La política de contención del mercado del alquiler continúa avanzando en el País Vasco. El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado la declaración como zonas de mercado residencial tensionado de los municipios guipuzcoanos de Hernani, Tolosa y Lezo, una decisión impulsada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que dirige Isabel Rodríguez y que consolida el despliegue de este instrumento en uno de los territorios con mayor presión inmobiliaria del Estado.
Con estas nuevas incorporaciones, ya son 14 los municipios vascos declarados zonas tensionadas y 308 en todo el conjunto del Estado, una cifra que evidencia la magnitud del problema de acceso a la vivienda, especialmente en aquellas áreas donde los precios del alquiler han crecido muy por encima de los salarios y de la capacidad real de los hogares. En el caso de Euskadi, el dato es especialmente significativo: más de la mitad de su población reside ya en municipios considerados zonas tensionadas, entre ellos las tres capitales de provincia, Bilbao, Donostia/San Sebastián y Vitoria-Gasteiz, además de un número creciente de localidades medias donde el mercado se ha ido estrechando de forma progresiva.
La declaración de Hernani, Tolosa y Lezo refuerza la estrategia de intervención pública en Gipuzkoa, provincia que concentra diez de los catorce municipios vascos incluidos en este régimen. Se trata de un territorio con una fuerte presión de la demanda, escasez estructural de vivienda en alquiler y un parque público limitado, factores que han contribuido a una escalada sostenida de precios en los últimos años.
Desde el Ministerio de Vivienda se insiste en que la herramienta está mostrando resultados allí donde se aplica. “La declaración de zonas tensionadas está funcionando allí donde se aplica, manteniendo la formalización de los contratos, que no caen”, señaló la ministra Isabel Rodríguez durante su comparecencia en la Comisión de Vivienda y Agenda Urbana del Congreso. Un mensaje dirigido también a los territorios que aún no han activado este mecanismo, en los que el Gobierno central observa una mayor volatilidad del mercado y una presión creciente sobre los inquilinos.
El ejemplo de Navarra, donde bajan los alquileres
Uno de los argumentos que el Ejecutivo utiliza para defender la eficacia de las zonas tensionadas es el caso de Navarra, comunidad que ha aplicado de forma temprana medidas de contención y donde los datos empiezan a reflejar una moderación e incluso descensos en los precios del alquiler en determinadas áreas. Aunque el contexto territorial y socioeconómico no es idéntico, el ejemplo navarro se presenta como una evidencia de que la regulación, acompañada de políticas de incremento de la oferta, puede tener un impacto real en el mercado.
Este punto es clave en la lectura estructural del problema de la vivienda. La contención de precios, por sí sola, no resuelve la falta de vivienda, pero puede ganar tiempo mientras se activan políticas de obra pública, rehabilitación y movilización de vivienda vacía, aspectos que la Ley de Vivienda incorpora como obligaciones para las administraciones competentes en las zonas tensionadas.
¿Qué es una zona de mercado tensionado?
La Ley por el Derecho a la Vivienda regula un procedimiento específico para declarar zonas de mercado residencial tensionado en aquellos ámbitos donde se dan incrementos desproporcionados del precio del alquiler o donde el esfuerzo económico de los hogares para acceder a una vivienda supera determinados umbrales. Esta declaración permite aplicar medidas de contención de precios y establece un marco de intervención pública más intenso.
En la práctica, los efectos de la declaración se despliegan de forma inmediata. Todos los nuevos contratos de alquiler deben estar referenciados al precio del contrato anterior, evitando así subidas abruptas que hasta ahora eran habituales en mercados muy tensionados. Este mecanismo busca frenar la escalada especulativa sin provocar una retirada masiva de viviendas del mercado, uno de los temores recurrentes en el debate público.
Pero la ley va más allá del control de precios. La declaración de zona tensionada conlleva la obligación de que las administraciones públicas ejecuten un plan de medidas urgentes para incrementar la oferta de vivienda en alquiler. El objetivo es que, en un plazo máximo de tres años, la situación del mercado haya sido revertida mediante la construcción de nueva vivienda pública, la rehabilitación de inmuebles, la movilización de vivienda vacía y la colaboración con otros agentes del sector.
La incorporación de Hernani, Tolosa y Lezo a este régimen vuelve a poner de relieve una realidad cada vez más extendida: la crisis de acceso a la vivienda ya no es exclusiva de las grandes capitales, sino que afecta de lleno a municipios medianos y áreas metropolitanas. En este contexto, el papel de la obra pública y de una planificación urbana activa se perfila como un elemento central para garantizar el derecho a la vivienda y evitar que la presión del mercado siga expulsando población de sus lugares de residencia habitual.
