Un mes más de subidas que ya no sorprenden a nadie
Si algo caracteriza al mercado inmobiliario español en este 2026 es la persistencia. Mes tras mes, informe tras informe, la vivienda encadena subidas que hace apenas unos años hubieran parecido propias de una burbuja descontrolada, y que hoy se han convertido en la nueva normalidad. Julio no ha sido una excepción. Según la estadística Tinsa IMIE General publicada hoy, el precio de la vivienda nueva y usada en España ha vuelto a crecer con fuerza, con tasas interanuales superiores al 10% en absolutamente todos los grupos analizados. Ni uno solo se ha quedado por debajo de ese umbral, lo que confirma que la escalada de precios no es un fenómeno puntual ni localizado, sino una tendencia estructural que atraviesa todo el territorio nacional.
En concreto, el Índice General de Tinsa registró un aumento del 1,3% en tasa mensual, y la variación interanual se sitúa en julio en el 15,5%, apenas una décima por debajo del mes anterior. Es decir, la desaceleración, si es que puede llamarse así, es tan leve que resulta casi anecdótica. La vivienda sigue encareciéndose a un ritmo que multiplica varias veces la inflación, y eso tiene consecuencias directas sobre el bolsillo de quienes intentan comprar, especialmente los más jóvenes.
Las islas, el único respiro en el mapa
Si hay algo parecido a una buena noticia en este informe, hay que buscarla en los territorios insulares. Los archipiélagos balear y canario, que durante los últimos meses habían liderado con diferencia las subidas más agresivas de todo el país, empiezan a mostrar signos claros de agotamiento. En julio, el precio en las islas se mantuvo prácticamente plano, con un +0,1% mensual, y la tasa interanual se relajó hasta el 16,9%, frente al 18,7% del mes anterior.
No deja de ser significativo que, precisamente, las islas sean la zona que llegó más lejos y ahora sea también la primera en frenar. Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, lo explica con claridad: «En julio el precio residencial ha continuado sosteniendo tasas de crecimiento intensas superiores al 10% interanual nominal. Aunque todas las zonas crecen muy por encima de la inflación, destaca la desaceleración del ritmo de crecimiento en el Territorio Insular, en donde el nivel de precios y el esfuerzo de compra son de los más elevados de España.»
Dicho de otro modo: cuando el precio y el esfuerzo de compra alcanzan ciertos límites, incluso en las zonas más tensionadas del mercado, la demanda empieza a encontrar un techo. Es una lección que convendría no perder de vista en otras zonas del país que, de momento, siguen acelerando sin freno a la vista.
Costa mediterránea y grandes ciudades, a la cabeza de las subidas
Mientras las islas moderan el paso, otros protagonistas toman el relevo. La Costa mediterránea y las Capitales y grandes ciudades se han situado en cabeza del crecimiento mensual, con un +1,6% cada una, el dato más alto entre todos los grupos analizados. Descontando el efecto de la inflación, el patrón se repite: mientras Islas se estabiliza, el resto de los grupos aceleran, de forma leve en Capitales y Grandes Ciudades y Áreas Metropolitanas, y de forma más notoria en la Costa mediterránea.
Este desplazamiento del foco de tensión no es casual. La costa mediterránea concentra buena parte de la demanda extranjera y de segunda residencia, un segmento mucho menos sensible a la subida de tipos o al deterioro del poder adquisitivo de los salarios españoles que la vivienda habitual. Las grandes ciudades, por su parte, siguen arrastrando el mismo problema de siempre: escasez de oferta frente a una demanda que no deja de crecer.
España supera ya los máximos de la burbuja de 2007
Uno de los datos más llamativos del informe de julio es que el Índice General se sitúa ya un 2% por encima de los máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria de 2007, en términos nominales. Las Islas encabezan este repunte con una subida del 26% sobre aquellos máximos, seguidas de Capitales y Grandes Ciudades, un 4% por encima, y Áreas Metropolitanas, un 3% por encima.
Conviene, eso sí, matizar la cifra. Descontando el efecto acumulado de la inflación en casi veinte años, el Índice General se mantiene todavía un 32% por debajo de aquellos niveles. Es un matiz importante, porque compara magnitudes distintas, pero no invalida la percepción de fondo: comprar una vivienda hoy en España vuelve a ser, en términos nominales, más caro que en el momento más álgido de la burbuja que precedió a la crisis de 2008.
El empleo sostiene la demanda, pero la inflación y las hipotecas aprietan
Detrás de esta resistencia de los precios hay un factor clave: el empleo. Según Cristina Arias, «el empleo ha continuado resistiendo y sosteniendo la solvencia de los hogares», lo que explica que la demanda no haya cedido pese al encarecimiento sostenido de la vivienda. Sin embargo, la propia directora del Servicio de Estudios advierte de riesgos crecientes: el repunte inflacionista derivado de la guerra en Irán, tras la ruptura de la tregua, está reduciendo el poder adquisitivo de los salarios y alimentando la prudencia de la banca a la hora de conceder riesgo hipotecario.
Las compraventas entre enero y mayo ya reflejan ese ajuste, con caídas interanuales moderadas que Tinsa relaciona directamente con la subida de los tipos de interés de referencia en junio y con el empeoramiento de la tasa de esfuerzo de compra. Aun así, el volumen de compraventas e hipotecas se mantiene en niveles robustos, superiores a la media histórica, lo que confirma que, de momento, el mercado sigue absorbiendo la presión sin dar signos claros de frenazo generalizado.
La fotografía de julio deja, en definitiva, un mensaje que ya empieza a resultar familiar: la vivienda en España sigue subiendo con fuerza, las islas dan una tregua que probablemente sea el primer síntoma de lo que otras zonas vivirán más adelante, y el verdadero riesgo ya no está tanto en si los precios seguirán creciendo, sino en cuánto más podrá aguantar la capacidad de compra de los hogares antes de que algo ceda.
