Siete meses. Ese es el tiempo que lleva la compraventa de viviendas en España cuesta abajo, y julio no ha sido la excepción. Según el Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN), se firmaron 65.395 compraventas, un 11,1% menos que hace un año. Y aquí llega la paradoja que ya empieza a ser costumbre: el precio medio no solo no baja, sino que sube un 7,7%, hasta los 2.112 euros por metro cuadrado. Se vende menos, pero más caro. Lo inquietante es que estas cifras corresponden a julio, cuando la inflación y el euríbor todavía no habían pisado el acelerador como lo han hecho después del verano. Lo peor, por tanto, puede estar aún por llegar a las notarías.

Las operaciones por comunidades autónomas

El frenazo es casi unánime. La compraventa cayó en 16 de las 17 comunidades autónomas y solo Extremadura logró mantenerse en positivo, con un tímido 0,9%. Los mayores desplomes se registraron en País Vasco (-20,2%), La Rioja (-20,1%) y la Comunidad Valenciana (-19,1%), seguidas de Asturias (-16,9%), Islas Baleares (-14,5%) y la Comunidad de Madrid (-14,2%). En volumen, Andalucía sigue mandando con 12.776 operaciones, por delante de Cataluña (11.151), que resiste mejor con una caída de solo el 4,7%, la Comunidad Valenciana (9.480) y Madrid (7.645).

Las operaciones por tipología de vivienda

El ajuste se concentra en los pisos, cuyas compraventas bajaron un 12,7%, hasta las 48.415 unidades, mientras que las unifamiliares retrocedieron un 6,2%, hasta las 16.980. Los pisos siguen siendo casi tres de cada cuatro viviendas vendidas, y también las que más se encarecen. Su metro cuadrado se disparó un 12,5%, hasta los 2.547 €/m². El de las unifamiliares apenas subió un 2,3%, hasta los 1.495 €/m². El producto más demandado, el piso urbano para primera vivienda, es justo el que más castiga el bolsillo.

El precio medio sube un 7,7%

Los 2.112 €/m² de media confirman que el mercado se enfría en volumen pero no en precio. El propio informe apunta a una desaceleración del ritmo de subida respecto a los meses anteriores. Es un matiz que conviene no confundir con un alivio: los precios siguen creciendo muy por encima de los salarios. El Notariado recuerda además que los datos de los tres últimos meses son provisionales y pueden sufrir ajustes.

El incremento de precios por Comunidades Autónomas

Asturias es el caso más llamativo de todo el informe. Sus compraventas caen un 16,9% y, a la vez, el precio se dispara un 29,3%, hasta los 1.693 €/m². Le siguen la Región de Murcia (22,3%), Galicia (19,8%) e Islas Canarias (18,8%). En total, nueve regiones superan el 10% de subida. Solo Islas Baleares se mantiene sin variación, aunque sigue siendo la más cara del país con 4.160 €/m², pisándole los talones a la Comunidad de Madrid (4.064 €/m²). En el extremo opuesto, Extremadura (806 €/m²) y Castilla-La Mancha (873 €/m²).

Los préstamos para adquisición de vivienda también disminuyen

La financiación acompaña a la baja. Los préstamos hipotecarios para comprar vivienda cayeron un 4,9%, hasta los 36.685, con una cuantía media prácticamente estable de 183.644 euros. El 56,1% de las compras se financió con hipoteca, y el banco prestó de media el 71,6% del precio. Las hipotecas retrocedieron en 15 comunidades, con La Rioja (-26,9%) y Asturias (-19,6%) a la cabeza. Solo Extremadura (3,1%) y Cataluña (2,9%) crecieron, y Cataluña lideró además el mercado con 7.256 préstamos.

Pisos más pequeños: una anomalía histórica

El dato que más debería preocupar no tiene que ver con el número de operaciones. La superficie media de los pisos vendidos cayó un 5,5% y acumula tres meses seguidos encogiendo a más del 5%, algo que el Notariado califica de anomalía histórica. Los compradores pagan más por menos metros. Cuando la demanda empieza a adaptar el tamaño de la vivienda a lo que puede pagar, el problema de la asequibilidad ya ha dejado de ser una amenaza y se ha convertido en una realidad.

Las previsiones hasta finalizar el año con los nuevos datos económicos

Y ahora viene la parte que quita el sueño. Los datos de julio se firmaron antes de la tormenta. La inflación pasó del 3,5% en julio al 4,3% en agosto, según el indicador adelantado del INE. El euríbor cerró julio en el 2,855%, su nivel más alto desde septiembre de 2024, y en septiembre ha cotizado por encima del 3,3%. Con el euríbor de julio, una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años ya se encarecía unos 65 euros al mes en su revisión. Las previsiones para el cierre del año van desde una horquilla del 2,5% al 2,7%, si se moderan la energía y los precios, hasta un escenario cercano al 3% si la inflación sigue repuntando y el BCE vuelve a subir tipos.

En otras palabras, la caída de las compraventas todavía no recoge el golpe de la inflación ni el del crédito más caro. Si con un euríbor en el 2,8% el mercado ya llevaba siete meses de descensos, lo razonable es esperar que los datos de agosto y septiembre muestren un frenazo aún más pronunciado. Lo que está por ver es cuánto tardarán los precios en darse por aludidos.