Agosto trajo un respiro al mercado inmobiliario. Después de un julio para olvidar, con una caída interanual del 5,1%, la compraventa de viviendas volvió a terreno positivo con 49.319 operaciones, un 3,4% más que en el mismo mes de 2025, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Las hipotecas también levantaron cabeza, con 33.841 firmas y un avance del 2,3%. Buena noticia, sin duda, aunque conviene no descorchar el cava antes de tiempo: una golondrina no hace verano, y menos cuando el verano ya se ha ido.

El dato tiene su mérito si se tiene en cuenta que agosto es tradicionalmente un mes de escaso movimiento en notarías. De hecho, frente a julio las compraventas se desplomaron cerca de un 20% en tasa intermensual, algo habitual en pleno parón vacacional. Además, la comparación se hace contra un agosto de 2025 especialmente flojo, con 47.708 operaciones, el peor octavo mes en cinco años. Con un listón tan bajo, saltarlo no requería grandes alardes.

La tendencia general del mercado es a la baja

El repunte de agosto no cambia el fondo de la película. El mercado lleva desde principios de año pisando el freno tras los récords de 2025, un ejercicio excepcional con niveles de actividad que no se veían desde antes de la crisis financiera. Las compraventas han caído en seis de los últimos ocho meses: en mayo retrocedieron un 7,3%, en junio apuntaron un tímido 1,6% al alza y en julio volvieron a hundirse.

El balance acumulado lo deja claro. Entre enero y agosto se han vendido 458.200 viviendas, un 2,3% menos que en el mismo periodo del año anterior, con descensos del 1,8% en obra nueva y del 2,5% en segunda mano. La demanda sigue ahí, con compradores dispuestos a cerrar operaciones, pero se topa con dos muros: precios cada vez más altos y una oferta disponible claramente insuficiente en las zonas con más actividad económica.

Las compraventas de agosto por tipos de vivienda

La mejoría se repartió entre los dos grandes segmentos, aunque con distinta intensidad. La vivienda nueva fue la protagonista, con un alza del 4,9% hasta las 10.521 operaciones, la mejor cifra para un mes de agosto desde 2012. No es poca cosa en un país donde construir se ha convertido en una carrera de obstáculos entre falta de suelo, mano de obra y costes disparados.

La vivienda usada, que acapara el 78,7% del total, creció de forma más moderada, un 3%, hasta las 38.798 compraventas. Es el grueso del mercado y, por tanto, el verdadero termómetro de lo que ocurre en la calle.

Diferentes comportamientos por comunidades autónomas

El mapa autonómico dibuja una España a dos velocidades. Las compraventas subieron en 11 comunidades y bajaron en las seis restantes. Lideran los avances Extremadura (32,1%), Cantabria (21,7%), Murcia (12,6%), Aragón (11,2%), Asturias (10,4%) y Cataluña (10,3%), esta última triplicando la media nacional. La Comunitat Valenciana sumó un 5,7%, mientras que Andalucía apenas se movió, con un 0,7%.

En el lado negativo destacan La Rioja (-19%), Castilla-La Mancha (-9,4%), Castilla y León (-7,1%) y Navarra (-5,3%), donde la estacionalidad estival parece haber pesado más. Más significativos son los retrocesos de Baleares (-3,8%) y Madrid (-2,6%), los únicos grandes mercados que caen incluso en agosto. Aquí la explicación no está en las vacaciones, sino en algo más preocupante: una demanda que empieza a retirarse ante unos precios que ya no puede pagar.

Si bajan las hipotecas, bajarán las compraventas

Y aquí llegan los nubarrones. Las solicitudes de hipoteca, que son la antesala de las firmas de los próximos meses, están cayendo con fuerza. Según el Banco Central Europeo y el Banco de España, la caída alcanza el 40% en España y el 30% en el conjunto de Europa. La ecuación es sencilla: sin financiación no hay compra, y sin solicitudes hoy no habrá hipotecas mañana.

Mientras tanto, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios sigue escalando hasta su nivel más alto desde principios de 2025. El esfuerzo financiero por operación crece, y lo que hoy es un mercado que aguanta la actividad puede convertirse pronto en uno que simplemente no llega.

Las previsiones a fin de año con el precio del dinero al alza

El último trimestre se presenta cuesta arriba. La reunión del BCE de este jueves podría intensificar la subida del precio del dinero, en un contexto de inflación al alza y una situación económica que no invita al optimismo. Todo apunta a que el año cerrará con menos compraventas que 2025 y con un comprador cada vez más estrangulado entre precios, tipos y salarios que no acompañan.

¿Y los propietarios? Siguen subiendo precios como si nada hubiera cambiado. Probablemente serán los últimos en enterarse de que el ciclo gira, cuando sus anuncios empiecen a acumular polvo en los portales y las visitas se cuenten con los dedos de una mano. El mercado tiene memoria corta, pero los bolsillos de los compradores no. Y ya se sabe, a la hora de bajar el precio para vender cuanto antes, «tonto el último».