Cataluña sigue siendo una de las plazas favoritas del capital inmobiliario, aunque este año juega un partido distinto al del resto del país. Entre enero y septiembre se invirtieron en la comunidad 2.274 millones de euros, el 14% de todo lo transaccionado en España, según CBRE. La cifra queda un 13,5% por debajo de los 2.628 millones del mismo periodo de 2025, el tercer mejor año de la serie histórica, pero supera en un 3,5% la media de los últimos cinco años para esos nueve meses, situada en 2.198 millones.
El dato tiene su miga: mientras España vive su mejor año en inversión inmobiliaria, Cataluña retrocede. No es un desplome, es una normalización tras un ejercicio excepcional, pero conviene no pasar por alto que la comunidad pierde peso relativo justo cuando el resto del mercado acelera. El tercer trimestre, eso sí, dejó buenas sensaciones: 708 millones de euros entre julio y septiembre, un 38% más que en el trimestre anterior y un 15% por encima de la media histórica. Son ya tres terceros trimestres consecutivos por encima de los 700 millones.
Los sectores a los que se dedica la inversión
La radiografía catalana es bastante concentrada. Oficinas, living y hoteles reunieron alrededor de 1.755 millones de euros, cerca del 77% del total. Xavier Güell, responsable de CBRE en Barcelona, resume el momento señalando que la actividad se normaliza tras un 2025 excepcional, pero que los volúmenes siguen en niveles elevados y reflejan la confianza del capital en la región. El propio directivo añade una advertencia que no es menor: la regulación sigue lastrando la inversión en nueva oferta de vivienda. Viniendo de quien viene, el aviso merece algo más que una nota a pie de página.
Oficinas y living en primeras posiciones
La gran sorpresa catalana son las oficinas, que lideran con cerca de 800 millones de euros, el 35% del total y un 27% más que un año antes. Es su mejor registro desde 2022. Detrás está la mayor operación del año, la compra del Edificio Estel por InmoCaixa, filial de CriteriaCaixa, por cerca de 385 millones, además de la adquisición del edificio RBA en el distrito 22@. La escasez de espacios de máxima calidad y el interés por activos bien ubicados sostienen un segmento que hace no tanto parecía condenado por el teletrabajo.
El living captó 587 millones de euros, el 26% del volumen, ligeramente por encima de 2025. Pero ojo a la letra pequeña: buena parte del impulso procede de cuatro adjudicaciones de suelo público vinculadas al Plan 50.000 de la Generalitat, junto con la compra de Tower One–Diagonal Suites por M&G Real Estate en Esplugues de Llobregat. Es decir, el capital privado entra cuando lo invita la administración, mientras la vivienda en alquiler tradicional sigue frenada por el marco regulatorio. En el resto de España el living es el rey; en Cataluña, un invitado que mira el reloj.
El resto de la inversión
Los hoteles, que durante años tiraron del carro, se quedaron en 368 millones, el 16%, frente a los 623 millones de 2025: casi la mitad. Destacó la compra del ME Barcelona por el grupo turco Kaya, y la reciente venta del Grand Hyatt, el antiguo Princesa Sofía, apunta a ser la mayor operación hotelera del año, lo que podría maquillar el cierre.
La logística e industrial sumó 255 millones (11%), con la compra del portfolio Jupiter por Nuveen. El retail rondó los 191 millones, estable, apoyado en la compra del 50% del centro comercial Splau por Castellana Properties. Y el healthcare, con 74 millones, ya iguala todo lo invertido en 2025, empujado por el envejecimiento de la población y operaciones como la venta de la residencia Sanitas Rambla.
La inversión inmobiliaria en España
El contraste con el conjunto nacional es evidente. Según CBRE, en España se invirtieron 16.383 millones de euros hasta septiembre, un 25% más y el mejor registro de la serie. Colliers eleva la cifra a 16.849 millones, un 28,2% más, y un 56% por encima de la media de los últimos cinco años, en una Europa donde algunos mercados retroceden hasta un 22%.
Aquí manda el living, con 5.856 millones según CBRE (36%) o 5.958 millones según Colliers (35%), que habla de un crecimiento del 103%. Le siguen hoteles, con 2.922 o 3.302 millones según la fuente, y un retail en plena forma, que Colliers sitúa en 2.630 millones (+51,8%). Las oficinas, que en Cataluña lideran, a escala nacional apenas pesan un 12%. Madrid concentra unos 8.000 millones, el 48% del total, mientras Barcelona suma 2.100 millones, el 13%.
Un buen año para vender
Para quien tiene un activo en los segmentos calientes, el momento es propicio: con compradores activos y competencia entre ellos, comparar ofertas de varios inversores defiende mejor el precio que sentarse con uno solo. El inversor nacional lidera con la mitad del volumen, y el capital institucional, las SOCIMIs y las gestoras siguen con apetito.
Ahora bien, el horizonte no está despejado. Colliers advierte del repunte de la inflación, la subida del Euríbor y de la deuda soberana, que encarecen la financiación y vuelven más selectivos a los inversores. Y a la vuelta de la esquina están las elecciones generales del 29 de noviembre, con la vivienda en el centro del debate. El propio sector reconoce que algunos inversores podrían buscar otras estrategias si persiste la incertidumbre jurídica. Quien piense vender, mejor que no espere a ver qué sale de las urnas.
¿Por qué difieren las cifras de CBRE y Colliers?
La diferencia de casi 470 millones entre ambas consultoras no es un error de nadie. Cada una aplica criterios distintos para clasificar las operaciones: qué cuenta como living o como alternativo, si se incluyen suelos o desarrollos, en qué trimestre se computa una transacción. Por eso CBRE separa “alternativos y salud” como bloque propio y Colliers integra parte de esas operaciones en otros segmentos. Lo relevante es que ambas coinciden en el fondo: España vive un año récord, el living tira del mercado y Cataluña, pese a su potencia, paga el peaje de una regulación que espanta parte del capital residencial.
