El IRAI mantiene el pulso positivo del sector gracias al incremento de precios

El mercado inmobiliario español ha cerrado el segundo trimestre del año con un frenazo que, sin ser alarmante, sí merece lectura pausada. Según el Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI), elaborado por el Colegio de Registradores y que tiene la particularidad de combinar la información del sector desde el punto de vista de la demanda (compraventas, precios e hipotecas) y desde el punto de vista de la oferta (actividad mercantil de toda la cadena de la construcción y lo inmobiliario), la actividad general ha bajado un 1,9 % respecto al trimestre anterior. Es un descenso que rompe, al menos de forma puntual, con la inercia expansiva que venía marcando el sector en los últimos ejercicios, aunque conviene no perder la perspectiva: en términos interanuales, el índice general se sitúa todavía un 5,4 % por encima del segundo trimestre de 2025.

Un retroceso que afecta a los dos grandes bloques del índice

El descenso trimestral no ha sido un fenómeno aislado de un solo componente, sino que ha afectado tanto al área de propiedad como al área mercantil, lo que da idea de que el frenazo ha sido bastante transversal. El índice relativo a la propiedad ha caído un 2 %, un retroceso que, sin embargo, se ha visto parcialmente amortiguado por el buen comportamiento de los precios, que han seguido subiendo pese a la menor rotación de operaciones. El componente mercantil, por su parte, ha cedido un 1,7 %. En conjunto, el mensaje que deja el trimestre es el de un mercado que sigue moviéndose, pero a menor velocidad que a comienzos de año, y en el que el precio empieza a asumir un protagonismo mayor del que tenía el volumen de operaciones.

La demanda se enfría, pero los precios y la financiación no acompañan el frenazo

Desde el lado de la demanda, el índice de compraventas ha bajado un 2,6 %, resultado de un descenso del 6,3 % en el número de operaciones que el incremento del 0,9 % en los precios no ha logrado compensar. El capítulo hipotecario ha mostrado un comportamiento algo más contenido, con una caída agregada del 0,8 %: el importe financiado ha crecido un 2,3 %, mientras que el número de préstamos concedidos se ha reducido un 4 %. Es una fotografía que resulta bastante reveladora de por dónde está pasando realmente el ajuste: no tanto por el lado de los precios o del importe de la financiación, que siguen firmes, sino por el número de decisiones de compra que finalmente se materializan. Da la sensación de que el comprador se lo piensa más, probablemente por el propio nivel de precios alcanzado y por unas condiciones de acceso a la vivienda que, pese a la relativa estabilidad de los tipos, siguen exigiendo un esfuerzo considerable.

La oferta tampoco escapa al parón: construcción e inmobiliario a la baja

El lado de la oferta, que mide la actividad empresarial de la construcción y del sector inmobiliario, también ha perdido fuelle frente al primer trimestre, con una contracción conjunta del 1,7 %. El indicador de construcción ha retrocedido un 2 % y el correspondiente al sector inmobiliario ha cedido un 0,9 %. Que ambos frentes, demanda y oferta, se muevan en la misma dirección refuerza la lectura de un trimestre de pausa generalizada más que de un problema específico de un segmento concreto del mercado.

El índice suavizado desmiente, de momento, que se trate de un cambio de tendencia

El dato más tranquilizador del informe, y el que en mi opinión merece más atención de la que suele recibir, es el del índice suavizado, que elimina los efectos estacionales propios de cada trimestre. Este indicador ha crecido un 1 % y encadena ya dos años consecutivos de evolución ascendente, desde el segundo trimestre de 2024. El contraste con el índice general, que retrocede, sugiere que lo ocurrido entre abril y junio responde más a una moderación coyuntural que a un cambio de ciclo. El fondo de la tendencia sigue siendo alcista, aunque a un ritmo más pausado que el que se venía observando.

Precios e hipotecas, los verdaderos protagonistas del año

La comparación interanual confirma que 2026 está siendo, sobre todo, el año del precio y de la financiación, más que el de la actividad transaccional pura. El importe de las hipotecas ha aumentado un 15,3 % y el precio de las compraventas ha subido un 10,2 %, mientras que el número de operaciones apenas se ha movido, con un descenso del 0,1 % en compraventas y un incremento del 5,2 % en la constitución de hipotecas. El resultado es un índice hipotecario que crece un 10,3 % interanual y un índice de compraventas que avanza un 5,1 %, con el conjunto del área de propiedad subiendo un 6,8 % frente al 1,9 % del área mercantil, donde la construcción sigue siendo el motor, con un 2,6 %, mientras que la actividad inmobiliaria empresarial permanece prácticamente estancada.

De cara al cierre de año, un mercado que se normaliza más que se enfría

Con estos datos sobre la mesa, todo apunta a que el sector inmobiliario cerrará el ejercicio con un balance positivo, aunque con un perfil bien distinto al de los últimos trimestres: menos operaciones, pero más caras y con hipotecas de mayor importe. Es un patrón que, de mantenerse, apunta a un mercado que se está normalizando tras un periodo de fuerte expansión, más que a uno que se esté enfriando de verdad. La clave para lo que resta de año estará en si la moderación del número de compraventas se estabiliza o si, por el contrario, sigue restando terreno, algo que dependerá en buena medida de la evolución de los tipos de interés y de si los precios encuentran o no un techo. Por el momento, el índice suavizado invita a un moderado optimismo: el sector sigue creciendo, solo que lo hace de forma más selectiva.