La compraventa de viviendas cerró noviembre con una corrección moderada, pero significativa, según los datos publicados por el Centro de Información Estadística del Notariado. En total, durante el penúltimo mes de 2025 se formalizaron 61.217 compraventas, lo que supone un descenso interanual del 2,4%. Se trata de una caída contenida, pero que confirma que el mercado empieza a mostrar señales de ajuste en el número de operaciones, en un contexto marcado por precios persistentemente elevados, escasez de oferta y una demanda que continúa presionando el mercado.

El dato resulta especialmente relevante porque se produce en un escenario en el que la financiación sigue fluyendo y el crédito hipotecario mantiene una tendencia claramente alcista. Es decir, no es la falta de demanda ni de acceso al crédito lo que frena las compraventas, sino el encarecimiento progresivo de la vivienda y la dificultad para encontrar producto ajustado a la capacidad económica de los hogares.

La compraventa por tipos de vivienda

El comportamiento de las operaciones varía de forma clara en función del tipo de vivienda. Mientras las compraventas de pisos descendieron un 4,4% interanual, hasta situarse en 45.944 unidades, las viviendas unifamiliares registraron un incremento del 4,2%, alcanzando las 15.273 operaciones. Esta evolución confirma una tendencia que se viene repitiendo en los últimos ejercicios: el interés por viviendas más amplias y con espacios exteriores se mantiene, incluso en un contexto de precios elevados.

En paralelo, el ajuste en el número de operaciones no ha venido acompañado de una moderación de los precios. El precio medio del metro cuadrado se situó en 1.937 euros, tras registrar un incremento interanual del 6,3%. En el caso de los pisos, el encarecimiento fue aún más acusado, con un aumento del 7,2%, hasta alcanzar los 2.226 euros por metro cuadrado. Las viviendas unifamiliares, por su parte, registraron un precio medio de 1.442 euros por metro cuadrado, con una subida del 5,3%.

El resultado es un mercado que vende menos viviendas, pero a precios más altos, lo que incrementa la barrera de entrada para nuevos compradores y tensiona aún más el acceso a la vivienda.

El comportamiento de las comunidades autónomas

La estadística notarial refleja un comportamiento territorial muy desigual. La compraventa de vivienda creció en ocho comunidades autónomas, mientras que descendió en las nueve restantes. Entre las regiones con mejor evolución destaca Navarra, con un crecimiento del 10,4%, siendo la única que alcanza cifras de dos dígitos. Le siguen Extremadura (5,2%), La Rioja (4,2%), Castilla-La Mancha (2,9%), Andalucía (2,7%), Castilla y León (2,1%), Cataluña (0,9%) y País Vasco (0,2%).

En el lado contrario se sitúan las comunidades con mayores descensos, encabezadas por la Comunidad de Madrid (-14,3%), Islas Baleares (-13,9%) y Cantabria (-10,3%). También registraron caídas significativas Islas Canarias (-7,9%), Asturias (-6,7%), Galicia (-6,4%) y Comunidad Valenciana (-4,1%). Estas diferencias territoriales reflejan un mercado muy tensionado en las zonas con mayor presión de precios, donde el ajuste se está produciendo antes en el número de operaciones que en los valores de venta.

Se incrementan los precios

Pese a la caída de las compraventas, el precio de la vivienda sigue claramente al alza y acumula ya 28 meses consecutivos de incrementos interanuales. En noviembre, el encarecimiento se produjo en 16 comunidades autónomas, lo que confirma que la subida de precios es prácticamente generalizada.

Las mayores subidas se registraron en Castilla-La Mancha (22,3%), Asturias (19,5%) y Región de Murcia (19,0%), seguidas de Comunidad Valenciana (12,7%), Cantabria (11,0%), Cataluña (9,7%), País Vasco (9,4%), Islas Baleares (9,1%) y Comunidad de Madrid (9,1%). Solo Castilla y León registró un ligero descenso del 1,0%, en un contexto claramente excepcional dentro del conjunto del mercado.

Estos datos refuerzan la idea de que la escasez de oferta sigue siendo el principal factor de presión, y que la reducción de operaciones no está siendo suficiente para corregir los precios.

El mercado hipotecario continúa subiendo

Frente al descenso de las compraventas, el mercado hipotecario mantiene una evolución claramente positiva. En noviembre, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda crecieron un 6,5% interanual, hasta alcanzar las 32.138 operaciones, encadenando 20 meses consecutivos de crecimiento. La cuantía media del préstamo también aumentó con fuerza, un 9,7% interanual, hasta situarse en 178.332 euros.

Según los notarios, el 52,5% de las compras de vivienda se financió mediante hipoteca, y en estas operaciones el préstamo cubrió de media el 72,4% del precio de la vivienda. El crecimiento del crédito fue especialmente intenso en Navarra (17,4%), La Rioja (17,3%) y Castilla-La Mancha (15,5%), mientras que solo Cantabria, Aragón y Castilla y León registraron descensos.

La combinación de menos compraventas, precios al alza y más hipotecas dibuja un escenario complejo, en el que el acceso a la vivienda depende cada vez más del endeudamiento y de la capacidad financiera de los hogares, sin que las políticas de vivienda estén logrando corregir los desequilibrios estructurales del mercado.