Un mercado que no baja la guardia

El mercado residencial español lleva tiempo enviando el mismo mensaje y, lejos de modularlo, lo repite cada trimestre con más convicción: los precios no van a bajar. La última confirmación llega de Solvia, una de las compañías de servicios inmobiliarios más importantes del país, que acaba de publicar su I Solvia Market View de 2026 con unas previsiones que no dejan demasiado margen a la interpretación optimista para quien compra o alquila. El precio de la vivienda subirá entre un 6% y un 8% este año, y las transacciones se mantendrán en niveles similares a los de 2025, sin correcciones significativas a la vista.

Conviene recordar brevemente qué es Solvia para contextualizar el peso de este informe. Nació en 2008 como la inmobiliaria del Banco Sabadell, creada para gestionar los activos que el banco iba acumulando tras la crisis. Con el tiempo evolucionó hasta convertirse en una agencia independiente —lo que en el sector se llama un servicer—, y actualmente forma parte del grupo internacional Intrum, líder europeo en gestión de créditos y activos. Gestiona miles de inmuebles en todo el territorio nacional y mantiene acuerdos con diversas entidades bancarias y fondos, lo que le otorga una visión amplia y bastante representativa del mercado.

Las compraventas aguantan, la obra nueva tira con más fuerza

El primer trimestre de 2026 arrojó 178.096 compraventas de vivienda, una cifra apenas un 0,1% inferior a la del trimestre anterior y un 1,9% por debajo del mismo periodo del año pasado. No es un dato de euforia, pero sí el tercer mayor registro trimestral desde 2007, lo que sitúa el mercado en una meseta de actividad elevada más que ante un enfriamiento real.

Dentro de esa cifra global, la vivienda nueva mostró un comportamiento claramente diferenciado: 39.473 operaciones, un 7,2% más que el trimestre anterior. La usada, en cambio, retrocedió un 2%, con 138.623 transacciones. No es un dato sorprendente. La obra nueva lleva meses acaparando demanda precisamente porque escasea, y cuando aparece producto nuevo en mercados tensionados, se absorbe con rapidez.

Geográficamente, la actividad sigue concentrada donde siempre: Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid acumularon más del 62% de las operaciones del trimestre. El resto del territorio existe, naturalmente, pero el grueso del mercado —y de la presión— se juega en esos cuatro grandes focos.

Precios en máximos históricos, con la obra nueva marcando el paso

El precio medio de la vivienda en España alcanzó los 2.429 euros por metro cuadrado en el primer trimestre, un nuevo récord histórico que supone un crecimiento del 3,2% respecto al trimestre anterior y del 8,9% en términos interanuales. Es decir, en doce meses la vivienda ha encarecido casi un 9% de media en todo el país. No es un dato menor.

La obra nueva volvió a tirar con más fuerza, con un precio medio de 2.655 euros por metro cuadrado y un avance del 6,2% trimestral. La vivienda usada cerró el trimestre en 2.366 euros por metro cuadrado, un 2,2% más. Solvia prevé que esta diferencia se mantenga durante el resto del año: subidas de entre el 7% y el 10% para la vivienda nueva, frente a incrementos de entre el 5% y el 7% en la segunda mano. La escasez de producto nuevo, combinada con una demanda que no se retira, explica buena parte de ese diferencial.

La oferta no llega, y construir sigue siendo complicado

En los dos primeros meses de 2026 se concedieron 24.991 visados de obra nueva, un 9,3% más que en el mismo periodo del año anterior. Suena bien hasta que se pone en contexto: hay consenso en el sector sobre la necesidad de construir alrededor de 700.000 viviendas para atender la demanda acumulada. Los ritmos actuales no se acercan a ese objetivo, y Solvia apunta a los factores estructurales que lo explican: costes de construcción, escasez de suelo, plazos administrativos y falta de mano de obra. No son problemas nuevos, y ninguno tiene solución rápida.

Madrid, Alicante, Valencia, Barcelona y Málaga concentraron el 50,4% de todos los visados concedidos en el conjunto nacional, lo que refuerza la idea de que la nueva oferta también se genera, sobre todo, donde más se necesita y donde más cara está ya la vivienda.

El alquiler, sin alivio

El mercado del alquiler no ofrece descanso. El precio medio alcanzó los 14,8 euros por metro cuadrado al mes en el primer trimestre, tras subir un 4% en el trimestre y un 9,1% en el año. Solvia prevé que las rentas continúen al alza durante los próximos meses, con incrementos de entre el 5% y el 8% a nivel nacional, y de entre el 8% y el 10% en los mercados más tensionados: Madrid, Barcelona, Baleares y las zonas de litoral.

En el ranking de provincias más caras, Madrid y Barcelona empatan prácticamente en lo alto, con 21,69 y 21,67 euros por metro cuadrado respectivamente. Les siguen Baleares (19,50), Guipúzcoa (19,18), Vizcaya (17,47) y Málaga (16,60). La geografía del encarecimiento tiene un patrón claro: grandes ciudades, archipiélagos y costa.

Por distritos, la presión llega a todos lados

En Madrid, todos los distritos registraron subidas durante el primer trimestre. Los mayores incrementos trimestrales correspondieron a San Blas (6,5%) y Puente de Vallecas (6,2%), lo que indica que la presión ya no se concentra solo en los barrios más caros sino que se extiende hacia zonas que hasta hace poco funcionaban como alternativa asequible. Salamanca sigue siendo el distrito más caro de la capital, con 7.724 euros por metro cuadrado, seguido de Chamberí (6.962) y Chamartín (6.553).

En Barcelona, Sant Martí lideró los incrementos trimestrales con un 4,6%, seguido de Sant Andreu (2,8%) y Gràcia (2,7%). Sarrià-Sant Gervasi mantiene el precio más alto de la ciudad, con 5.716 euros por metro cuadrado, por delante de Les Corts (5.099) y L’Eixample (4.863).

¿Qué esperar para el cierre de 2026?

El cuadro que dibuja Solvia para el conjunto del año es coherente con la dinámica de los últimos trimestres: precios al alza, oferta insuficiente, demanda sostenida y alquiler sin alivio visible. No hay elementos en el horizonte que apunten a una corrección significativa mientras persistan los desequilibrios estructurales del mercado: la brecha entre lo que se construye y lo que se necesita sigue siendo amplia, y cerrarla lleva años, no meses.

Para el comprador, el mensaje es incómodo pero claro. Para el inquilino, tampoco hay buenas noticias. Y para el mercado en su conjunto, 2026 se perfila como otro año en el que los precios marcan máximos mientras la accesibilidad sigue siendo la asignatura pendiente del sector.