El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) se ha situado en el 2,22% correspondiente al mes de septiembre de 2025, mientras que la inflación general cerró el mes en el 3%. Con este dato, la actualización de los contratos de alquiler firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda —el 26 de mayo de 2023— volverá a crecer, aunque por debajo del nivel de precios general. El dato confirma una realidad: el precio de los alquileres sigue subiendo en un país donde los sueldos apenas se mueven.

Este incremento del IRAV, aunque moderado, mantiene la presión sobre los inquilinos y continúa alimentando el debate sobre la eficacia real de los límites gubernamentales en un mercado tensionado. Mientras tanto, los propietarios ven cómo, a pesar de la subida, pierden poder adquisitivo real frente a la inflación.

Con esta actualización los propietarios van perdiendo poder adquisitivo frente a la inflación

El nuevo índice del 2,22% puede parecer razonable, pero en la práctica implica una reducción del poder adquisitivo para los propietarios, que ven cómo el dinero que perciben cada mes vale menos en un contexto de inflación que se mantiene por encima del 3%. Esta diferencia, aparentemente pequeña, se traduce en cientos de euros al año, especialmente en zonas con alquileres altos como Madrid, Barcelona o Palma.

Mientras tanto, los inquilinos afrontan renovaciones de contratos cada vez más elevadas, en un contexto en el que el precio medio del alquiler en España supera ya los 850 euros mensuales y en las grandes capitales rebasa con holgura los 1.200 euros. Los salarios, sin embargo, apenas han crecido un 1,8% interanual, según los últimos datos de la EPA. La consecuencia es clara: cada mes resulta más caro vivir de alquiler en España.

Dependiendo de la ciudad la subida media oscilará entre los 250 y 400 euros anuales

Para los contratos vinculados al IRAV, el incremento medio será de unos 240 euros anuales —aproximadamente 20 euros al mes—, aunque la cifra varía mucho en función del mercado local. En grandes capitales como Madrid, Barcelona, Valencia, Palma o San Sebastián, las subidas pueden superar los 300 euros anuales, llegando incluso a los 400 o 500 euros en barrios con precios especialmente tensionados.

Por otro lado, los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, firmados bajo el régimen anterior, seguirán actualizándose con el Índice de Precios al Consumo (IPC). En este caso, el aumento medio rondará los 325 euros al año. En ambos supuestos, la carga sigue recayendo sobre los inquilinos, mientras los propietarios se enfrentan a la paradoja de cobrar más y, sin embargo, ganar menos en términos reales.

¿Cómo se obtiene el IRAV?

El IRAV es un índice creado por el INE en cumplimiento de la Ley por el Derecho a la Vivienda. Su objetivo es servir como referencia para actualizar las rentas de los contratos de arrendamiento y evitar incrementos desproporcionados. Para calcularlo, se combinan varios elementos:

  • El IPC (Índice de Precios al Consumo).
  • La inflación subyacente (que excluye energía y alimentos no elaborados).
  • Un parámetro de crecimiento esperado a largo plazo, definido por la Dirección General de Política Económica.
  • Un coeficiente moderador que ajusta el resultado final según las condiciones del mercado del alquiler.

El resultado es el valor más bajo entre la tasa anual del IPC, la inflación subyacente y la media ajustada, garantizando que el incremento del alquiler sea más contenido que la inflación general.

El desequilibrio entre salarios y alquileres: una brecha cada vez mayor

El problema de fondo no está solo en los índices, sino en la brecha creciente entre los precios del alquiler y los salarios reales. Desde 2015, el coste medio de alquilar una vivienda ha aumentado un 45%, mientras que los salarios apenas han crecido un 13%. En ciudades como Barcelona, Madrid o Málaga, el alquiler medio supera ya el 40% del salario neto mensual de un trabajador medio, muy por encima del límite del 30% recomendado por organismos internacionales.

Esta presión está expulsando a miles de familias de las zonas donde trabajan, alimentando un fenómeno que los expertos denominan “gentrificación inversa”: ya no son los nuevos inquilinos los que transforman los barrios, sino los antiguos residentes los que se ven forzados a marcharse ante la subida de precios.

Preguntas y respuestas frecuentes sobre el IRAV, el IPC y sus diferencias

¿Qué diferencia hay entre el IRAV y el IPC? El IPC mide la evolución general de los precios de bienes y servicios de consumo, mientras que el IRAV es un índice específico para alquileres, diseñado para moderar las subidas y ofrecer estabilidad.

¿Qué contratos se actualizan con el IRAV?
Todos los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023 se actualizan con el IRAV. Los anteriores siguen rigiéndose por lo pactado en el contrato, normalmente vinculado al IPC.

¿Qué ocurre si el contrato no menciona una cláusula de actualización?
En ese caso, no puede aplicarse ningún incremento durante la vigencia del contrato, tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿Qué relación existe entre inflación y poder adquisitivo del propietario?
Aunque el casero cobre más euros cada mes, si la inflación es superior al incremento del alquiler, pierde poder adquisitivo. Es decir, el dinero recibido compra menos bienes o servicios que antes.

¿A quién beneficia realmente el IRAV?
En teoría, busca proteger a los inquilinos frente a subidas excesivas. Sin embargo, no resuelve el problema estructural de la falta de vivienda en alquiler, que es lo que realmente dispara los precios.

El límite no basta y se necesita mayor oferta

El IRAV es un intento de contención que llega tarde y con efectos limitados. Aunque protege parcialmente a los inquilinos de subidas bruscas, no ataca la raíz del problema: la escasez de oferta de vivienda asequible y la creciente desigualdad económica entre propietarios e inquilinos.

Con una inflación persistente, un mercado tensionado y una política de vivienda que sigue sin garantizar alternativas reales, España se encamina hacia un modelo en el que vivir de alquiler es un lujo y no una opción. Mientras tanto, la pregunta que flota en el aire sigue siendo la misma: ¿hasta cuándo podrán los hogares soportar un esfuerzo económico que no deja de crecer?