El mercado residencial español entra en el tercer trimestre de 2025 con un comportamiento que vuelve a encender las alarmas sobre el acceso a la vivienda, el esfuerzo hipotecario y la presión que soportan las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona. El nuevo informe del Barómetro del Mercado Residencial de Gloval Analytics, correspondiente a su decimonovena edición, confirma que los valores unitarios siguen una tendencia al alza tanto en las capitales como en sus coronas urbanas. Un escenario que, lejos de estabilizarse, parece apuntar hacia un cierre de año marcado por tensiones estructurales, falta de oferta y una demanda que continúa empujando los precios al límite de lo asumible para una gran parte de los hogares. Según Gloval, los precios de la vivienda mantienen crecimientos anuales positivos en Madrid y Barcelona, y aunque se observan ritmos distintos entre ambas áreas, la dinámica general sigue siendo inequívoca: más presión, más demanda y una accesibilidad cada vez más deteriorada.

Evolución de los precios de la vivienda en Madrid y el área metropolitana

La evolución del mercado madrileño continúa siendo especialmente intensa. Gloval confirma que todos los municipios del área metropolitana de Madrid registran crecimientos anuales en el valor unitario de la vivienda, sin ningún retroceso trimestral en ninguno de ellos, un comportamiento que no se observaba con esta homogeneidad desde antes de la pandemia. El municipio de Madrid lidera el avance con un incremento anual del +19,0%, superando con holgura el crecimiento del trimestre anterior y consolidando una tendencia de dos dígitos que empuja al alza todo su entorno. En el área de influencia, el crecimiento medio anual se sitúa en el +16,3%, reflejando la fortaleza de una demanda que, ante la escasez de oferta en la capital, se desplaza hacia los municipios limítrofes en busca de precios más asumibles. Entre las localidades con mayor intensidad en el incremento destacan Fuenlabrada, Alcorcón, Coslada y Leganés, todas con subidas notables que evidencian el desplazamiento natural de compradores hacia zonas bien comunicadas y con más disponibilidad de vivienda. Este fenómeno está profundizando la brecha entre quienes pueden acceder a la compra y quienes se ven relegados al mercado del alquiler, ya tensionado por la fuerte demanda y por un parque inmobiliario que continúa siendo escaso.

El área metropolitana de Madrid: municipios en efervescencia de precios y demanda

El comportamiento del cinturón madrileño refleja un mercado que ha entrado en una fase de clara efervescencia. La combinación de subida de precios, menor oferta y un movimiento constante de compradores desde Madrid capital está provocando que municipios tradicionalmente más accesibles comiencen a acercarse a cifras que hace apenas dos años parecían inalcanzables. Esta situación afecta directamente al esfuerzo hipotecario de las familias y a la presión sobre los servicios urbanos, generando un escenario donde la demanda se mantiene sólida, pero la capacidad de compra tiende a deteriorarse trimestre tras trimestre. En un momento en el que la política de vivienda sigue sin ofrecer soluciones estructurales, la periferia madrileña se está convirtiendo en el principal termómetro de la desigualdad residencial.

Evolución de los precios de la vivienda en Barcelona y su área metropolitana

En Barcelona, el informe de Gloval señala que el municipio registra un crecimiento anual del +15,2% en los valores unitarios medios, manteniendo la tendencia positiva del último año y alejándose definitivamente de la fase de contención observada en ciclos anteriores. Aunque el incremento es menor que en Madrid, sigue siendo especialmente relevante en una ciudad donde la falta de vivienda asequible ha sido un problema estructural durante más de una década. En el área metropolitana, la variación media anual se sitúa en el +10,3%, un crecimiento más moderado que el de la capital, pero igualmente significativo. Los municipios que más destacan en esta subida son Esplugues de Llobregat, Badalona, Sant Adrià de Besós y L’Hospitalet de Llobregat, configurando un mapa donde la presión de demanda se distribuye de forma desigual.

La tradicional área metropolitana de Barcelona se fragmenta en zonas de precios

El informe evidencia un fenómeno preocupante: la histórica área metropolitana de Barcelona, tradicionalmente compacta en dinámicas residenciales, se está fragmentando en microzonas de precios que avanzan a ritmos distintos. Mientras algunos municipios aceleran su revalorización, otros mantienen crecimientos más discretos, generando una brecha territorial que complica aún más el acceso a la vivienda. Esta desigualdad interna no solo afecta al precio, sino también a la distribución de la demanda, a la movilidad cotidiana y a la capacidad de muchas familias para mantenerse en su entorno habitual. La ciudad y su área de influencia siguen atrayendo empleo, actividad económica y población, pero carecen de un parque de vivienda acorde a su presión demográfica. El resultado es un mercado tenso, caro y que avanza hacia una fragmentación creciente entre municipios “accesibles” y municipios completamente fuera del alcance de la población media.

El precio de la vivienda sube mucho más que los salarios

En conjunto, el avance de los valores unitarios en Madrid y Barcelona confirma lo que desde Aquimicasa venimos alertando durante los últimos meses: la vivienda en España se está encareciendo a un ritmo muy superior al del crecimiento salarial, mientras las políticas públicas siguen sin ofrecer herramientas capaces de frenar la escalada. Este tercer trimestre de 2025 anticipa un cierre de año complejo, en el que el acceso a la vivienda continuará siendo uno de los principales desafíos sociales y económicos del país.