El fuerte repunte de las compraventas de vivienda registrado en noviembre ha sido recibido con una mezcla de alivio y preocupación por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). Los últimos datos del INE confirman que el mercado sigue mostrando una notable capacidad de resistencia pese al encarecimiento de la vivienda, el endurecimiento de las condiciones hipotecarias y la escasez de oferta, pero desde el sector inmobiliario advierten de que este crecimiento se está produciendo sobre una base cada vez más frágil.

El presidente de FAI, José María Alfaro, interpreta este aumento de operaciones como una señal de que la demanda sigue activa, incluso en un entorno muy exigente para las familias. Sin embargo, subraya que el mercado se encuentra en un “momento positivo, pero frágil”, marcado por una tensión estructural entre una demanda elevada y una oferta claramente insuficiente. En palabras de Alfaro, “las compraventas suben, pero la oferta continúa siendo insuficiente, especialmente en los grandes núcleos urbanos, presionando los precios de mercado”, una combinación que amenaza la estabilidad a medio plazo del sector.

Desde la óptica de Aquimicasa, este repunte no puede analizarse solo en términos de número de operaciones. Más ventas no significan necesariamente un mercado más sano, sino que en muchos casos reflejan la desesperación de miles de hogares que ya no pueden seguir pagando alquileres cada vez más caros y se ven obligados a intentar comprar, aunque sea en condiciones cada vez más ajustadas.

Las causas del incremento de las compraventas

FAI identifica varios factores que explican el aumento de operaciones en noviembre. Uno de los más relevantes es el mayor peso de la obra nueva, que sigue sosteniendo parte del mercado pese a que su volumen sigue siendo claramente insuficiente para absorber la demanda real. A ello se suma un fenómeno cada vez más evidente: la huida del alquiler hacia la compra, provocada por la falta de oferta y el fuerte encarecimiento de las rentas.

Según los datos manejados por la federación, el porcentaje de compradores que procede directamente del mercado del alquiler ha pasado del 17,5% en 2002 al 25,8% en 2025, una evolución que muestra hasta qué punto el alquiler ha dejado de ser una opción viable para una parte creciente de la población. No se trata de compradores que accedan a la propiedad por mejora de su renta, sino de personas que se ven forzadas a comprar porque ya no pueden asumir las rentas del alquiler, aun aceptando viviendas más pequeñas, peor ubicadas o alejadas de sus necesidades reales.

FAI también señala que en comunidades como Madrid, Valencia o Baleares se empieza a detectar un cierto agotamiento de la demanda, con descensos moderados de actividad que apuntan a que los precios han alcanzado niveles muy difíciles de sostener. En paralelo, regiones como Castilla-La Mancha registran subidas más intensas, lo que refleja una migración de compradores hacia zonas periféricas menos tensionadas, donde todavía es posible encontrar precios algo más asumibles.

Continuamos avanzando hacia la insostenibilidad del mercado

El problema de fondo es que este crecimiento de las compraventas no se apoya en un aumento del parque de vivienda, sino en una rotación cada vez más intensa de un stock claramente insuficiente. En territorios como Cataluña, FAI detecta además un trasvase de viviendas desde el alquiler hacia la venta, debido a la retirada de inversores y al deseo de muchos propietarios de hacer caja, lo que reduce todavía más la oferta de alquiler y empuja a más inquilinos hacia la compra.

Los datos de la federación son contundentes: el 76,52% de los potenciales compradores no puede adquirir una vivienda en las zonas donde necesita residir, debido al encarecimiento y a la falta de producto. Esta cifra resume con crudeza la situación del mercado español: hay demanda, pero no hay vivienda suficiente ni precios compatibles con los salarios. El resultado es un mercado que sigue moviéndose, pero cada vez más alejado de las necesidades reales de la población.

La solvencia de la demanda está tocando techo

Otro de los grandes avisos que lanza FAI es que la solvencia de la demanda está muy cerca de su límite. El aumento de los tipos de interés hipotecarios y el encarecimiento continuo de la vivienda están estrechando el margen financiero de los compradores. Aunque las operaciones siguen cerrándose, lo hacen con perfiles cada vez más ajustados y con niveles de endeudamiento elevados.

Este escenario es especialmente peligroso porque, cuando la capacidad de pago de los hogares se agote, el mercado podría experimentar una desaceleración brusca, con efectos sobre precios, actividad y estabilidad financiera. El repunte actual, por tanto, no es garantía de fortaleza, sino el reflejo de una demanda que está exprimiendo sus últimas posibilidades para acceder a la vivienda.

Hace falta incrementar el stock de viviendas

Para FAI, la solución pasa de forma inevitable por incrementar de manera decidida el stock de vivienda disponible, tanto en venta como en alquiler. Sin más oferta, cualquier repunte de la demanda se traduce automáticamente en más inflación inmobiliaria y más exclusión residencial. Alfaro insiste en que hacen falta políticas coordinadas entre el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos que faciliten la producción de vivienda y su salida al mercado, alejadas del intervencionismo que frena la inversión y la promoción.

Desde Aquimicasa, esta lectura es clave: sin un aumento real del parque de viviendas, el mercado seguirá siendo estructuralmente inestable, por muchas operaciones que se firmen en los meses de bonanza.

Las previsiones para los próximos meses

De cara al corto plazo, FAI prevé una evolución similar a la actual: ligero aumento de las ventas de obra nueva, mayor actividad en zonas menos tensionadas y una continuidad en la conversión de alquileres en ventas. Al mismo tiempo, se espera una moderación progresiva del ritmo del mercado debido al impacto de los tipos de interés y al agotamiento de la solvencia de la demanda.

El repunte de noviembre es, por tanto, una buena noticia en términos de actividad, pero también una señal de alerta. Sin políticas eficaces para aumentar la oferta y frenar la escalada de precios, el mercado de la vivienda en España seguirá avanzando hacia un escenario cada vez más tensionado, excluyente e insostenible.