Los datos del sector inmobiliario en este tercer trimestre del año son espectaculares. En octubre, el número de compraventas totales en el sector inmobiliario se ha incrementado un 19,7% respecto a octubre de 2020 según los datos provisionales del Colegio de Registradores.  De las 71.597 operaciones realizadas en octubre de 2020, se pasaron a las 86.139 en octubre de este año, un aumento de cerca de 14.600 operaciones. Con relación al mismo mes de 2019, en el que se registraron 81.332 operaciones, se constata un incremento más moderado del 5,9%, cifra más significativa al tratarse de un mes en circunstancias de ciclo económico normal.

Por su parte la variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el tercer trimestre de 2021 aumenta casi un punto y se sitúa en el 4,2%, la más alta desde el tercer trimestre de 2019, según el INE. Si tenemos en cuenta el tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva baja casi dos puntos, hasta el 4,1%. Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano alcanza el 4,3%, casi un punto y medio por encima de la registrada el trimestre anterior.

Los precios de la vivienda presentan tasas trimestrales positivas en el tercer trimestre de 2021 en todas las comunidades autónomas. Las mayores subidas se producen en Illes Balears (4,3%), Andalucía (3,4%) y Región de Murcia (2,7%). Por su parte, Extremadura (0,2%), Principado de Asturias (0,8%) y País Vasco (0,9%), registran las menores subidas trimestrales.

Y las hipotecas van en la misma tónica. El número de hipotecas totales en octubre, se han incrementado un 26,4% respecto al mismo mes de 2020, con un aumento ligeramente inferior, del 25,8%, en las de vivienda. En número de operaciones, se han registrado 45.695, frente a las 36.147 del mismo mes del año anterior, lo que supone un aumento de más de 9.500 operaciones. Si se compara con el mes de octubre de 2019, cuando se alcanzaron las 38.342 operaciones, se produce un aumento del 19,2%, siendo del 20,3% el crecimiento en las hipotecas sobre vivienda. La evolución de las hipotecas continúa mostrando una tendencia de crecimiento intenso en octubre, similar a la mostrada por las compraventas.

Y con estos datos encima de la mesa, el fantasma de la burbuja inmobiliaria ha vuelto a surgir con fuerza. Ya está siendo un problema en muchos países, no sólo europeos, que no vivieron nuestra particular crisis hipotecaria y de burbuja inmobiliaria iniciada en el 2008. Los precios de la vivienda en los países de la OCDE se han incrementado un 9,5% desde el inicio de la pandemia hasta ahora, lo que representa la cifra más alta en 30 años.  En la UE el precio ha registrado un incremento del 6,1% durante el primer trimestre.

Y las causas son evidentes. La amplia liquidez impulsada por los estímulos monetarios del BCE y del resto de bancos centrales y beneficios fiscales de los diferentes países, a lo que se une el ahorro acumulado por los diversos confinamientos y sobre todo los bajos tipos de interés que atraen a inversores de todo tamaño, están calentando el mercado. Y no hay que olvidar la escasez de vivienda nueva en algunos países por la carestía de los materiales y la falta de mano de obra. En estos momentos en Canadá, Suecia y Nueva Zelanda ya se sufre abiertamente el problema y Dinamarca, Noruega y Reino Unido van detrás. Pero también Francia, Estados Unidos, Bélgica, Austria…Para que nos hagamos una idea, en este periodo de tiempo de la pandemia, en Estados Unidos los precios han subido un 18% y en Holanda un 15%.

En nuestro país, según el Banco de España, en el periodo 1997-2007 el precio de la vivienda en España se incrementó alrededor de un 150% en términos nominales, lo que corresponde con un 100% en términos reales, el precio máximo se alcanzó al final de la burbuja, en 2007; en ese momento comenzó el descenso. El año más complejo fue 2006, cuando los precios se incrementaron un 30%.

De aquellos precios luego llegaron las consecuencias. Durante el año 2013 un total de 49.700 familias perdieron su casa, casi siempre por decisión judicial. Hubo en total 28.173 desahucios, lo que se traduce en un incremento del 18,5% sobre los datos del 2012. También hubo intentos legislativos para paliar la situación, con una Iniciativa Legislativa Popular propiciada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca y avalada por 1.200.000 firmas que paró de forma indigna y rastrera el Gobierno de Rajoy.

El Gobierno del PP actuó para proteger a los bancos, siguiendo su dictado y afirmando con desfachatez que proteger a las familias podía hacer quebrar el sistema financiero. Una acción en la que mientras se echaba a miles de familias a la calle se tuvo que inyectar a los bancos más de 105.000 millones de euros, de dinero que pagamos entre todos,  y del que nos han dejado a deber casi 64.000 millones, a pesar de las buenas palabras de De Guindos y que bastarían para volver a dotar de los suficientes recursos al fondo de pensiones.

Todo comenzó, recordemos, en 1998, cuando el primer Gobierno de Aznar, con Rato como asesor, se empeñó en lograr que el precio de la vivienda fuera más asequible para todos los españoles y reactivar de paso el sector inmobiliario, muy tocado tras la crisis del 92. Para ello aprobó una nueva Ley del Suelo. O al menos eso es lo que dijeron en su momento. Otras lenguas, seguro que perversas, aseguran que fue una petición de muchos políticos municipales que querían tener recursos a su alcance. Recursos en suelo o lo que es lo mismo en dinero.

