La brecha entre precios y sueldos que nadie en el Gobierno se atreve a cerrar

Tinsa acaba de poner cifras a algo que cualquiera que lleve un par de años buscando piso ya sabía en carne propia: en España, comprar una vivienda se ha convertido en un lujo que depende del código postal en el que hayas nacido o, más bien, en el que trabajes. El estudio mide el esfuerzo económico necesario para acceder a una vivienda media en 60 ciudades españolas, y el resultado es un mapa de dos velocidades que retrata con precisión quirúrgica el fracaso de una política de vivienda que lleva más de una década mirando para otro lado. En San Sebastián hace falta un salario neto mensual de 5.074 € para no ahogarse con la hipoteca. En Zamora, con 1.279 € basta. Entre ambos extremos se despliega la geografía de la desigualdad inmobiliaria española.

El precio de la vivienda se dispara frente a unos salarios que no crecen

Aquí está la clave de todo, y conviene decirlo sin rodeos: la vivienda ha duplicado su precio en los últimos doce años, mientras los salarios apenas han subido un 30 % en el mismo periodo. No es una percepción subjetiva ni una queja de barra de bar, es aritmética pura, y esa aritmética es la que explica por qué millones de personas con empleo estable, formación y ahorro siguen sin poder comprarse un piso. A mediados de 2025 los españoles ya destinaban 7,1 años de salario completos a pagar su vivienda, una cifra que hace veinte años habría parecido sacada de una distopía y que hoy se ha normalizado como si fuera meteorología. Lo verdaderamente indignante de esta situación es la hipocresía que la rodea: los mismos sectores que se rasgan las vestiduras cada vez que sube el Salario Mínimo Interprofesional, alegando que «descompensa» el mercado laboral, son los que acusan al Gobierno de bolchevique intervencionista en cuanto se plantea tocar los precios de la vivienda. Al parecer, intervenir para que un salario suba unos euros es un atentado contra la libertad de empresa, pero que una vivienda duplique su precio sin que nadie mueva un dedo es simplemente «el mercado funcionando». La propiedad, por lo visto, es sagrada; el salario de quien la paga, no tanto.

La media española y el mapa por ciudades

La media nacional se sitúa en 1.999 €/mes netos por unidad familiar, unos 35.000 € brutos anuales, una cifra ya de por sí exigente si se compara con el salario medio real del país. Pero la media esconde más de lo que cuenta. San Sebastián, Madrid y Barcelona son las únicas tres ciudades que superan los 4.000 €/mes netos, mientras que en otras catorce ciudades hace falta más de 2.500 € mensuales para plantearse comprar una vivienda media. En el otro extremo, solo Zamora y Lugo mantienen el umbral en el entorno de un salario mínimo neto, lo que confirma que la España vaciada, con toda su falta de oportunidades, sigue siendo la única España donde comprar una casa no requiere un sueldo de directivo.

Los tres ejes para comprar vivienda en España

El estudio dibuja tres realidades bien diferenciadas. Por un lado, el eje de las grandes capitales —San Sebastián, Madrid, Barcelona, Bilbao, Getafe, L’Hospitalet, Badalona, Valencia y Sevilla— donde la concentración de demanda, la capitalidad administrativa y la presión demográfica disparan el umbral de acceso muy por encima de los 2.500 €. Por otro, la costa, que en realidad son dos costas distintas conviviendo en el mismo litoral: Marbella, Palma de Mallorca y Benidorm, tensionadas por la demanda internacional y el turismo residencial, frente a Castellón, Almería o Murcia, donde el litoral todavía se puede pagar con un sueldo normal. Y por último, el interior peninsular —Castilla-La Mancha, Castilla y León, Galicia—, la llamada España descomprimida, donde ciudades como Zamora, Lugo, Ciudad Real o Palencia mantienen precios contenidos precisamente porque nadie quiere quedarse a vivir allí, lo cual dice mucho más sobre el reparto territorial del empleo que sobre ningún mérito de política de vivienda.

 ¿En qué criterios nos movemos para medir todo esto?

Conviene tener claro qué hay detrás de estas cifras para no llevarse a engaño. Tinsa calcula los ingresos netos mensuales necesarios para que una hipoteca no supere el 35 % de la renta familiar, sobre una vivienda media de 100 m² construidos, con una hipoteca que cubre el 80 % del valor del inmueble y amortización en sistema francés. Y aquí va la letra pequeña que rara vez se comenta: el cálculo no incluye ni el ahorro previo para la entrada —ese 20 % que hay que tener ya guardado—, ni los impuestos, ni los gastos de la operación. Es decir, la realidad para quien de verdad intenta comprar es todavía más dura que la que reflejan estas cifras, ya de por sí desalentadoras.

¿Hacia dónde vamos en los próximos dos años?

Con el Euríbor todavía sin margen real de bajada agresiva, la construcción nueva insuficiente para absorber la demanda y un Plan Estatal de Vivienda que avanza a paso de burócrata, todo apunta a que esta brecha entre precios y salarios no se va a cerrar de forma natural en 2026 ni en 2027. La vivienda seguirá subiendo en las grandes capitales y en la costa tensionada, mientras los salarios, salvo que se atrevan a subir con la misma valentía con la que suben los precios, seguirán varios cuerpos por detrás. Si algo va a cambiar de verdad esta dinámica no será el mercado solo, porque el mercado ya ha demostrado que, dejado a su aire, prefiere la rentabilidad al acceso. Será, para bien o para mal, la intervención pública decidida —la misma que hoy se tacha de comunista cuando toca la vivienda y de sensata cuando toca cualquier otro sector protegido.