El Colegio de Registradores ha hecho públicos los datos de su Estadística Registral Inmobiliaria correspondiente al segundo trimestre de 2026, y el retrato que dibuja el mercado de la vivienda en España vuelve a ser el de siempre en los últimos tiempos: menos operaciones, precios que no dan tregua y un protagonismo cada vez mayor del comprador extranjero, que se lleva ya una porción del pastel nunca vista hasta ahora.

Nuevo descenso en la compraventa de viviendas

El número de compraventas registradas en el segundo trimestre se ha situado en 167.934 operaciones, lo que supone una caída del 5,7 % respecto al trimestre anterior, el segundo retroceso trimestral consecutivo. Es, además, la cifra más baja de los últimos siete trimestres. En términos interanuales, el descenso ha sido más moderado, del 2,3 %, pero la tendencia es clara: el mercado se está enfriando.

La vivienda nueva es la que más está acusando el frenazo, con una caída trimestral del 11,5 % hasta las 34.919 operaciones, mientras que la vivienda usada ha retrocedido un 4 %, hasta las 133.015 compraventas. Quince comunidades autónomas y treinta y cuatro provincias han registrado descensos en el trimestre, señal de que no se trata de un fenómeno localizado, sino de una corriente que recorre buena parte del país.

La demanda extranjera alcanza máximos históricos

Mientras el conjunto del mercado pierde fuelle, la demanda extranjera hace justo lo contrario. El porcentaje de viviendas compradas por extranjeros ha alcanzado el 15,98 % del total, un máximo histórico, con algo más de 26.800 operaciones en el trimestre. Casi seis de cada diez compras extranjeras (57,39 %) corresponden a ciudadanos de la Unión Europea, y un 16,75 % adicional a otros países europeos, con británicos (6,99 %), neerlandeses (6,94 %) y alemanes (6,11 %) encabezando el ranking.

El dato no es anecdótico ni uniforme: todas las comunidades autónomas han registrado incrementos en el peso de la compra extranjera, y en algunas zonas la cifra ya resulta difícil de ignorar. En Illes Balears, el 32,27 % de las viviendas vendidas fueron a parar a manos extranjeras; en la Comunitat Valenciana, el 31,03 %. Es decir, en estas dos comunidades, prácticamente una de cada tres viviendas que cambian de manos lo hace hacia fuera del mercado español tradicional. En un contexto en el que miles de familias españolas ven cómo el acceso a la vivienda se les escapa entre los dedos, este dato debería, cuando menos, invitar a la reflexión sobre qué tipo de mercado estamos construyendo y para quién.

Los precios no dan tregua

El Índice de Precios de Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) ha marcado un nuevo máximo histórico, con un crecimiento trimestral del 3,14 % y del 16,7 % en tasa interanual. La cifra sitúa los precios un 39,31 % por encima de los máximos registrados en 2007, en plena burbuja inmobiliaria, lo que da una idea de la magnitud del recorrido alcista actual. Por su parte, la metodología de precios medios, más conservadora, también confirma la tendencia: crecimiento trimestral del 2,4 % e interanual del 9,2 %, con un precio medio de 2.487 €/m², otro máximo histórico.

La vivienda usada (2.448 €/m²) sube un 3,5 % en el trimestre, mientras que la nueva retrocede ligeramente (-0,7 %) aunque se mantiene muy por encima, en 2.636 €/m². Las comunidades más caras siguen siendo las de siempre: Madrid (4.477 €/m²), Illes Balears (4.311 €/m²), País Vasco (3.616 €/m²), Canarias (3.052 €/m²) y Cataluña (2.995 €/m²). Y entre las capitales, San Sebastián se corona con 6.420 €/m², seguida de Madrid (5.534 €/m²), Barcelona (5.045 €/m²), Palma (4.291 €/m²) y Bilbao (3.764 €/m²).

La firma de hipotecas también baja

El número de hipotecas constituidas sobre vivienda ha sido de 129.240 en el trimestre, un 3,3 % menos que en el periodo anterior. Aun así, el peso de las hipotecas sobre el total de compraventas ha mejorado 1,9 puntos porcentuales, hasta el 77 %, lo que indica que, aunque se compra menos, quien compra sigue necesitando financiación en la inmensa mayoría de los casos. En el cómputo interanual se han firmado 518.726 hipotecas, un 9 % más que en el periodo anterior, con Andalucía, Cataluña, Madrid y la Comunitat Valenciana a la cabeza en volumen.

Con los precios al alza sube el importe medio de la hipoteca

El endeudamiento hipotecario por metro cuadrado ha encadenado ya su decimotercer incremento trimestral consecutivo, con una subida del 2,9 % hasta los 1.861 €/m². Madrid (3.086 €/m²), Illes Balears (2.844 €/m²), País Vasco (2.359 €/m²) y Cataluña (2.244 €/m²) marcan los importes más elevados, mientras que Extremadura (909 €/m²), Castilla-La Mancha (1.032 €/m²) y la Región de Murcia (1.089 €/m²) siguen siendo las comunidades donde comprar vivienda resulta relativamente menos gravoso, al menos en lo que a hipoteca se refiere.

El resultado final es un endeudamiento medio por vivienda de 176.453 euros, nuevo máximo histórico y noveno trimestre consecutivo de crecimiento. Los números hablan por sí solos: cada vez se compran menos viviendas, pero cada vez cuesta más comprarlas y cada vez hay que pedir más dinero prestado para conseguirlo. Un cóctel que, trimestre tras trimestre, sigue dejando fuera del mercado a una parte cada vez mayor de la población española, mientras la demanda extranjera encuentra en España un destino cada vez más atractivo.