El precio de la vivienda en España continúa con su escalada y, aunque afecta a todo el Estado, son las zonas de costa y los grandes núcleos urbanos. como indica el último informe de la tasadora Tinsa, los que sufren con mayor intensidad este fenómeno. Municipios de Cádiz, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Almería, A Coruña y el área metropolitana de Madrid registran los mayores incrementos, lo que tensiona aún más el acceso a la vivienda y multiplica las dificultades para quienes buscan comprar o alquilar.

Los municipios que han registrado mayores aumentos de precio

El último informe sitúa los crecimientos más destacados en el arco mediterráneo, Canarias, Cádiz y la costa norte, donde la presión de la demanda nacional e internacional es más intensa. Benidorm encabeza la lista con un incremento del +19,6 % interanual, seguido de Marbella (+17,2 %), Vélez-Málaga (+14,7 %), San Cristóbal de la Laguna (+13,3 %), Puerto de Santa María (+12,6 %), Sanlúcar de Barrameda (+12,1 %) y Roquetas de Mar (+12,2 %). La radiografía confirma que los mercados costeros se han convertido en los grandes focos de encarecimiento, elevando las dificultades de acceso para la población residente y generando un mercado cada vez más dependiente del turismo y la inversión extranjera.

La evolución anual

Los datos interanuales reflejan que el 76 % de los municipios analizados intensificaron el crecimiento de sus precios, con variaciones que van desde el +19,6 % hasta el -1,9 % nominal. Si se descuenta el efecto de la inflación, el rango se sitúa entre +17,1 % y -4 %. Pese a que algunos enclaves registran leves contracciones, estas son residuales frente al avance generalizado. El informe constata también que el 32 % de los municipios con incrementos superiores a la media nacional (9,8 %) se ha reducido al 24 %, aunque la presión sigue siendo elevada en los mercados turísticos y en capitales con fuerte atracción laboral como Madrid o Sevilla.

La evolución trimestral de los precios

El análisis trimestral confirma un dinamismo extendido: 8 de cada 10 municipios presentan subidas en este periodo, especialmente en la costa y en la periferia de Madrid. Las variaciones oscilan entre +5,5 % y -0,9 %, destacando los repuntes en Benidorm, Marbella, Gijón, San Cristóbal de la Laguna, Avilés y municipios metropolitanos de Madrid. El fenómeno refleja una presión sostenida que no da tregua, impulsada por la falta de oferta disponible, la compra de segunda residencia y la inversión extranjera.

El esfuerzo por acceder a la vivienda

El aumento de precios se traduce en un esfuerzo cada vez mayor para los hogares. Según los cálculos, un 27 % de los municipios superan el umbral del 35 % de la renta familiar destinado a la compra de vivienda, considerado el límite razonable. Ocho municipios incluso rebasan el 45 %, lo que se define como crítico. Entre ellos destacan Marbella (76 %), Benidorm (61 %), Torrevieja (61 %), Sanlúcar de Barrameda (52 %), Vélez-Málaga (52 %), Chiclana de la Frontera (49 %), El Puerto de Santa María (47 %) y Orihuela (46 %). Todos se localizan en zonas costeras muy demandadas, lo que refleja cómo el auge turístico y la inversión en vivienda vacacional impactan directamente en los residentes locales.

Las relaciones de precios entre municipios, capitales y comunidad autónoma

El informe de Tinsa también analiza las diferencias territoriales. El 61 % de los municipios estudiados superan la media nacional, fijada en 1.955 €/m². Las horquillas van desde los 4.228 €/m² de Pozuelo de Alarcón (Madrid) hasta los 792 €/m² de Ponferrada (León). En el caso de los municipios costeros, algunos presentan precios medios incluso superiores a los de su propia capital provincial. Así ocurre en Marbella, Vigo, Benidorm, Gijón y Getxo, donde los valores se sitúan entre un 5 % y un 29 % por encima de las capitales.

Un total de 24 municipios se encuentran por encima de la media provincial, con Marbella liderando el ranking (+36 % sobre Málaga), seguida de Benidorm (+33 % sobre Alicante), Vigo (+30 % sobre Pontevedra), El Puerto de Santa María (+26 % sobre Cádiz), Getxo (+22 % sobre Vizcaya), Pozuelo de Alarcón (+21 % sobre Madrid) y Castelldefels (+19 % sobre Barcelona). Estas diferencias reflejan el atractivo de determinadas localizaciones frente a sus capitales y la presión ejercida por la demanda internacional.

La presión en la costa y el papel del turismo

El fuerte crecimiento de los precios de la vivienda en la costa no puede entenderse sin el impacto del turismo y de la compra de segundas residencias. El auge de plataformas de alquiler vacacional, unido al interés de compradores extranjeros, ha generado un mercado paralelo que presiona los precios, reduce la oferta para los residentes y agrava la desigualdad en el acceso. Municipios como Marbella, Benidorm o Torrevieja ilustran la cara más extrema de este fenómeno, donde el esfuerzo supera con creces la capacidad de los hogares locales.

Un mercado cada vez más tensionado

La tendencia al alza en el precio de la vivienda muestra un patrón claro: los municipios de costa, Canarias y grandes núcleos urbanos concentran los mayores incrementos, y el esfuerzo de acceso se vuelve insostenible en muchas localidades. Mientras tanto, la falta de políticas efectivas que amplíen la oferta asequible o regulen la vivienda turística sigue alimentando una dinámica que beneficia a la inversión especulativa, pero margina a los residentes.

El desafío es evidente: sin medidas decididas que equilibren el mercado, el esfuerzo por acceder a la vivienda seguirá en aumento y la brecha entre zonas costeras y el interior será cada vez mayor. En definitiva, el mercado inmobiliario español avanza hacia un escenario de alta desigualdad, donde la ubicación define de manera decisiva quién puede permitirse vivir en determinados lugares y quién queda desplazado.