Los datos del Consejo General del Notariado correspondientes a febrero de 2026 confirman lo que muchos llevaban semanas temiendo: el mercado inmobiliario español lleva dos meses consecutivos de caídas en las compraventas. Después de que en enero las operaciones bajaran un 11,4% interanual hasta las 49.685 transacciones, febrero no ha traído alivio. Todo lo contrario. Las 55.228 compraventas registradas suponen un descenso del 7,7% respecto al mismo mes de 2025, y la tendencia no invita al optimismo precisamente. Lo más preocupante es que estos datos todavía no recogen el impacto real de la escalada de la inflación, el encarecimiento del euríbor ni las consecuencias económicas del conflicto bélico en Europa. Eso llegará en los próximos meses. Y cuando llegue, puede llegar con fuerza.

Las compraventas descendieron en 14 comunidades autónomas

El retroceso no es un fenómeno aislado ni atribuible a un par de mercados puntuales. Las compraventas cayeron en 14 de las 17 comunidades autónomas, con descensos especialmente llamativos en territorios que hasta hace poco no paraban de crecer: Islas Canarias (-21,0%), Navarra (-19,2%), Islas Baleares (-18,6%) y Asturias (-17,6%). Son mercados que habían funcionado como locomotoras del sector y que ahora frenan en seco. Pero no son los únicos. Aragón (-6,4%), la Comunidad de Madrid (-6,0%), el País Vasco (-5,6%), Extremadura (-3,6%) y Castilla y León (-1,0%) también acumulan retrocesos, aunque algo más contenidos.

Solo tres comunidades escapan de esta dinámica: Castilla-La Mancha, que crece un 14,0%; Cantabria, con un alza del 6,5%; y La Rioja, que apenas suma un 1,3%. Tres excepciones que confirman la regla general de un mercado que claramente está perdiendo gas.

Las hipotecas siguen fuertes: el 54,5% de las operaciones se realiza con hipoteca

Que las compraventas caigan no significa que la financiación hipotecaria haya colapsado. Los préstamos para adquisición de vivienda crecieron un testimonial 0,2% interanual, hasta las 30.109 operaciones, lo que en la práctica equivale a estancamiento. Lo verdaderamente revelador es otro dato: la cuantía media de esos préstamos subió un 6,3%, hasta los 175.904 euros. Se firman prácticamente las mismas hipotecas que hace un año, pero por importes significativamente más altos. El comprador que puede comprar, compra más caro y se endeuda más. El que no puede, directamente sale del mercado.

El 54,5% de las compraventas se financia con hipoteca, y en esas operaciones el préstamo cubre de media el 72,4% del precio de la vivienda. Una dependencia del crédito que, en un entorno de tipos al alza y euríbor disparado, empieza a pesar cada vez más en la capacidad de compra de las familias españolas.

El precio de los pisos subió un 7,7% interanual

Que bajen las compraventas y suban los precios al mismo tiempo puede parecer una contradicción. No lo es. Los propietarios aún no han interiorizado que el viento ha cambiado de dirección, y mientras mantengan sus expectativas de precio, el mercado simplemente se ralentiza sin corregir. El precio medio del metro cuadrado en España se situó en los 1.977 euros, un 5,4% más que en febrero de 2025. En el caso específico de los pisos, la subida fue del 7,7% interanual, hasta los 2.292 euros por metro cuadrado. Las viviendas unifamiliares subieron más moderadamente, un 2,6%, hasta los 1.458 euros por metro cuadrado.

Las subidas más agresivas se concentran en Cantabria (18,3%), la Comunidad Valenciana (17,4%), Castilla-La Mancha (11,6%) y Asturias (11,4%). Regiones que, paradójicamente, están entre las que más caen en compraventas. El mercado sigue siendo, en muchos territorios, un callejón sin salida para el comprador medio.

Pero en cinco regiones los precios caen en tasa interanual

Y sin embargo, la grieta empieza a aparecer. Por primera vez desde agosto de 2024, hay cinco comunidades autónomas donde los precios de la vivienda registran caídas interanuales: Navarra (-13,7%), Extremadura (-3,5%), Región de Murcia (-2,8%), Galicia (-2,5%) e Islas Baleares (-1,4%). No son caídas dramáticas todavía, pero son una señal. En estas regiones, los precios han tocado techo antes que en el resto. Y lo que ocurra allí en los próximos meses puede anticipar lo que le espera al conjunto del mercado.

El mensaje para los propietarios que estén pensando en vender es bastante claro: quien quiera hacerlo antes de que la situación se complique va a tener que ajustar el precio y comunicarlo de forma inequívoca. El margen para especular con las expectativas se está cerrando.

¿Podemos estar llegando a un punto de inflexión?

Todo apunta a que sí. Dos meses consecutivos de caídas en las compraventas, cinco comunidades con precios a la baja, hipotecas más caras aunque en número similar, y un euríbor que no da señales de relajarse a corto plazo. Si a eso se añade que los datos de marzo —cuando deberían empezar a verse los efectos de la guerra, la inflación y el endurecimiento monetario— aún no han llegado, la prudencia está más que justificada.

La demanda no ha desaparecido. Lo que está ocurriendo es que una parte de los compradores potenciales está posponiendo decisiones ante la pérdida de poder adquisitivo. Si esa posposición se convierte en renuncia, y el euríbor sigue al alza encareciendo las hipotecas mientras el BCE de Lagarde aprieta con los tipos, el efecto sobre los precios podría ser mucho más brusco de lo que los datos actuales sugieren. Por ahora, los propietarios aguantan. Pero sin la presión compradora que ha sostenido el mercado estos años, el dominó podría empezar a caer.

La actividad económica sigue fuerte con un crecimiento del 25,6% en la constitución de sociedades

En medio del enfriamiento inmobiliario, hay un dato que llama la atención por su dinamismo. La constitución de nuevas sociedades creció un 25,6% interanual en febrero, hasta las 12.804 nuevas empresas. Un indicador que refleja que la actividad económica general mantiene un ritmo notable, al margen de lo que ocurre en el mercado de la vivienda. Los mayores aumentos se registraron en Extremadura (67,9%), Cataluña (44,7%) y la Comunidad Valenciana (36,5%).

Es un contrapunto interesante. La economía crea empresas, genera actividad, mueve capital. Pero ese dinamismo no está siendo suficiente para sostener la demanda de vivienda en los niveles de los últimos años. La conclusión de los datos de los notarios de febrero es, en definitiva, la de un mercado en transición: todavía caro, ya menos activo, y con señales de ajuste que apuntan a que lo más interesante —o lo más delicado— está por llegar.