Así te afecta si te toca renovar el alquiler

Cada mes que pasa, el Estado publica dos números que deberían medir más o menos lo mismo y que, sin embargo, se están alejando cada vez más el uno del otro. El IPC de agosto ha cerrado en el 4,3%, su nivel más alto desde febrero de 2023, mientras que el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda, el famoso IRAV, se ha quedado en un discreto 2,47%. La diferencia, 1,83 puntos porcentuales, no es un matiz estadístico: es dinero real que deja de salir del bolsillo de miles de inquilinos cada mes, y dinero real que miles de propietarios sienten que ya no entra.

Conviene decirlo sin rodeos: esta brecha no es un accidente, es el resultado deliberado de una ley que decidió que el mercado del alquiler no podía seguir indexándose a una inflación que, cuando se dispara —como ahora, arrastrada por el precio de la gasolina y el diésel—, arrastra con ella las rentas de gente que no tiene ninguna culpa de que el petróleo se encarezca. Otra cosa es si el diseño del IRAV es el acertado, pero la lógica de fondo tiene sentido: amortiguar, no maquillar.

Quién se libra del IPC y quién no

La fecha que lo decide todo es el 26 de mayo de 2023, cuando entró en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda. Todo contrato firmado después de esa fecha se actualiza con el IRAV, que el INE empezó a publicar mensualmente desde finales de 2024 precisamente para evitar subidas desproporcionadas cuando la inflación se descontrola. Los contratos anteriores, en cambio, siguen atados a lo que diga la letra pequeña: si el pacto remite al IPC, el propietario de un piso alquilado antes de la reforma puede exigir legalmente una subida casi el doble de alta que la de su vecino con contrato más reciente. Dos inquilinos, dos vecinos, dos subidas radicalmente distintas por una cuestión de fecha de firma. Así que antes de calcular nada, lo primero es mirar el contrato: fecha y cláusula de actualización, no el titular del telediario.

Lo que significa en euros para un alquiler de 1.200 euros

Los números, sobre el papel, parecen pequeños. En la práctica, se notan. Un alquiler de 1.200 euros actualizado con el IPC del 4,3% pasa a 1.251,60 euros, es decir, 51,60 euros más al mes. El mismo alquiler, actualizado con el IRAV del 2,47%, sube hasta 1.229,64 euros, 29,64 más. La diferencia entre aplicar uno u otro índice es de 21,96 euros al mes, casi 264 euros al año, solo por la fecha en la que se firmó el papel. Para un inquilino con las cuentas ajustadas —y en España, con los salarios que hay, son mayoría—, esa diferencia es la que separa un ajuste molesto de un roto en el presupuesto mensual.

Publicar el índice no da barra libre para subir la renta

Aquí conviene desmontar un mito que cada agosto y cada enero resucita: que la publicación del IPC o del IRAV activa automáticamente una subida. No es así. La Ley de Arrendamientos Urbanos exige que la actualización esté pactada en el contrato y que se aplique exactamente en la fecha de cada anualidad, ni antes ni de forma retroactiva. Y hay un matiz que muchos propietarios ignoran, a veces de forma interesada: la renta actualizada solo es exigible desde el mes siguiente a que el inquilino reciba la notificación por escrito. Sin aviso formal, no hay subida, por mucho que el INE haya publicado el dato.

Qué cabe esperar hasta el cierre de año

Con el precio de la energía presionando al alza y una base de comparación baja del año pasado, lo razonable es que el IPC siga instalado en la zona del 4% durante los próximos meses, sin descartar sustos adicionales si el petróleo no da tregua. El IRAV, por su propio diseño —una fórmula que suaviza los picos de inflación con un coeficiente moderador—, debería mantenerse mucho más estable, previsiblemente rondando el entorno del 2,5%, con margen para pequeños retoques a la baja si la inflación subyacente no se dispara más. Es decir: la brecha ha llegado para quedarse, al menos, todo lo que dure este repunte energético.

Lo que deja este dato de agosto es una fotografía incómoda del mercado del alquiler español: dos varas de medir conviviendo en el mismo país, premiando a quien firmó tarde y penalizando a quien firmó pronto, mientras el precio medio de la vivienda —en alquiler o en propiedad— sigue subiendo muy por encima de cualquiera de los dos índices. El IRAV frena la sangría, pero no cura la enfermedad: la vivienda en España sigue siendo, para una parte cada vez mayor de la población, un gasto que crece más rápido que el sueldo, se mida como se mida.