Agosto, ese mes en el que media España está en la playa y la otra media finge trabajar, ha traído una pequeña alegría al mercado inmobiliario. Según el avance de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, en agosto se inscribieron 48.700 compraventas de vivienda, un 1,3% más que en el mismo mes de 2025. Es solo el segundo dato positivo del año, junto con junio, y llega después de meses de números rojos. Conviene celebrarlo, pero sin descorchar nada caro, porque el contexto que se dibuja para el otoño no invita a demasiadas alegrías.
Incremento en compraventa de inmuebles y también en viviendas
El repunte no se limita a la vivienda. El total de compraventas de inmuebles alcanzó las 94.600 operaciones, con un crecimiento interanual del 3,3%, más del doble que el de las viviendas. No es una novedad: desde enero, los inmuebles en general (locales, garajes, suelos, naves) se comportan mejor que la vivienda, que había ido acumulando caídas mientras el resto del mercado subía. En agosto, por fin, ambas categorías han ido en la misma dirección. Falta saber si es una coincidencia o el inicio de algo más sólido.
Sin embargo, el número de hipotecas sólo se incrementa sobre las viviendas
En la financiación el dibujo cambia. Las hipotecas totales bajaron levemente, con 43.400 préstamos constituidos, un 0,3% menos que hace un año, y encadenan dos meses consecutivos de descenso. Las hipotecas sobre vivienda, en cambio, sumaron 33.600 operaciones, un 1,6% más, en línea con las compraventas residenciales. Es decir, el crédito sigue llegando a quien compra casa, pero se frena en el resto de inmuebles. Los bancos, por lo que se ve, prefieren el riesgo conocido del ladrillo residencial al de la nave industrial.
Los datos por comunidades autónomas
El mapa autonómico es un mosaico. Diez comunidades registran subidas en la compraventa de vivienda, con Extremadura (19,3%), Cantabria (13,7%) y Murcia (13,4%) a la cabeza. En el otro extremo, La Rioja (-18,7%), Castilla y León (-10,4%) e Illes Balears (-9,4%) sufren los mayores retrocesos. Madrid también cae un 2,6% y Andalucía, un 0,5%.
En volumen, sin embargo, mandan los de siempre: Andalucía lidera con 9.402 operaciones de vivienda, seguida de Cataluña (8.292), Comunitat Valenciana (7.427) y Madrid (5.037). Las grandes subidas porcentuales se concentran en mercados pequeños, donde unas decenas de operaciones bastan para mover mucho el porcentaje. Que nadie se mude a Cantabria pensando que ha encontrado El Dorado.
El reparto en las hipotecas
En la hipoteca sobre vivienda, nueve comunidades suben, con Extremadura (23,5%), Navarra (22,9%), Melilla (19,4%) y Canarias (19%) en cabeza. Los descensos más fuertes son los de La Rioja (-28,3%), Illes Balears (-25,8%) y Aragón (-12,9%). Llama la atención Madrid, que en hipotecas totales cae un 19,7%, una cifra muy abultada para el segundo mercado del país. En números absolutos, Andalucía suma 6.629 hipotecas sobre vivienda, por delante de Cataluña (6.101), Comunitat Valenciana (4.261) y Madrid (4.174).
Las hipotecas pierden peso frente a las compraventas
Hay un dato que pasa casi desapercibido en la nota de los registradores y que merece atención. Durante el último año, las hipotecas sobre vivienda han superado habitualmente el 70% de las compraventas residenciales. En agosto, esa proporción ha bajado al 69,1%. Es poco, pero apunta en una dirección: o hay más compradores que pagan al contado, lo que suele indicar inversores y no familias, o cuesta más conseguir financiación. Ninguna de las dos opciones es buena noticia para quien intenta comprar su primera vivienda con un sueldo normal.
El cambio de tendencia parece difícil que se confirme en septiembre
Los propios registradores son prudentes. Recuerdan que agosto es un mes atípico y que de este repunte no se puede deducir un cambio de tendencia. En el caso de las hipotecas sobre vivienda, consideran prematuro sacar conclusiones. La cautela es razonable y, si acaso, se queda corta.
El problema es lo que viene. Septiembre llega con la inflación desbocada y con la expectativa de una subida de los tipos de interés que encarecerá las hipotecas variables y endurecerá las condiciones de las nuevas. Si comprar ya era difícil con los tipos actuales, cada décima adicional del Euríbor dejará fuera a más familias. A eso se suma que los precios no bajan y que la oferta sigue siendo escasa en las zonas con más demanda.
Tampoco hay que caer en el catastrofismo. El mercado ha demostrado ser resistente y la demanda de vivienda sigue ahí, sobre todo en las grandes ciudades y en la costa. Pero entre resistir y crecer hay mucha distancia. El 1,3% de agosto es una buena noticia, aunque modesta, y se parece más a una tregua en verano que al final de los malos datos. Habrá que esperar a los datos de septiembre, con los tipos ya sobre la mesa, para saber si el mercado aguanta o si este repunte fue solo una excepción.
