El mercado de la vivienda en España sigue sin dar tregua. El Índice de Precios de Vivienda (IPV) que publicó este lunes el Instituto Nacional de Estadística (INE) certifica que los inmuebles se encarecieron un 12,2% interanual durante el segundo trimestre de 2026. Es una décima moderación respecto al trimestre anterior, pero conviene no confundir esto con un cambio de tendencia: seguimos hablando de un mercado que crece a un ritmo que, en cualquier otro sector económico, encendería todas las alarmas. Y este índice ya acumula 49 trimestres consecutivos de subidas interanuales, es decir, más de doce años sin que el precio de la vivienda haya bajado ni un solo trimestre.

La vivienda de segunda mano sube más que la nueva

El detalle por tipología deja un dato revelador: quien tira del carro es la vivienda usada. La segunda mano se encareció un 12,9% en tasa interanual, mientras que la obra nueva moderó con más intensidad su escalada hasta el 7,4%, casi dos puntos menos que en el trimestre previo. La brecha entre ambas ya supera los 5,5 puntos porcentuales, y en la comparación trimestral la distancia se repite: la segunda mano subió un 3,7% entre abril y junio frente al 1% de la obra nueva. No es un matiz menor. Que el parque usado —más disponible, más rápido de comprar y menos condicionado por la escasez de suelo finalista— sea el que más se encarece confirma que el problema no es de oferta futura, sino de lo que hay disponible ahora mismo.

Se mantiene el desequilibrio entre oferta y demanda

Detrás de estas cifras hay una explicación que el sector repite trimestre tras trimestre sin que nadie tome nota: hay más demanda de la que el mercado es capaz de absorber. El índice lleva ya siete trimestres consecutivos creciendo a tasas de dos dígitos, desde el 11,3% del cuarto trimestre de 2024, y todas las comunidades autónomas registraron subidas interanuales, con la única excepción relativa de Navarra (9,5%), País Vasco (10%) y Cataluña (10,1%), las tres por debajo de la barrera psicológica de los dos dígitos. En el extremo contrario, Ceuta (15,2%), Asturias (15%), Castilla y León (14,8%) y Aragón (14,6%) encabezan las subidas, con Murcia y La Rioja empatadas en el 14,4%. Madrid se sitúa en el 12,9%, prácticamente en la media nacional, y Baleares y Comunidad Valenciana rondan el 13%. El diagnóstico del sector insiste en que no hay un problema de vivienda sin vender buscando comprador, sino justo el contrario: escasez de producto frente al ritmo de creación de hogares, agravada por el precio del suelo, el coste de construcción y la lentitud administrativa que frena la nueva oferta.

La accesibilidad frena la demanda

Lo llamativo es que este encarecimiento empieza a convivir con señales de agotamiento por el lado del comprador. Según Fotocasa Research, el 18% de la población española busca actualmente vivienda en propiedad, frente al 12% de 2019, y la vivienda habitual sigue concentrando cerca del 80% de las compraventas, con la demanda extranjera pesando un 14%. Pero María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, resume bien el momento: «la necesidad de acceder a una vivienda continúa siendo muy elevada, pero cada vez resulta más difícil transformar esa necesidad en una compra». Varios años de precios creciendo muy por encima de los salarios están dejando fuera del mercado a una parte cada vez mayor de los compradores potenciales, que sencillamente ya no llegan.

Los últimos datos señalan una bajada del 7,7% en compraventa de viviendas

Esa pérdida de capacidad adquisitiva ya se nota en las operaciones cerradas: los últimos datos de compraventas registran una caída interanual del 7,7%. Conviene subrayarlo porque desmonta una lectura errónea: este frenazo no responde a un exceso de vivienda sin vender, sino a compradores que quieren comprar y no pueden. Precios al alza y menos operaciones no son una contradicción, sino la prueba de que la accesibilidad ha empezado a actuar como freno real de la demanda efectiva.

Si suben las hipotecas el mercado se resentirá aún más

El escenario podría complicarse todavía más si la financiación se encarece. Un repunte del Euribor o un cambio de rumbo en la política de tipos del BCE añadiría presión justo sobre el segmento de compradores que ya está al límite de su capacidad de endeudamiento, y podría acelerar la caída de operaciones sin que ello se traduzca en un alivio de precios, porque el problema de fondo —la falta de oferta— seguiría intacto.

Previsiones hasta final de año

De cara a la segunda mitad de 2026, todo apunta a una moderación del ritmo de subida, no a una corrección. Mientras el déficit estructural de oferta no se resuelva, es difícil imaginar caídas de precios, por mucho que las compraventas sigan enfriándose. El mercado residencial español, doce años después de empezar a subir, sigue sin encontrar el techo.