Cada tasadora aprovecha los datos de su actividad diaria para construir su propia radiografía del mercado. Las cifras nunca coinciden al cien por cien, porque cada una tiene su metodología, pero todas apuntan en la misma dirección. Y esa dirección, otra vez, es hacia arriba. Según el último Informe de Vivienda de Gesvalt, el precio medio de venta en España cerró el tercer trimestre de 2026 en 2.085 euros por metro cuadrado, un 10,6% más que hace un año y un 2,2% por encima del trimestre anterior.

Traducido a algo que se entienda en la sobremesa: comprar una vivienda estándar de 90 metros cuadrados cuesta hoy de media 187.650 euros, frente a los 169.740 euros de hace doce meses. Son 17.910 euros más en un solo año, una cantidad que muchos hogares tardan bastante más de un año en ahorrar. El salario, mientras tanto, sigue mirando desde la grada.

Las cifras de la primera parte del año

Gesvalt habla de “moderación”, y técnicamente tiene razón. En el primer trimestre la subida interanual fue del 16,4% y en el segundo del 12,4%, así que el 10,6% actual supone frenar el ritmo. Pero conviene no confundir desaceleración con alivio: seguimos con subidas de doble dígito y los precios continúan escalando trimestre a trimestre. Es como celebrar que el coche que viene hacia ti ha pasado de 160 a 120 kilómetros por hora.

La situación por Comunidades Autónomas

Ninguna comunidad se libra de las subidas, aunque el ritmo varía mucho. Castilla-La Mancha (14,6%), Aragón (13,1%) y la Comunidad Valenciana (12,9%) encabezan los incrementos interanuales. En el otro extremo aparecen Baleares (5,3%), Euskadi (7,1%) y Extremadura (7,2%), con avances más contenidos.

La paradoja es que las que menos suben no son necesariamente las más baratas. Baleares sigue siendo la autonomía más cara, con 3.535 euros por metro cuadrado, seguida de la Comunidad de Madrid (3.430) y Euskadi (2.805). Cuando ya se está en lo alto, cada punto porcentual pesa mucho más. En la parte baja de la tabla están Extremadura (951 euros), Castilla-La Mancha (1.102) y Castilla y León (1.241).

Por provincias, todas suben, con Zaragoza (17,2%) en cabeza, seguida de Valencia y Toledo (14,7% ambas). Las variaciones más tímidas corresponden a Soria (1,7%), Ourense (3%) y Palencia (3,6%). El mapa deja una lectura clara: la demanda expulsada de los grandes mercados se está trasladando a provincias que hace poco eran la alternativa asequible y que empiezan a dejar de serlo.

Los precios en las ciudades más importantes

Entre las capitales, Donostia-San Sebastián sigue en lo más alto con 4.932 euros por metro cuadrado, por delante de Madrid (4.727) y Barcelona (4.424). Palma (3.401) y Málaga (3.111) completan el grupo de las cinco más caras. En el lado opuesto, Lleida, Cáceres y Teruel rondan los 1.200 euros por metro cuadrado. La diferencia entre unas y otras supera el cuádruple, lo que demuestra que hablar de “el precio de la vivienda en España” como si fuera uno solo es cada vez más una ficción estadística.

El alquiler mantiene la presión

Si comprar se complica, alquilar no es precisamente un refugio. Las mayores subidas provinciales de las rentas se registran en Toledo (12%), Huesca (10,9%) y Zaragoza (9,7%), lo que confirma que la presión se desplaza hacia polos del interior y áreas metropolitanas medianas. En sentido contrario, Álava (-3%), Guipúzcoa (-2,3%) y Barcelona (-1,1%) registran descensos.

Antes de que alguien descorche el cava en Barcelona, conviene mirar los niveles. La capital catalana sigue liderando con 23,39 euros por metro cuadrado al mes, casi empatada con Madrid (23,14) y por delante de Baleares (20,40). Bajar un 1,1% desde esa altura no cambia mucho la vida del inquilino. Las provincias menos tensionadas son Jaén (6,09), Cáceres (6,61), Teruel (6,74) y Cuenca (7,14).

Los visados de obra nueva como visión al año que viene

La actividad promotora muestra señales positivas. En los cuatro primeros meses de 2026 se concedieron 49.863 visados de dirección de obra, un 10,1% más, mientras que los certificados de fin de obra sumaron 30.168, con una subida del 6,8%. El índice de actividad inmobiliaria IRAI se situó en 138,85 puntos en el segundo trimestre, un 5,4% más que un año antes.

Se empieza a construir más deprisa de lo que se termina, y eso tiene una lectura doble. La buena: hay vivienda en camino. La mala: tardará en llegar, y mientras tanto, como admite el propio informe, la oferta seguirá ajustada y los precios mantendrán la presión al alza a medio plazo. Las llaves de 2027 se están fabricando ahora, pero el comprador de hoy no puede esperar.

Precios y compraventas para finalizar el año

El dato más revelador quizá sea este: hasta julio se firmaron 408.881 compraventas, un 3% menos que en el mismo periodo del año anterior, mientras que las hipotecas crecieron un 5,4%, hasta 303.056 operaciones. Se vende menos, pero se financia más. Menos compradores que dependen cada vez más del banco para pagar precios cada vez más altos.

Con este panorama, el último trimestre del año no promete grandes sorpresas: subidas algo más templadas, pero subidas al fin y al cabo, con una oferta que no da abasto y un volumen de operaciones que empieza a resentirse. El mercado no se está enfriando; simplemente se está quedando sin compradores capaces de seguirle el paso.