La compraventa de viviendas en 2025 marca un record desde el 2007 y confirma que el mercado inmobiliario español atraviesa uno de los momentos de mayor intensidad de las últimas dos décadas. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el pasado ejercicio se cerró con 714.237 operaciones, lo que supone un incremento interanual del 11,5% respecto a 2024 y la cifra más elevada desde el año 2007, en plena burbuja inmobiliaria. El mercado no superaba las 700.000 transacciones desde entonces, cuando se alcanzaron más de 775.000 compraventas, lo que da idea de la magnitud del dato actual. Además, se encadenan dos años consecutivos de ascensos, consolidando una etapa expansiva que llega tras un periodo de fuerte incertidumbre monetaria y de endurecimiento de las condiciones financieras. La mejora en el acceso al crédito y la moderación del euríbor han devuelto al mercado una parte importante de la demanda que había quedado en suspenso en 2022 y 2023, cuando la brusca subida de los tipos de interés obligó a muchos compradores a paralizar sus decisiones.

Las operaciones por tipo de vivienda

El crecimiento de 2025 ha estado sustentado tanto por la vivienda usada como por la nueva, aunque con comportamientos diferenciados. Las compraventas de vivienda de segunda mano alcanzaron 558.327 operaciones, un 10,3% más que el año anterior y el mayor registro de toda la serie histórica iniciada en 2007 para este tipo de inmuebles. Nunca antes se habían vendido tantas viviendas usadas en un solo año. Por su parte, la vivienda nueva experimentó un avance aún más intenso, del 16,1%, hasta situarse en 155.910 operaciones, su mejor dato desde 2011. La obra nueva representó el 21,8% del total de transacciones, el porcentaje más elevado desde 2014, aunque todavía lejos del peso que llegó a tener antes del estallido de la crisis financiera. En cuanto al régimen, las viviendas libres concentraron el 93,2% de las operaciones y crecieron un 12,3%, mientras que las protegidas, con un 6,8% del total, apenas avanzaron un 1,8% hasta 48.371 compraventas.

El resultado en las comunidades autónomas

El dinamismo fue generalizado y no hubo ninguna comunidad autónoma que cerrara 2025 en negativo. Los mayores incrementos porcentuales se registraron en Castilla y León (+18,9%), Castilla-La Mancha (+17,8%), La Rioja (+16,3%) y Extremadura (+16,1%), territorios donde el mercado mantiene todavía recorrido en precios y atractivo para la demanda interna. En el extremo contrario, los aumentos más moderados correspondieron a Navarra (+2,2%), Canarias (+4,5%) y la Comunidad de Madrid (+4,8%), donde la tensión de precios y la escasez de producto comienzan a actuar como freno natural a nuevas subidas intensas de operaciones. En cualquier caso, el balance autonómico refleja un mercado activo en todo el territorio, con diferencias en intensidad pero sin retrocesos.

La falta de oferta ya se hace notar

Pese a las cifras récord, el propio comportamiento del mercado empieza a mostrar señales de agotamiento en las tasas de crecimiento. La elevada presión de la demanda sobre un parque de vivienda claramente insuficiente está tensionando los precios y limitando la capacidad de expansión futura. La escasez de oferta, especialmente en las grandes áreas urbanas y en zonas con fuerte atracción turística o laboral, está generando un escenario en el que cada vez resulta más difícil encontrar vivienda disponible a precios asumibles para amplias capas de la población. Desde Aquimicasa venimos alertando de que esta situación no solo impacta en las estadísticas, sino que agrava los problemas de acceso a la vivienda para consumidores, jóvenes y familias con rentas medias.

Falta de suelo y falta de mano de obra para poder edificar

La recuperación de la vivienda nueva pone de manifiesto otro problema estructural: la incapacidad del sector para producir suficiente oferta. La falta de suelo finalista, la lentitud administrativa, el encarecimiento de los materiales y la escasez de mano de obra cualificada están condicionando seriamente el ritmo edificador. Aunque la demanda responde con fuerza cuando mejora la financiación, el volumen productivo sigue lejos de las necesidades reales del mercado. Mientras no se actúe de forma decidida sobre estos cuellos de botella, la presión alcista sobre los precios persistirá y el desequilibrio entre oferta y demanda seguirá afectando a los consumidores.

Las cifras de diciembre fueron un resultado histórico

El cierre del año confirmó la fortaleza del ejercicio. En diciembre de 2025 se registraron 54.148 compraventas, un 7,9% más que en el mismo mes del año anterior y la mayor cifra en un mes de diciembre desde que existen registros en 2007. Fue, además, el segundo mes consecutivo de ascensos interanuales. Por tipo de vivienda, las operaciones sobre inmuebles usados crecieron un 9,3% hasta 42.454, mientras que las de obra nueva avanzaron un 2,9% hasta 11.694 unidades. No obstante, en tasa intermensual se produjo una ligera corrección respecto a noviembre, lo que podría anticipar una moderación progresiva del ritmo en 2026 si la financiación se encarece o si la oferta continúa sin responder. En definitiva, 2025 pasará a la historia como un año récord en compraventas, pero también como un ejercicio que vuelve a poner sobre la mesa los desafíos estructurales del mercado inmobiliario español y la necesidad de soluciones que protejan tanto al sector como a los consumidores.