El mercado de la vivienda de obra nueva en Andalucía cerró junio de 2025 con un nuevo incremento en los precios. Según el Estudio de Vivienda Nueva en Andalucía de Sociedad de Tasación, el valor medio alcanzó los 2.196 €/m2, tras una variación interanual del 6,9%. Se trata de un aumento algo más moderado que el registrado en el conjunto de España (7,5%), donde el precio medio se sitúa en 3.151 €/m2.

La variación semestral también refleja esa ligera diferencia: un 3,7% en Andalucía frente al 4,1% nacional. En cualquier caso, el dato andaluz confirma la tendencia al alza de la obra nueva, consolidando los precios cerca de los 2.200 €/m2, aunque todavía por debajo del máximo histórico de 2007 (2.270 €/m2).

El delegado general en Málaga de Sociedad de Tasación, Manuel Cerbán Cruzado, destaca que la región mantiene una evolución muy similar a la media nacional, pero con protagonismo propio en ciudades como Málaga, que vuelve a liderar los incrementos.

Oferta muy limitada y demanda en auge

La explicación de este repunte vuelve a ser la misma: poca oferta y mucha demanda. La construcción de vivienda nueva sigue siendo insuficiente, especialmente en zonas urbanas y turísticas, donde la presión compradora no deja de crecer.

La situación genera un desequilibrio estructural que, según los analistas, continuará impulsando al alza los precios. En un mercado con interés inversor, dinamismo en la compra internacional y facilidad crediticia tras las últimas bajadas de tipos de interés del BCE, el suelo escaso y los proyectos limitados actúan como un embudo que mantiene la tensión sobre los precios.

Los precios de la obra nueva por capitales

Entre las capitales andaluzas, Málaga se consolida como el motor de los incrementos. Con un 9,5% interanual, no solo encabeza el ranking regional, sino también el nacional, superando incluso a Palma de Mallorca y Madrid (8,9%). Además, alcanza el máximo de la serie histórica, con un precio medio de 2.555 €/m2.

En segunda posición se sitúa Sevilla, con un crecimiento del 7,5%, en línea con la media española, y un precio de 2.423 €/m2. Tras ella aparecen:

  • Cádiz, con 2.319 €/m2 y un incremento del 4,6%.

  • Granada, con 2.071 €/m2 y un 5,7% más que el año anterior.

  • Córdoba, con 1.943 €/m2 (+4,2%).

  • Almería, con 1.766 €/m2 (+5,4%).

  • Huelva, con 1.515 €/m2 (+4,1%).

  • Jaén, que cierra el listado con 1.482 €/m2 (+3,9%).

La lectura de estas cifras muestra con claridad el papel de Málaga y Sevilla como locomotoras del mercado andaluz, situadas claramente por encima de los 2.400 €/m2, mientras que otras capitales todavía se mueven en niveles mucho más contenidos.

El precio en los municipios andaluces

Si se amplía el foco más allá de las capitales, se observa que el “efecto Málaga” también contagia a su área metropolitana y a la Costa del Sol. Municipios turísticos y residenciales han alcanzado máximos históricos y subidas muy intensas.

El ejemplo más claro es Benalmádena, que lidera los incrementos con un 8,4% interanual hasta los 2.370 €/m2, alcanzando su máximo histórico.

Otros municipios malagueños superan el 7%:

  • Rincón de la Victoria: 8,3% (1.974 €/m2).

  • Torremolinos: 8,2% (2.310 €/m2).

  • Estepona: 8,1% (2.010 €/m2).

  • Torrox: 8% (2.008 €/m2).

  • Vélez-Málaga: 7,9% (1.848 €/m2).

  • Marbella: 7,8% (2.560 €/m2).

  • Fuengirola: 7,6% (2.190 €/m2).

  • Nerja: 7,2% (2.355 €/m2).

La conclusión es evidente: Málaga y su provincia concentran el dinamismo más intenso de Andalucía, impulsados tanto por la demanda local como por la internacional. Se trata de una zona donde la presión turística, la compra extranjera y el atractivo para segundas residencias han convertido el acceso a la vivienda en un reto casi inalcanzable para muchos residentes.

El índice de Confianza en Andalucía se mantiene por encima del punto de equilibrio

Más allá de los precios, la confianza en el mercado también se ha consolidado. El Índice de Confianza Inmobiliario se situó en 57,3 puntos sobre 100 en junio de 2025, tras subir 0,4 puntos en el último trimestre y 5 puntos en un año.

Este indicador se mantiene por quinto trimestre consecutivo por encima del punto de equilibrio (50 puntos), confirmando la recuperación del optimismo en el sector. La tendencia se alinea con la nacional (57,6 puntos) y refleja la percepción positiva de los profesionales.

La encuesta de Sociedad de Tasación, realizada entre más de 500 tasadores en toda España, subraya que el repunte se debe a la facilidad creciente para acceder al crédito hipotecario, un factor directamente relacionado con la política monetaria del Banco Central Europeo.

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario sube una décima

El último indicador que completa la fotografía del mercado es el Índice de Esfuerzo Inmobiliario, que mide los años de salario íntegro necesarios para comprar una vivienda media. En Andalucía se sitúa en 7,3 años, una décima más que hace un año (7,2).

Aunque la cifra está ligeramente por debajo de la media española (7,6 años), sigue representando una carga significativa para las familias, especialmente en provincias donde los precios crecen más deprisa que los salarios.

El esfuerzo requerido para acceder a la obra nueva refleja que, aunque la confianza en el mercado es alta y los precios mantienen su recorrido alcista, la capacidad adquisitiva de muchos hogares sigue siendo limitada.

Andalucía, un mercado tensionado

En resumen, la obra nueva en Andalucía vive un momento de clara expansión de precios, liderada por Málaga y su entorno, con Sevilla consolidándose en segunda posición. La oferta sigue siendo reducida y la demanda, muy fuerte, tanto en el mercado local como internacional.

El optimismo del sector contrasta con las dificultades de acceso para una parte significativa de la población, que ve cómo el esfuerzo inmobiliario continúa aumentando. La región se confirma así como un escenario de gran dinamismo inmobiliario, pero también de fuertes tensiones sociales, donde el derecho a la vivienda vuelve a quedar en entredicho frente al avance de los indicadores del mercado.