Si alguien nos hubiera dicho hace apenas una semana que el viernes caerían los dos decretos de vivienda, que el lunes estaríamos hablando de elecciones generales el 29 de noviembre y que, aun así, esas mismas medidas podrían volver a estar en vigor en cuestión de días, le habríamos recomendado una tila. Pues aquí estamos. Tras el giro de Junts, que pasó del sí inicial al no y dejó caer los dos reales decretos en el Congreso, el Gobierno se guarda una carta que, guste o no, es perfectamente legal y ya han jugado antes tanto el PSOE como el PP en periodos preelectorales: la Diputación Permanente. Eso sí, los textos no pueden ser idénticos a los tumbados. Con cambios mínimos bastaría. ¿Pero cuáles serán esos cambios mínimos?

¿Qué es la Diputación Permanente y por qué podría aprobarlos?

Es el órgano que mantiene viva la Cámara cuando no hay sesiones o cuando las Cortes están disueltas, como ahora, hasta que se constituye el nuevo Parlamento. Un Congreso en miniatura, para entendernos. Lo forman 68 diputados más la presidenta, Francina Armengol, y ahí está la clave: al ser más pequeño, las mayorías cambian.

El reparto deja 27 representantes al PP, 24 al PSOE, seis a Vox, seis a Sumar y uno a cada uno de ERC, Junts, EH Bildu, PNV y Grupo Mixto. Con Armengol, el bloque socialista suma en la práctica 35 votos. Hagamos cuentas: PP, Vox y Junts reúnen 34 y no les alcanza para tumbar nada por sí solos. Junts deja de ser imprescindible y la llave pasa al PNV, que apoyó el primero de los decretos el viernes pero no el segundo. Lo lógico es que vuelva a votar lo mismo, de modo que el primero tiene muchas papeletas y el segundo, bastantes menos. Los nacionalistas vascos se limitan por ahora a decir que examinarán los textos «en profundidad», con la protección de los vulnerables y del pequeño propietario como bandera.

¿Cuánto tiempo pueden estar vigentes los decretos que se aprueben?

Una vez aprobados en el Consejo de Ministros, los nuevos decretos entran en vigor y el Gobierno dispone de un mes para llevarlos a la Diputación Permanente. Durante ese plazo las medidas se aplican, como ocurre con cualquier real decreto-ley. Si se convalidan, se quedan en el ordenamiento y llegarán vivos a la próxima legislatura, donde serán las nuevas Cortes las que decidan qué hacer con ellos.

¿Y qué llevarán dentro? El ministro de Cultura y dirigente de Sumar, Ernest Urtasun, ha adelantado que uno incluirá la prohibición de los desahucios hasta 2030, la prórroga de los contratos hasta 2028, la regulación de los alquileres turísticos y de temporada y la prohibición de compra de vivienda por parte de fondos de inversión. Fuera quedarían, previsiblemente, las rebajas fiscales y las medidas antiokupación que pedía Junts. Dentro seguirían las peticiones del PNV, como bajar el IVA de los alquileres turísticos del 21% al 10%.

Adaptación del impuesto tras la sentencia del Tribunal Constitucional

Y aquí entra un asunto que afecta de lleno a quien vende una casa: la plusvalía municipal. En 2021, el Tribunal Constitucional tumbó el diseño del impuesto porque daba por hecho que siempre había ganancia al vender, incluso a pérdidas. El Gobierno respondió con un real decreto-ley que creó el nuevo método objetivo, con coeficientes que deben actualizarse cada año mediante norma con rango de ley y la posibilidad de que los ayuntamientos rebajen hasta un 15% los valores catastrales del suelo.

El problema es que, sin Presupuestos, esa actualización depende de decretos que el Congreso no convalida. El fiscalista Alejandro del Campo, de DMS Legal Intelligence, advierte de que el método solo es constitucional si los coeficientes acompañan la evolución del mercado. Con 2025 y 2026 tumbados, su constitucionalidad vuelve a quedar en entredicho.

La subida de los coeficientes de la plusvalía municipal

Los coeficientes de 2026 venían con subidas notables para castigar la venta rápida. Para una tenencia de ocho años pasaban de 0,19 a 0,23, y para nueve años, de 0,15 a 0,21. En cambio, a partir de los 17 años bajaban, y con 20 años o más pasaban de 0,40 a 0,35. Al decaer el decreto, vuelven los de 2024. ¿Volverá el Gobierno a incluirlos en el nuevo paquete? De momento, silencio.

Ojo, porque el Real Decreto-ley 26/2026 sí estuvo vigente del 30 de septiembre al 2 de octubre. Las ventas de esos días tributan con los coeficientes nuevos y las posteriores, con los de 2024. Si el ayuntamiento aplica los equivocados, se puede pedir la devolución de ingresos indebidos.

Aprobados, decaídos y vuelta a empezar

Así está la política de vivienda en España a menos de dos meses de unas generales que nadie veía venir ni de lejos. Inquilinos, propietarios e inversores miran al PNV y al calendario sin saber qué reglas regirán la semana que viene. Y la seguridad jurídica, esa que todos invocan, sigue esperando turno.