El precio de la vivienda de segunda mano en España vuelve a marcar máximos. Según el Índice Inmobiliario de Fotocasa, el precio medio de las viviendas ofertadas en julio se sitúa en 3.154 euros/m²: un 0,7% más que el mes anterior y un contundente 16,2% en tasa interanual. Aplicado a una vivienda estándar de 80 m², ese incremento (439 euros/m²) significa que los pisos ofertados hoy son 35.094 euros más caros que hace apenas un año.

La subida de precios y sus razones

El diagnóstico de fondo lleva tiempo repitiéndose, aunque su intensidad no deja de sorprender: la oferta de vivienda sigue siendo insuficiente para atender una demanda que se mantiene sólida, y mientras ese desequilibrio no se corrija, los precios seguirán al alza. María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, explica que el fuerte aumento acumulado del precio, unido al esfuerzo hipotecario que aún deben asumir los hogares, llevará al mercado hacia una progresiva normalización, con una moderación de la actividad a medida que más compradores alcanzan el límite de su capacidad financiera. Aun así, mientras la oferta siga sin responder a la demanda, los precios seguirán al alza: el gran desafío es que la vivienda crece muy por encima de la capacidad de ahorro de los ciudadanos, lo que agrava los problemas de acceso a la compra.

A esto se suma un matiz que conviene no perder de vista: la vivienda de segunda mano crece hoy porcentualmente más deprisa que la obra nueva, y no por casualidad. El diferencial de precio entre ambos segmentos sigue siendo muy amplio, y ese propio diferencial actúa como motor: al quedar la vivienda nueva fuera del alcance de una parte creciente de la demanda, esta se desplaza hacia el mercado de segunda mano, que absorbe la presión y se revaloriza a un ritmo superior. Es, en la práctica, la propia obra nueva, con sus precios ya muy tensionados, la que está tirando del precio de la vivienda usada.

La vivienda media ya supera los 250.000 euros

La consecuencia directa es que el precio de una vivienda media de 80 m² ha pasado de 217.214 euros a 252.308 euros en solo doce meses, superando por primera vez la barrera de los 250.000 euros. Es un encarecimiento de más de 30.000 euros al año, un ritmo que deteriora la accesibilidad y obliga a muchas familias a posponer la compra o a buscar vivienda en mercados periféricos más asequibles.

La subida de precios por Comunidades Autónomas

El fenómeno es generalizado: las 17 comunidades autónomas suben en julio, y en 14 de ellas el incremento supera el 10%. Encabeza la Región de Murcia, con un llamativo 26,2%, seguida de Cantabria (20,1%), la Comunitat Valenciana (18,1%), Navarra (17,0%), La Rioja (16,5%), Asturias (15,3%), Andalucía (13,9%), Castilla-La Mancha (13,3%), País Vasco (13,0%), Galicia (12,4%), Madrid (12,3%), Cataluña (11,0%), Castilla y León (10,6%) y Aragón (10,1%). El patrón se repite, acentuado, a escala provincial: el 96% de las provincias (48 de 50) sube, con 29 por encima del 10% —casos extremos como Murcia, Ávila (25,3%) o León (25,2%)— y solo dos excepciones a la baja, Teruel (-8,4%) y Huelva (-2,3%). En las capitales el consenso alcista es aún más amplio: 46 de las 47 analizadas suben, con León capital a la cabeza (25,6%), y una única excepción, Santa Cruz de Tenerife (-1,3%).

Sus precios medios

Que una comunidad suba más rápido no significa que sea la más cara: conviene distinguir ritmo de nivel. Por metro cuadrado manda Madrid, a las puertas de los 5.500 euros/m² (5.455 euros/m²), seguida de Baleares (5.401 euros/m²), País Vasco (3.970), Cataluña (3.450), Canarias (3.397), Andalucía (2.973) y la Comunitat Valenciana (2.878), hasta Extremadura, la más asequible con 1.359 euros/m². A escala provincial, Madrid e Illes Balears son las únicas que superan los 5.000 euros/m², con Gipuzkoa (4.758) y Málaga (4.651) completando el podio y Jaén como la más económica (1.117). Y en las capitales manda Donostia-San Sebastián, con 7.120 euros/m², por delante de Madrid capital (6.624), Barcelona (5.304) y Palma (5.200); otras quince capitales, entre ellas Málaga, Bilbao, Valencia, A Coruña o Alicante, superan ya los 3.000 euros/m².

Previsiones hasta final de año

El escenario para lo que resta de año se complica con dos variables que han cambiado de signo. El euríbor ha roto la barrera del 3% en septiembre, con una media mensual que ya ronda el 3,1% tras meses de calma, y una hipoteca variable notará ese repunte en la próxima revisión. A la vez, la inflación se ha acelerado: el IPC de agosto se disparó al 4,3%, siete décimas más, empujado por los combustibles. Hipotecas más caras e inflación al alza reducen la renta disponible justo cuando más presionados están los presupuestos familiares, lo que debería reforzar la moderación de la demanda que anticipa Matos. Pero ese freno actúa sobre la actividad, no necesariamente sobre los precios: mientras la oferta siga sin crecer, el mercado seleccionará compradores en lugar de bajar precios, y la vivienda de segunda mano podría seguir encareciéndose, aunque a un ritmo algo más contenido, mientras euríbor e inflación marquen el paso de la economía doméstica.

El cuadro que dibujan estos datos es el de un mercado tensionado de arriba abajo, desde las grandes capitales hasta provincias tradicionalmente tranquilas, con una accesibilidad que se deteriora mes a mes sin que, de momento, la oferta dé señales de ponerse a la altura de la demanda.