Cuando ya se han cumplido algo más de siete meses de 2025, el mercado residencial español confirma lo que muchos analistas anticipaban: los precios de la vivienda mantienen una tendencia alcista que parece no tener fin. Según las previsiones de la red inmobiliaria nacional donpiso, el precio medio de la vivienda en España aumentará un 7% a lo largo del año, lo que situará la media por encima de los 1.900 euros por metro cuadrado. Este incremento se apoya en la estabilización de los tipos de interés, una demanda contenida durante los últimos ejercicios y una oferta de obra nueva claramente insuficiente para absorber la presión compradora.
En las grandes capitales españolas, el precio superará los 3.900 euros/m²
El aumento será especialmente evidente en las grandes capitales como Madrid y Barcelona, donde el precio medio superará los 3.900 euros por metro cuadrado. A esta tendencia se suman otras urbes con gran atractivo económico y laboral, donde la concentración de servicios y la conectividad continúan reforzando el interés de los compradores. En este contexto, los municipios del primer y segundo cinturón metropolitano están experimentando un renovado protagonismo. El repunte de la demanda en estas áreas responde a una búsqueda de alternativas habitacionales más asequibles frente a los elevados precios del centro de las grandes ciudades. Tal y como advierte Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, “las zonas urbanas con alta concentración de servicios y buena conexión seguirán siendo las más solicitadas, aunque el incremento de precios está provocando un repunte del interés comprador en capitales medias y entornos metropolitanos”.
Se podrían alcanzar las 800.000 operaciones de compraventa
Las previsiones también apuntan a un notable crecimiento en el volumen de operaciones. De cumplirse las estimaciones, el mercado residencial español podría alcanzar las 800.000 compraventas a lo largo del 2025, lo que supondría un incremento cercano al 25% respecto a las 641.919 operaciones registradas en 2024. Esta cifra situaría al sector en niveles de actividad similares a los de antes de la crisis financiera de 2008, reflejando la solidez de la demanda y el atractivo que la vivienda sigue generando como activo. “La consolidación del empleo, el ajuste a la baja de los tipos de interés y la presión de la demanda van a impulsar tanto los precios como el volumen de compraventas este año, que alcanzará niveles precrisis financiera”, explica Emiliano Bermúdez.
Madrid, Catalunya, la Comunidad Valenciana y Andalucía en cabeza
Cuatro comunidades autónomas concentrarán más del 50% de las operaciones de compraventa previstas para este ejercicio: Madrid, Catalunya, la Comunidad Valenciana y Andalucía. Estas regiones destacan por su dinamismo económico, su atractivo laboral y, en el caso de la costa mediterránea y andaluza, por el peso del turismo residencial y la inversión extranjera. Según donpiso, Madrid acaparará cerca del 20% de las operaciones, Catalunya un 15%, la Comunidad Valenciana un 10% y Andalucía otro 10%. El resto del país, incluidas las autonomías del norte, representarán el 45% restante, con un comportamiento positivo gracias a factores como la atracción inversora y la recuperación del comprador nacional.
Las razones del incremento de precios
El alza prevista en el precio de la vivienda responde a una combinación de factores estructurales y coyunturales. En primer lugar, la escasez de obra nueva sigue siendo un problema recurrente. El déficit de promociones y la lentitud en los procesos urbanísticos impiden equilibrar la oferta con una demanda que se mantiene muy activa. A ello se suma la estabilización de los tipos de interés tras un periodo de fuertes subidas que había ralentizado las operaciones en 2023 y 2024. Con un Euríbor en torno al 2% y una mayor disposición de la banca a ofrecer financiación en condiciones más favorables, las familias y los jóvenes con acceso a crédito vuelven a animarse a dar el paso hacia la compra. En este escenario, el perfil del comprador se mantiene estable: adquisiciones vinculadas a la mejora de la residencia habitual, especialmente entre familias que buscan viviendas más grandes o mejor ubicadas, junto con un progresivo retorno de la inversión en vivienda como refugio frente a la inflación. Según Emiliano Bermúdez, “aunque no prevemos un ‘boom’, sí anticipamos un 2025 de crecimiento sostenido, con precios y operaciones acercándose a niveles previos a la crisis financiera”.
Un mercado tensionado por la falta de vivienda asequible
A pesar de las previsiones optimistas en cuanto a crecimiento, el mercado sigue enfrentándose a retos estructurales de calado. El principal de ellos es la escasez de vivienda asequible, un problema que afecta de manera directa tanto a compradores como a inquilinos. La falta de políticas públicas eficaces en materia de suelo, urbanismo y construcción limita la capacidad del sector para atender a una demanda creciente. “La demanda existe. El reto es atenderla con oferta viable, precios asumibles y seguridad jurídica para el propietario”, concluye Emiliano Bermúdez. La situación se agrava en el mercado del alquiler, donde la presión es aún mayor y los incrementos de precios superan el 10% interanual en muchas capitales. El trasvase de producto desde la compraventa hacia el alquiler, motivado por la elevada rentabilidad que ofrece, está reduciendo todavía más la disponibilidad de inmuebles para la venta, lo que añade tensión al mercado.
Un 2025 de fuerte dinamismo, pero con desequilibrios persistentes
Las previsiones apuntan a un 2025 marcado por el crecimiento sostenido en precios y operaciones de compraventa. La vivienda podría subir este año un 7%, los precios en las grandes capitales superarán los 3.900 euros/m² y las compraventas podrían alcanzar las 800.000 operaciones, cifras que confirman la fortaleza de la demanda y la progresiva normalización del mercado hipotecario. Sin embargo, la falta de oferta, la escasez de vivienda asequible y la ausencia de políticas estructurales en materia de urbanismo y construcción siguen siendo los grandes frenos para un desarrollo equilibrado del sector. Un mercado que crece, pero que lo hace sobre unas bases que todavía necesitan reformas profundas para garantizar su sostenibilidad a largo plazo.
