La compra inmobiliaria por extranjeros está cambiando el mapa inmobiliario español

La demanda extranjera ya no es un matiz dentro del mercado de la vivienda español: es uno de sus motores principales, y cada trimestre que pasa lo confirma con más contundencia. Los datos del segundo trimestre de 2026, elaborados por el Colegio de Registradores y analizados por Sonneil, dejan una foto que en otros años hubiera parecido exagerada: los compradores internacionales protagonizaron más de 26.800 compraventas entre abril y junio, un 11% más que un año antes, y se hicieron con el 15,98% de todas las operaciones de vivienda del país, el porcentaje más alto de toda la serie histórica. Hace justo un año esa cuota era del 14,10%. El avance no es casualidad ni un pico puntual: es una tendencia que lleva varios trimestres consolidándose.

Lo llamativo, y lo que da más para hablar, es el contraste con lo que ocurre entre los compradores nacionales. Mientras los extranjeros aceleran, los españoles frenan: sus compraventas cayeron cerca de un 4%, desde unas 147.000 hasta apenas 141.100, dentro de un mercado que en conjunto retrocedió un 2,3% interanual, hasta las 167.934 operaciones. Así que no, no es que todo el mercado esté en auge y los extranjeros simplemente acompañen la fiesta. Es más bien lo contrario: el comprador extranjero está sosteniendo un mercado que, sin él, mostraría una foto bastante más gris.

Más dinero, más presión sobre los precios

Aquí conviene no andarse con paños calientes. Que la demanda extranjera crece justo cuando la nacional se contrae no es inocente, y menos cuando el precio medio de la vivienda ha alcanzado un máximo histórico de 2.487 euros por metro cuadrado, un 9,2% más que hace un año. El comprador internacional suele llegar con más capacidad económica, muchas veces con ahorros o ingresos generados fuera de España, y eso le permite asumir precios que a un comprador local, dependiente de un salario y una hipoteca al uso, le resultan cada vez más inaccesibles. En Baleares, por ejemplo, el esfuerzo hipotecario medio ya se come el 55,8% del salario, frente al 34,3% de media nacional. Decir que esto no tiene relación con la presión compradora extranjera en la isla sería no querer ver lo evidente.

Ahora bien, hay que contar la película completa. Esa misma demanda extranjera es la que está sosteniendo la facturación de cientos de inmobiliarias en la Costa Blanca, la Costa del Sol o Baleares, zonas donde muchas agencias cumplen sus presupuestos anuales gracias, precisamente, a estos compradores. También genera actividad para notarías, gestorías, reformas, mobiliario y una cadena de servicios que vive de estas operaciones. El impacto no es solo negativo, aunque tampoco haya que disfrazarlo de bendición sin matices.

Primera o segunda residencia: el reparto está cambiando

Uno de los datos más interesantes, y que suele pasar desapercibido, es que el crecimiento ya no viene solo del clásico comprador de casa de vacaciones. Las nacionalidades más asociadas a la segunda residencia crecieron un modesto 3,3%, mientras que el verdadero tirón viene de extranjeros residentes que compran, sobre todo, primera vivienda: rumanos (+24%) y marroquíes (+20%) lideran ese impulso. En conjunto, las compras protagonizadas por nacionalidades sudamericanas se disparan un 42%, un dato que empieza a notarse especialmente en Madrid, donde compradores latinoamericanos con alto poder adquisitivo están ganando peso en el segmento más caro del mercado y contribuyendo a ese ritmo casi frenético que vive la capital.

Alicante, a un paso de que la mitad del mercado sea extranjero

Si hay una provincia que resume esta tendencia, es Alicante. Con 5.710 compraventas extranjeras en el trimestre, el peso internacional alcanza ya el 46,43% del mercado provincial, tres puntos más que hace un año. Málaga no se queda atrás: 3.474 operaciones, un 20,79% más, hasta el 37,01% del total. Por comunidades, Baleares (32,27%) y la Comunidad Valenciana (31,03%) encabezan el ranking, seguidas de Canarias (29,33%), Murcia (23,71%), Cataluña (17,63%) y Andalucía (15,95%).

En cuanto a nacionalidades, los neerlandeses (+20,2%, 1.830 viviendas) están a punto de arrebatar a los británicos (1.843, apenas +0,7%) el liderazgo histórico. Alemania, Francia y Polonia también crecen; Bélgica, Rusia y Suecia, en cambio, retroceden.

¿Qué cabe esperar para el resto del año?

Con la oferta escasa y la demanda extranjera consolidándose como un componente estructural, como bien resume Andrés Pedrera, CEO de Sonneil, todo apunta a que los precios seguirán tensionados de cara al cierre de 2026, especialmente en las zonas costeras y en Madrid. El mercado nacional podría seguir moderándose, pero difícilmente lo hará el capital extranjero, que ya no depende solo del turista jubilado de siempre, sino de un mosaico cada vez más amplio de nacionalidades, motivaciones y bolsillos.