Aunque pueda sorprender, en medio de titulares sobre la falta de oferta de vivienda y los cuellos de botella en el sector, España se ha convertido en la gran excepción dentro de la Unión Europea. Mientras la mayoría de los países socios reducen sus cifras, en nuestro país los permisos de construcción han experimentado un fuerte repunte. Sin embargo, tras este aparente éxito se esconde una realidad preocupante: el esfuerzo es todavía insuficiente para cubrir la enorme demanda estructural de viviendas.

Padecemos un problema de inacción en demasiados años

El actual impulso constructor llega tarde. España ha arrastrado durante más de una década un grave problema de inacción urbanística y de ausencia de políticas eficaces que acompañen a la demanda real de vivienda. Durante los años posteriores a la burbuja inmobiliaria, las grúas desaparecieron del horizonte urbano y rural, y con ello se creó una brecha enorme entre la necesidad de nuevas viviendas y las que realmente se construían. Hoy, el sector trata de recuperar terreno, pero el déficit acumulado es tal que resulta prácticamente imposible alcanzar el ritmo de creación de hogares.

La mayoría de países europeos con problemas de escasez de viviendas

No se trata de una situación exclusiva de España. Alemania, Austria, Francia o Países Bajos padecen también una clara escasez de viviendas, agravada por factores comunes: encarecimiento de materiales, falta de mano de obra en la construcción, limitación de suelo y burocracia excesiva. Sin embargo, la diferencia es que mientras en estos países los permisos de construcción se desploman, en España aumentan, impulsados sobre todo por el alza de precios que convierte la obra nueva en una inversión rentable.

Según Eurostat, los permisos de construcción han crecido en España un 97,8% frente al año 2021

Los datos de Eurostat son concluyentes: entre abril de 2021 y abril de 2025, los permisos de construcción en España crecieron un 97,8%. En contraste, en el conjunto de la UE se produjo una caída del 17,7% respecto al mismo año base. Solo Portugal y Chipre mostraron aumentos, aunque muy modestos frente al caso español. Este liderazgo, sin embargo, no se traduce en un cambio real del panorama: el número de viviendas terminadas es todavía demasiado bajo para compensar la presión de la demanda.

El incremento es insignificante frente a la necesidad que se padece

A pesar de este crecimiento en permisos, la realidad es que España sigue construyendo menos de un tercio de las viviendas necesarias. Cada año se crean cerca de 300.000 hogares, mientras que apenas se terminan unas 100.000 viviendas. La brecha es enorme y, según el Banco de España, actualmente faltan alrededor de medio millón de viviendas para cubrir las necesidades del país. Es decir, aunque las grúas han vuelto a levantar edificios, el esfuerzo resulta del todo insuficiente para equilibrar el mercado.

Las viviendas terminadas en los últimos años

Los datos oficiales confirman esta insuficiencia. En 2024 se terminaron 97.837 viviendas, un 11,73% más que el año anterior, pero cifras muy alejadas de las más de 200.000 o 300.000 anuales que se construían en las décadas de 1990 y 2000. El volumen actual, aunque mejor que en los años de mínimos tras la crisis (apenas 40.000 en 2016), palidece frente a la demanda real. Y lo más preocupante: la tendencia apunta a que seguirá existiendo un déficit estructural si no se adoptan medidas contundentes de planificación y ejecución.

Los permisos de construcción suben no por necesidad sino por el incremento de precios

Este repunte de permisos tiene un origen claro: la escalada de precios de la vivienda. Con un mercado tensionado y una demanda solvente, especialmente en grandes ciudades y zonas costeras, la obra nueva se ha convertido en un producto rentable para promotores e inversores. No se construye porque exista una estrategia estatal de cobertura de la demanda social, sino porque el encarecimiento de la vivienda ofrece márgenes atractivos para las empresas del sector. En otras palabras: más que una solución, es una consecuencia de la especulación.

Previsiones para los próximos años

Las previsiones para el sector son de doble lectura. Por un lado, organismos como Oxford Economics anticipan que los precios seguirán creciendo —un 11% este año y un 6% el próximo—, lo que mantendrá la rentabilidad de la obra nueva. Por otro, el déficit estructural seguirá aumentando: con el actual ritmo de construcción, el mercado no podrá absorber la formación de hogares ni atender las necesidades de alquiler asequible. El Banco Central Europeo podría dar cierto alivio reduciendo tipos de interés, pero sin una política de vivienda ambiciosa y sostenida, el futuro sigue marcado por la desigualdad en el acceso a la vivienda.