El segundo trimestre de 2026 confirma lo que los datos venían anunciando desde hace meses: la vivienda en España sigue cara, sigue subiendo y, en la mayoría de las capitales, lo hace a un ritmo que roza o supera el doble dígito. Según la última estadística IMIE Mercados Locales, 34 de las 52 capitales de provincia registran una variación interanual superior al 10%, frente a las 30 del trimestre anterior. El tensionamiento no solo se mantiene, sino que se extiende a más territorios, con permiso de algunas excepciones que empiezan a llamar la atención.

Los incrementos más llamativos se concentran, una vez más, lejos de los grandes focos mediáticos. Albacete lidera la tabla con un +23,5%, seguida de cerca por Soria (+23,4%), Pontevedra (+19,3%), Santander (+18,1%) y Santa Cruz de Tenerife (+18,0%). Son mercados de tamaño medio donde la presión de la demanda, unida a una oferta que no termina de reaccionar, dispara los precios con una intensidad que ni Madrid ni Barcelona están mostrando ya.

Madrid y Barcelona se desaceleran

Y es que las dos grandes capitales, curiosamente, empiezan a pisar el freno. Madrid reduce su crecimiento interanual al 15,5%, tres puntos y medio por debajo del 18,1% del trimestre anterior. Barcelona hace lo propio, bajando hasta el +8,9% frente al +12,0% previo. No es que los precios bajen —siguen subiendo, y mucho—, pero el ritmo se modera después de varios trimestres de crecimiento desbocado. Es la primera señal clara de que el mercado en las capitales tractoras empieza a buscar cierto equilibrio, mientras el resto del país sigue acelerando.

Trece capitales ya superan los máximos nominales de la burbuja de 2007: Palma de Mallorca, Madrid, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Pontevedra, Valencia, San Sebastián, La Coruña, Melilla, Alicante, Barcelona, Sevilla y, esta vez, se suma Ceuta. Ojo al matiz: en términos reales, descontando la inflación acumulada desde entonces, ninguna capital ha vuelto a esos niveles. Palma de Mallorca es la que más se acerca, aunque todavía a un -6,9% de distancia. Valencia, por su parte, es la ciudad que más ha subido desde el mínimo postcrisis, con un acumulado del 152%, seguida de Madrid (+143%) y Málaga (+135%).

Las capitales más caras

El ranking de precio por metro cuadrado también se mueve. San Sebastián se mantiene como la capital más cara de España, con 5.154 €/m², seguida de Madrid (4.683 €/m²) y Barcelona (4.463 €/m²). Palma de Mallorca (3.472 €/m²) y Bilbao (3.240 €/m²) completan el grupo por encima de los 3.000 €/m², con Málaga, Cádiz y Valencia pisándoles los talones.

Fuera de las capitales de provincia, el fenómeno se repite: 50 de los 84 municipios relevantes analizados superan el 10% de subida interanual. Los incrementos más agresivos, por encima del 20%, se dan en Torrejón de Ardoz (+32,6%), Viladecans (+26,7%), Sagunto (+23,1%) y Talavera de la Reina (+20,7%). El patrón es claro: áreas metropolitanas y municipios costeros sometidos a una presión poblacional y turística que no da tregua.

Comportamiento al alza en los distritos de las grandes ciudades

Bajando a nivel de distrito, la fotografía es todavía más intensa. En Madrid, 14 distritos superan el 15% interanual (dos menos que el trimestre anterior), con Puente de Vallecas a la cabeza con un +20,8%. Los precios más altos se concentran en Salamanca y Chamberí, por encima de los 7.000 €/m², mientras que Villaverde y el propio Puente de Vallecas siguen siendo los más asequibles, por debajo de 3.000 €/m².

En Barcelona, las subidas se mueven entre el +7,0% y el +13,7%, con Sant Andreu, Nou Barris, Horta-Guinardó y Sants-Montjuïc por encima del 10%. Valencia es, con diferencia, la ciudad más tensionada: sus distritos suben entre un +8,6% y un +25,2%, con Ensanche, Russafa, Poblats Marítims, Patraix y L’Olivereta superando el 20%.

Distritos en máximos históricos

En términos nominales, 16 distritos de Madrid, 6 de Barcelona, 17 de Valencia y 10 de Málaga ya superan sus máximos históricos. Descontando la inflación, la lista se reduce drásticamente a solo cinco: Salamanca, Chamberí y Chamartín en Madrid, y Ensanche en Valencia, entre los que realmente han recuperado su poder adquisitivo real de la serie histórica.

Las previsiones para el resto del año

El dato acumulado de precios interanual sigue siendo alto, pero la desaceleración de Madrid y Barcelona invita a pensar que el mercado empieza a digerir dos años de subidas casi ininterrumpidas. Con todo, la combinación de tipos aún elevados, escasez de obra nueva y una demanda que no cede indica que el segundo semestre seguirá siendo alcista, aunque probablemente a un ritmo algo más moderado que el vivido hasta ahora. El doble dígito, de momento, sigue siendo la norma y no la excepción.