Con aquella medida se dieron las llaves del cofre del tesoro a políticos de bajo nivel y escasa preparación, que llenaron las arcas municipales y las cuentas de los partidos sin olvidar, en muchos casos, las suyas propias. Dejando, de paso, al país quebrado y obligado a los recortes en Sanidad, Educación y derechos que todos recordamos.

Durante los años de bonanza, el “afán constructor”, como se publicitaba una conocida inmobiliaria, se tradujo en la edificación de 525.331 viviendas en el 2003, 586.092 en el 2004 y 612.066 en el 2005 y más de 800.000 en el 2006. Por supuesto que no todo se vendía y así en el 2004 se vendieron un total de 295.000, en el 2005, unas 336.000 y en el 2006 unas 600.000 unidades, lo que indicaría una acumulación de viviendas nuevas. Significativamente, el parque de viviendas vacías en España era en 2019 de 3,15 millones, lo que supone un 15% del total.

Durante aquellos años los bancos daban crédito suficiente, el 100% y con un 20% suplementario para el Cayenne. Pero en el 2008 cerraron el grifo del dinero y agudizaron la crisis,

Uno de los errores inherentes a estos problemas cíclicos es que se trata a la construcción de la vivienda no como una medida social con el objetivo de garantizar el derecho de los españoles a un bien básico, como consagra la Constitución. La construcción de la vivienda se ha orientado, como un negocio, generador de grandes plusvalías, impulsor de un desarrollo fácil y rápido, en el que los municipios compiten entre sí por llevarse los vecinos. Pero, además, generador de corrupción e insostenible desde el punto de vista económico y territorial.

El problema de España es que su desindustrialización, incentivada desde los primeros gobiernos de Felipe González, llevó al país a una situación que convirtió a la vivienda en una industria indispensable. Una industria nacional, con una incidencia sobre el PIB que no tienen otros países europeos y también sobre la fiscalidad y el empleo, como descubrió el tándem “tanto monta, monta tanto Aznar como Rato”. Esta industria, auspiciada desde el poder político, ha generado grandes plusvalías y beneficios para promotores, constructores, bancos, municipios…y corruptos diversos. Y ha sido percibida por la sociedad española como impulsora del desarrollo económico. Esta es la razón por la que, de forma equivocada, la sociedad en su conjunto se empecine en hacer cuántas más viviendas mejor, como si fueran un bien de consumo más, sin entender que este esfuerzo es contrario a un desarrollo urbano equilibrado y coherente con un uso racional y sostenible no solo del territorio, sino también de los recursos económicos. Es la gran equivocación nacional que nos llevó a una crisis de profundidad desconocida hasta entonces, fomentada por los intereses de unos pocos, que dejaron de lado la cordura y la necesidad real del país a cambio de los beneficios inmediatos, aunque se sacrificara el presente y el futuro del estado de bienestar en ello.

¿Podemos volver a incurrir en los mismos errores?, seguro que sí, porque fue un dinero fácil y muchos aún se acuerdan de aquellas épocas doradas sin prestar atención a lo que vino después.

Los expertos, como la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), señalan al actual volumen de transacciones como principal argumento para alejar ese escenario. En concreto, las transacciones inmobiliarias suponen el 2% del total del parque de viviendas, por debajo del 4% registrado entre 2004 y 2006, durante el periodo del boom inmobiliario. Y también hablan de que la política de los bancos para conceder hipotecas ya no es la misma de entonces, no suelen pasar del 80% y con pruebas de solvencia. Además, dicen, que aun hay mucho recorrido, con un precio de la vivienda de segunda mano inferior en un 30% al precio que tuvo. Pero otros expertos aseguran lo contrario.

Uno de los críticos es Manuel Pardo, de ADICAE, al que preocupa el incremento del importe medio de los préstamos hipotecarios, que cifra en un 27,8% los últimos ocho años y la concesión de créditos que puede llegar al 100% con diferentes subterfugios.

También el Banco Central Europeo y el Bundesbank han alertado sobre una «sobrevaloración» de la vivienda en la eurozona. Y España puede ser fácilmente contagiada, vía inversores, que ven las excelentes rentabilidades que aún ofrece el mercado español de la vivienda para el alquiler (7%) y compren antes que los precios suban aún más, como está sucediendo en los países de nuestro entorno  Lo ha dicho Bankinter que estima en un 4% la subida de la vivienda el año próximo.

En la anterior ocasión, la burbuja fue negada de forma sistemática, hasta casi el día antes de que todos se fuera al traste, por los agentes del mercado y los partidos políticos, interesados todos ellos en que el negocio siguiera en marcha sin tener en cuenta las catastróficas consecuencias que su cortoplacista visión iba a tener.

Ayer el PSOE, como hizo el PP en su momento, ha rechazado una iniciativa de vivienda de las organizaciones sociales que ven la Ley que propone el Gobierno escasa y con deficiencias. Hoy, como entonces, el precio de la vivienda sube por encima del IPC y los desahucios vuelven a incrementarse; los bancos, que ven en los créditos hipotecarios una manera de obtener beneficios en un momento en que los intereses bancarios se mantienen como pueden con un precio del dinero en negativo, están ya comenzando a dar créditos al 100%, apoyándose en esa subida constante del precio…hay señales que obligan a las entidades responsables a estar vigilantes para que aquello no vuelva a suceder, aunque como entonces todos tendremos nuestra parte de culpa.  ¿Lo conseguiremos?

Eduardo Lizarraga

Eduardo Lizarraga

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