El precio de la vivienda nueva sigue escalando en España y lo hace en un momento especialmente delicado para el mercado residencial. Según el informe ‘Vivienda de obra nueva 2026’ de Tinsa by Accumin, el valor medio de la vivienda nueva aumentó un 10,4% en 2025, lo que equivale a un 7,6% en términos reales descontando la inflación, hasta situarse en 2.567 euros por metro cuadrado. Este incremento confirma una tendencia que ya se venía consolidando desde 2024 y que se produce en un contexto marcado por el encarecimiento de los materiales, la escasez de mano de obra cualificada y el elevado coste del suelo.

El problema no termina ahí. El propio sector de la construcción advierte de que en 2026 podrían sumarse nuevos factores de presión, entre ellos las tensiones comerciales derivadas de la política internacional impulsada por Donald Trump, que amenazan con encarecer aún más materias primas, energía y transporte. En un país que necesita construir alrededor de 800.000 viviendas para equilibrar la oferta con la demanda, el escenario empieza a adquirir tintes preocupantes. Y es que, mientras la necesidad de vivienda aumenta, la capacidad de producción sigue siendo muy limitada. En 2025 apenas se entregaron unas 95.000 viviendas, incluso algunos miles menos que el año anterior. La pregunta que empieza a sobrevolar el sector es inevitable: ¿qué va a ocurrir en 2026 si los costes siguen subiendo y el ritmo de construcción continúa estancado?

El precio de la obra nueva ya es un 43 % superior al promedio de la segunda mano

Uno de los datos más reveladores del informe es la creciente distancia entre los precios de la vivienda nueva y los de segunda mano. Actualmente, la obra nueva es un 43% más cara que la vivienda usada, una diferencia que refleja tanto el aumento de los costes de construcción como la escasez de promociones disponibles.

Paradójicamente, en 2025 la vivienda usada se encareció aún más que la nueva. Mientras la obra nueva subió ese 10,4%, la vivienda de segunda mano registró un incremento del 11,9%, impulsada por el trasvase de demanda desde el segmento de nueva construcción. Durante los años anteriores, entre 2021 y 2024, la vivienda usada había evolucionado en línea con la inflación, pero el déficit de vivienda nueva ha terminado trasladando presión a todo el mercado.

Según explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, este fenómeno responde a un movimiento natural del mercado: “Ante las necesidades de espacio y el fuerte déficit de vivienda de obra nueva, la demanda se trasvasa de un segmento a otro, fomentando la absorción de vivienda de segunda mano y haciéndola, a su vez, más escasa”.

El esfuerzo teórico para comprar una vivienda de obra nueva es del 44 %

El encarecimiento de la vivienda nueva tiene un impacto directo en la accesibilidad. En términos de capacidad de compra, el informe muestra que un hogar medio en España necesita destinar el 44% de su renta disponible para pagar el primer año de hipoteca de una vivienda nueva, muy por encima del 35% que supone la tasa de esfuerzo general del mercado residencial.

En las grandes ciudades, la situación es todavía más complicada. En Madrid, el esfuerzo de compra para acceder a una vivienda nueva se sitúa en torno al 57% de la renta disponible, mientras que en Barcelona alcanza el 68%. Estas cifras reflejan hasta qué punto el acceso a la vivienda se está tensionando en los principales polos de empleo y actividad económica.

El crecimiento de los precios durante 2025 ha invertido además la tendencia de mejora en la accesibilidad que se había registrado en 2023 y 2024. Los datos apuntan a un nuevo deterioro del acceso a la vivienda, especialmente en las zonas donde se concentra la actividad económica o el atractivo turístico.

Los precios más elevados se encuentran en los municipios con empleo y en zonas de fuerte atracción turística

La presión sobre los precios no se reparte de forma homogénea en todo el territorio. Los mayores incrementos se concentran en islas, enclaves turísticos del litoral mediterráneo y cantábrico, así como en municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona.

En estos lugares, la combinación de empleo, demanda residencial y atractivo turístico está generando un escenario de fuerte competencia por el acceso a la vivienda. De hecho, en algunos mercados especialmente tensionados el esfuerzo de compra supera el 50% de la renta disponible del hogar medio, un nivel considerado crítico por los analistas del sector.

La situación resulta todavía más extrema en determinados municipios con fuerte presencia de comprador internacional. En localidades como Benidorm, Marbella o Torrevieja, el esfuerzo necesario para comprar vivienda nueva puede superar el 80% de la renta disponible media, lo que evidencia un mercado cada vez más orientado hacia compradores con mayor capacidad económica.

Según Arias, esta evolución apunta a un cambio en el tipo de producto que se está desarrollando: “El dato revela una mayor dificultad de acceso de la población y apunta a un nuevo producto residencial orientado mayoritariamente a rentas altas y turismo en vez de a paliar la escasez de vivienda habitual”.

Las ubicaciones que exceden los valores máximos

En términos nominales, la vivienda nueva se ha revalorizado un 82% desde los mínimos registrados tras la crisis de 2008 y actualmente se sitúa un 17% por encima de los máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, al descontar el efecto de la inflación, el panorama cambia.

En términos reales, la obra nueva se ha revalorizado un 44% desde los mínimos de la crisis y todavía se mantiene un 18% por debajo de los máximos registrados en 2007. No obstante, algunas ubicaciones concretas ya han superado esos niveles históricos incluso en términos reales.

Entre los municipios que han superado los valores máximos del anterior ciclo inmobiliario destacan Santa Cruz de Tenerife, Benidorm, Marbella, San Cristóbal de la Laguna, Alcobendas, Alicante y Las Palmas de Gran Canaria, donde los precios actuales se sitúan entre un 1% y un 26% por encima de los máximos de la primera década de los 2000.

Todo ello ocurre en un contexto en el que la oferta sigue siendo claramente insuficiente. Las compraventas de vivienda nueva apenas alcanzaron las 68.086 operaciones en 2025, lo que representa solo el 9% del total de transacciones residenciales. Una cifra que refleja el verdadero problema del mercado español: la demanda existe, pero la vivienda nueva simplemente no se está construyendo al ritmo necesario. Y mientras los costes de construcción siguen aumentando y nuevos factores internacionales amenazan con elevarlos todavía más, la incógnita sobre cómo evolucionará el mercado en 2026 empieza a ser cada vez más inquietante.