El precio de la vivienda en España no da tregua. A cierre de 2025, el metro cuadrado de vivienda nueva y usada alcanzó los 2.085 euros, un incremento interanual del 7,4% que sitúa los precios en el nivel más elevado desde diciembre de 2007, según el informe de Tendencias de Vivienda Nueva y Usada elaborado por la Sociedad de Tasación. El dato no es solo una cifra récord: es el síntoma más visible de un mercado que se ha instalado en una fase de madurez donde la presión demográfica, la oferta estructuralmente insuficiente y una demanda que empieza a mostrar señales de agotamiento conviven con un deterioro acelerado de la capacidad de acceso de los hogares españoles.
¿Qué es la tasa de esfuerzo?
La tasa de esfuerzo mide qué porcentaje de los ingresos anuales del hogar se destina al pago de la vivienda, ya sea en forma de hipoteca o de alquiler mensual. Se calcula dividiendo el coste anual de la vivienda entre la renta media del hogar del municipio. Los organismos financieros internacionales y el Banco de España recomiendan no superar el 30-35% de los ingresos en el caso de la compra, y el 30% en el del alquiler. Por encima del 40% se considera una situación de sobreesfuerzo severo, que compromete la capacidad de ahorro e incrementa la vulnerabilidad financiera del hogar ante cualquier imprevisto.
En el primer trimestre de 2026, la media nacional ya supera ese umbral del 34-36% de los ingresos netos, y la situación en los grandes mercados urbanos es considerablemente más grave.
El Índice de Accesibilidad ha descendido un 3,4% en el primer trimestre de 2026
El contexto macroeconómico no ayuda. El Índice de Accesibilidad ha caído un 3,4% en el primer trimestre de 2026, situándose en 84 puntos, por debajo del umbral de equilibrio de 100. La tasa de esfuerzo para comprar vivienda puede superar el 40% . Este retroceso responde a la combinación de tres factores que se refuerzan mutuamente: el encarecimiento continuado de la vivienda, los tipos de interés todavía elevados —el Euríbor se ha movido entre el 2% y el 2,5%— y un crecimiento salarial que sigue sin compensar el ritmo de subida de los precios.
En ese mismo período, un ciudadano medio necesita 7,8 años de salario íntegro para comprar un inmueble, una cifra que ha crecido tanto en términos trimestrales como interanuales. Baleares se mantiene como la comunidad con mayor presión, con más de 20 años de ingresos necesarios para acceder a la propiedad, seguida de Madrid y Cataluña. En términos de precio medio por metro cuadrado, la Comunidad de Madrid lidera el incremento interanual con un 8,8%, alcanzando los 3.422 €/m², seguida de Baleares (2.994 €/m²) y Cataluña (2.872 €/m²).
Grandes diferencias entre las ciudades españolas para comprar vivienda
El análisis por ciudades revela un país partido en dos. En el cuarto trimestre de 2025, Palma lidera el esfuerzo para la compra con una tasa del 50,6%, seguida de Donostia-San Sebastián con un 42,7%. Madrid presenta una tasa del 37,3%, y Barcelona del 34,3%. En el extremo opuesto, Zaragoza es la única ciudad donde la tasa de esfuerzo para la compra cae por debajo del 20%, con un 19,9%, seguida de Sevilla (23,8%) y Valencia (27,9%).
La explicación de estas diferencias no está solo en los precios, sino en la brecha entre precios e ingresos. Palma combina el precio de publicación más elevado —5.741 €/m²— con la cuarta renta media per cápita más baja de la muestra, apenas 16.181 euros. Es la tormenta perfecta para la inaccesibilidad.
Ciudades que superan el umbral crítico
En el mercado del alquiler, la situación es, si cabe, más alarmante. Cuatro de las ocho principales ciudades analizadas superan ya el umbral del 40% de sobreesfuerzo severo. Barcelona encabeza el ranking con una tasa del 47,9%, lo que significa que una familia tipo destina prácticamente la mitad de sus ingresos al arrendamiento. El precio de publicación del alquiler en la ciudad condal supera los 27 euros por metro cuadrado al mes, el más elevado de toda la muestra, con un incremento interanual del 7,6%.
Le siguen Palma (43,2%) y Madrid (38,8%), ambas con alquileres que han crecido más del 10% en el último año. Sevilla registra el dato más inquietante en términos de dinamismo: el precio del alquiler ha subido un 26,5% en términos anuales, aunque parte de niveles más bajos. De mantenerse ese ritmo, podría alcanzar las tasas de esfuerzo de Valencia o Madrid en pocos trimestres.
El alquiler frente a la compra en distintas ciudades
Uno de los fenómenos más reveladores del momento es que, en algunas ciudades, alquilar resulta proporcionalmente más caro que comprar. En Madrid, el esfuerzo para alquilar supera al de comprar en 1,5 puntos porcentuales, una anomalía que refleja la tensión extrema de un mercado de arrendamiento donde la escasez de oferta ha disparado los precios por encima del coste hipotecario.
Lo contrario ocurre en Donostia (-10,2 puntos) y Palma (-7,5 puntos), donde comprar exige un esfuerzo muy superior al de alquilar. Ambas ciudades presentan además la rentabilidad bruta más baja de la muestra —3,78% y 3,84% respectivamente—, lo que no impide que la escasez estructural siga empujando los precios al alza. Zaragoza, una vez más, es la excepción: con una tasa del 25,2% para el alquiler y del 19,9% para la compra, es la única ciudad donde ambos indicadores cumplen los umbrales recomendados con margen.
Evolución prevista para este año de incertidumbre en el mercado del alquiler y en el de compra
Las previsiones para 2026 no permiten el optimismo. El informe de la Sociedad de Tasación estima que el precio medio podría alcanzar los 2.155 €/m² a mediados de año. El coste de la construcción, que ya se sitúa en 1.395 €/m² en el primer trimestre de 2026 con un incremento interanual del 9,05%, sigue tensionando los márgenes de los promotores y añadiendo presión al precio final.
En ese escenario, la incertidumbre geopolítica y su impacto sobre los tipos de interés mantiene al mercado en una posición difícil. El BBVA Research ha cifrado el déficit estructural de vivienda en 800.000 unidades para este año, una cifra que hace prácticamente imposible que la oferta pueda dar respuesta a la demanda en el corto plazo. Sin políticas de vivienda efectivas y sin una ampliación real del parque residencial, todo apunta a que las tasas de esfuerzo seguirán creciendo y que el acceso a la vivienda continuará siendo el principal problema económico para una parte sustancial de la población española.
