España ha más que duplicado su peso en la inversión inmobiliaria europea en apenas seis años. Del 6% que representaba en 2019 ha pasado al 15% en 2025, lo que, según la Asociación Española de Consultoras Inmobiliarias (ACI), supone haber consumado el salto a la primera división del mercado continental. Un desplazamiento que no tiene parangón entre las grandes economías del entorno: Alemania ha retrocedido del 40% al 28%, Francia del 23% al 18%, e Italia, aunque también ha avanzado, solo ha pasado del 6% al 11%. España, en otras palabras, ha recorrido en seis años el camino que otros mercados maduros han perdido.
El dato procede del ‘Análisis Comparativo Europeo de Inversión Inmobiliaria’, presentado el 20 de abril por la ACI, que reúne a las principales consultoras del sector. El informe sitúa a España entre los cuatro grandes mercados inmobiliarios de Europa, a poca distancia de Francia y Alemania en cuota relativa y con un volumen absoluto de 16.928 millones de euros en 2025, un 30% más que el año anterior. Por encima quedan todavía el Reino Unido (58.432 millones), Alemania (31.008 millones) y Francia (20.347 millones), pero la distancia se ha acortado de forma visible.
Una evolución firme en los últimos años
Para entender el alcance del cambio conviene mirar la serie histórica. España partía de 13.225 millones en 2019, cayó hasta 9.263 millones en 2020 —el golpe del covid sobre una economía con fuerte exposición al turismo fue especialmente intenso— y desde entonces ha protagonizado una recuperación sostenida: 13.692 millones en 2021, 17.044 millones en 2022, y un ajuste en 2023 que la devolvió a 11.024 millones antes del repunte de 13.282 millones en 2024 y los 16.928 millones de 2025.
Lo relevante no es solo la cifra final, sino la trayectoria comparada. Cuando los tipos de interés se dispararon en 2022 y 2023 y el mercado inmobiliario europeo encajó un ajuste severo, España fue el país que menos retrocedió: su inversión cayó un 35% en 2023, frente al 54% de Alemania, el 42% de Francia y el 46% de Italia. Y cuando el ciclo giró, fue también el que más creció: un 20% en 2024 y un 27% en 2025, mientras Alemania volvía a registrar caídas.
El trasfondo macroeconómico ayuda a explicarlo. Durante la presentación, Alexis Proucelot, director de Research de Savills España, recordó que el PIB español se sitúa hoy en torno a un 11% por encima de los niveles de 2019, mientras la economía alemana permanece prácticamente estancada en ese mismo periodo. Una divergencia que el mercado inmobiliario ha acabado reflejando con fidelidad.
El residencial y los hoteles, entre lo que más crece
La distribución sectorial de la inversión en España presenta un perfil diferente al del resto de Europa, y esa diferencia no es accidental: responde a las fortalezas estructurales del país. El segmento residencial concentra el 27% del total invertido en 2025, ligeramente por encima del 23% que supone en el conjunto de los mercados analizados. A continuación se sitúan los activos hoteleros, con un 24% de la inversión, frente al 9% que registran en Europa. Un peso que refleja, con claridad, el papel del turismo en la economía española y su capacidad para atraer capital internacional de forma recurrente.
Los demás segmentos quedan por debajo de los promedios europeos, lo que expresa tanto los déficits del mercado como la intensidad de la demanda en los activos más vinculados a la demografía y al ocio. El retail representa el 15% (frente al 17% en Europa), las oficinas el 14% (frente al 24%) y la logística e industrial el 8%, cuando en otros mercados europeos alcanza el 20%. Esta brecha en logística y oficinas no es nueva, pero sirve para señalar dónde existe recorrido de crecimiento a medida que el mercado madure.
La inversión inmobiliaria por sectores
La evolución histórica del mix de activos añade matices relevantes. El peso de los hoteles llegó a representar el 32% del total en 2023, antes de moderarse, mientras el residencial ha mantenido una presencia elevada y estable a lo largo de todo el periodo. Frente a otros mercados europeos, donde las oficinas y el sector industrial siguen teniendo un protagonismo estructural más marcado, España presenta un reparto más diversificado del capital entre segmentos, con una notable tracción del retail en los últimos trimestres: los centros comerciales han recuperado protagonismo dentro del mercado y muestran un comportamiento más sólido que en el conjunto de la eurozona.
El informe apunta además que el primer trimestre de 2026 mantiene la tendencia observada en 2025, con un ritmo de actividad que podría sostener o incluso mejorar los registros del ejercicio anterior si las condiciones de financiación no se deterioran.
La rentabilidad y la prima de riesgo
La posición de España en el mapa de rentabilidades es uno de los argumentos que el informe maneja con más detalle. La rentabilidad prime en oficinas alcanza el 4,6% en 2025, lo que coloca al mercado español por encima de Alemania (4,3%), Francia (4,1%), Italia (4,1%) y el Reino Unido (3,9%). Una ventaja que cobra más sentido si se pone en relación con el coste del dinero: el bono español a diez años se sitúa en el 3,2% en 2025, al mismo nivel que el francés, pero por debajo del italiano (3,6%), el británico (4,6%) y por encima del alemán (2,6%).
El resultado es una prima de riesgo inmobiliaria que ha mejorado de forma notable. En 2019 era de 2,6 puntos porcentuales; en 2025 se ha reducido a 1,4 puntos. En puntos básicos, la prima de riesgo española se sitúa en 61, frente a los 74 de Francia, los 95 de Italia y los 196 del Reino Unido. Una señal de que el mercado ha ganado percepción de seguridad entre los inversores internacionales, algo que hace una década habría parecido improbable.
Las razones del impulso inversor y las perspectivas
El cambio de posición de España no se explica por un único factor sino por la convergencia de varios. La ACI y los ponentes de la presentación señalan, entre los elementos estructurales, la diversificación del mercado inmobiliario, el crecimiento demográfico, el peso del turismo y los cambios en las cadenas de suministro que siguieron a la pandemia y al conflicto en Ucrania. A ellos se suma una dinámica macroeconómica más favorable que la de los principales socios europeos, con una consolidación fiscal más visible tanto en déficit como en deuda pública, y una recuperación económica más intensa y sostenida que la de Alemania o Francia.
España ha dejado de percibirse como un mercado coyuntural para consolidarse como un destino con capacidad de atraer inversión en distintos perfiles de producto, desde activos más cíclicos como hoteles u oficinas hasta segmentos menos sensibles al ciclo, como las residencias de estudiantes o de mayores, cuyo potencial los ponentes destacaron de forma explícita.
El presidente de ACI, Ricardo Martí Fluxá, aprovechó la presentación para reclamar lo que el sector viene pidiendo desde hace años: un marco normativo estable, predecible y coherente que transmita confianza a los inversores. La petición no es retórica. En un momento en que España compite por capital con mercados que han perdido atractivo relativo, la estabilidad regulatoria puede ser el factor diferencial que consolide o erosione la posición ganada. Los datos de 2025 son sólidos. Lo que venga después depende, en buena medida, de decisiones que se toman fuera del mercado.
