El mercado inmobiliario español ya no tropieza: directamente ha cogido la costumbre de caerse. Según el Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN), en agosto se firmaron 34.599 compraventas de vivienda, un 9,8% menos que en el mismo mes de 2025. Es el octavo mes consecutivo de descensos, lo que significa que 2026 no conoce todavía lo que es un dato en verde, y además deja la cifra mensual más baja de los últimos seis años. Y mientras las operaciones se desploman, el precio sigue a lo suyo, subiendo como si nada pasara.

La tendencia general del mercado es a la baja

Lo de agosto no es un bache veraniego ni un capricho estadístico. Es una tendencia que se consolida mes a mes y que ahora se encuentra con un contexto poco amable. El euríbor ha vuelto a repuntar, y aunque el BCE ha optado esta vez por mantener los tipos de interés, los analistas dan prácticamente por hecho que en su próxima reunión aplicará una subida de 0,25 puntos. A eso se suma una inflación que no termina de ceder y que va mermando, mes a mes, la capacidad de ahorro de las familias que aspiran a comprar. Cada décima que sube la cesta de la compra es una décima menos para la entrada de un piso.

Llama la atención el contraste con el INE, que había apuntado una cierta recuperación de las compraventas en agosto. Los notarios, que levantan acta de cada firma, cuentan otra historia bastante menos optimista. Las diferencias metodológicas entre ambas estadísticas son conocidas, pero cuando dos fuentes oficiales no se ponen de acuerdo, conviene fijarse en la que mira directamente las escrituras.

Las compraventas de agosto por tipos de vivienda

El golpe ha sido más duro en los pisos, cuyas operaciones cayeron un 11,1%, hasta 24.702 unidades. Las viviendas unifamiliares aguantaron algo mejor, con un retroceso del 6,3% y 9.896 operaciones. Un dato que dice mucho del momento: la superficie media de la vivienda vendida bajó un 3,3%, y en el caso de los pisos el recorte llega al 6,6%, con cuatro meses seguidos encogiendo a un ritmo superior al 5%. Se compra menos, y lo que se compra es cada vez más pequeño. No hace falta ser un gran analista para intuir por qué: el comprador ajusta metros a lo que le permite el bolsillo, y renuncia a la habitación extra o a la terraza para poder seguir en la carrera.

La tendencia en las comunidades autónomas

La caída se extendió a 16 comunidades autónomas. Solo Cantabria se salvó, con un tímido avance del 0,8% que más que una alegría parece un empate técnico. Los mayores desplomes se registraron en Navarra (-18,8%), Baleares (-17,8%) y Aragón (-16%), seguidas de la Comunidad Valenciana (-14%), el País Vasco (-13,6%) y Castilla-La Mancha (-12,6%). Madrid tampoco escapa, con una caída del 11%. En el extremo más moderado aparecen Canarias (-3,3%), Extremadura (-4,3%) y Cataluña (-6,2%), que en cualquier otro contexto serían malas noticias, pero que hoy pasan casi por un respiro.

Los precios de la vivienda suben un 13%

Y aquí llega la gran paradoja. Con menos operaciones, el precio medio se disparó un 12,8%, hasta los 1.959 euros por metro cuadrado, y los notarios recuerdan que encadena subidas interanuales desde agosto de 2023. En los pisos el alza alcanza el 17,6%, hasta 2.361 euros/m², mientras que las unifamiliares suben un 6,5%, hasta 1.408 euros/m².

Por territorios, Asturias y Cantabria lideran el encarecimiento con un 23,6%, seguidas de Murcia (20,6%), la Comunidad Valenciana (18,2%) y Madrid (17,2%). Solo Navarra (-7%) y Baleares (-4,9%) registraron bajadas, curiosamente dos de las regiones donde más se han hundido las ventas.

¿Cómo se explica que caigan las ventas y suban los precios? Porque la demanda sigue ahí, embalsada y con necesidad real de vivienda, y porque la oferta sigue siendo escasa. Pero también porque muchos propietarios viven instalados en su particular paraíso, alimentado por portales donde los precios de salida se fijan siempre al alza y la referencia es lo que pide el vecino, no lo que realmente se paga. El resultado es un mercado con menos firmas y más expectativas que realidades, en el que la vivienda que se vende lo hace cara y la que no, espera sentada.

Los datos hipotecarios

La financiación tampoco acompaña. Los préstamos hipotecarios para comprar vivienda bajaron un 5,6%, hasta 19.875 operaciones, su segunda caída consecutiva y el peor dato en tres años. La cuantía media subió un 1,3%, hasta 164.978 euros, lógico si los pisos son más caros. El 57,4% de las compras se financió con hipoteca, y el préstamo cubrió de media el 73,2% del precio. Las caídas alcanzan a 14 comunidades, con Cantabria (-19,9%), Baleares (-13,1%) y Aragón (-11,4%) a la cabeza; solo Murcia, Canarias y el País Vasco crecieron.

Lo peor es lo que viene detrás: las solicitudes de hipoteca se hundieron en agosto en toda Europa, y en España el retroceso alcanza el 40%. Conviene no perder de vista este dato, porque las solicitudes de hoy son las firmas de dentro de unos meses, y un desplome de esa magnitud no se recupera de un plumazo.

Las previsiones para estos próximos meses

Con este panorama, nadie espera milagros en septiembre y octubre. Euríbor al alza, una más que probable subida de tipos en el horizonte, inflación persistente, hipotecas en retroceso y unos precios que no dan tregua forman un cóctel poco apetecible para el comprador. Los bancos, además, tenderán a endurecer condiciones si el coste del dinero sube, lo que dejará fuera a buena parte de los compradores que ya iban justos. Los nubarrones están ahí y no parecen de paso. La pregunta ya no es si las compraventas seguirán bajando, sino cuánto tiempo podrán los precios seguir mirando hacia otro lado.