El encarecimiento del alquiler está empujando a miles de familias a dar el salto a la compra de vivienda antes de quedarse definitivamente fuera del mercado. No es una decisión vocacional: es una huida hacia adelante. Y ese movimiento, según la XXIII edición del Observatorio de la Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), se ha convertido en uno de los principales motores del actual ciclo inmobiliario, contribuyendo a sostener subidas de precios que ya superan el 12% interanual y que amenazan con mantenerse durante todo 2026.

El informe, elaborado con la colaboración de la profesora Paloma Taltavull y un panel de once expertos —entre ellos economistas de reconocido prestigio y socios de la AEV—, dibuja un mercado residencial atrapado entre una demanda que no cede y una oferta que no crece. El resultado es una espiral de precios que ninguno de los dos grandes partidos parece tener intención real de frenar, enredados como están en su particular guerra ideológica entre libre mercado y regulación.

Más del 12% de subida y ningún signo de especulación: la anomalía que viene para quedarse

Los datos del cierre de 2025 son contundentes: la vivienda usada se encareció un 13,08% interanual y la nueva un 12,8%. La AEV califica esta evolución como una «anomalía estadística» que no responde a los fundamentos económicos tradicionales. Y sin embargo, el 88% de los panelistas internos descarta que estemos ante una burbuja especulativa. Lo que hay debajo no es euforia irracional, sino tensiones estructurales acumuladas: demanda embalsada post-Covid, ahorro que busca refugio, compradores no residentes y una oferta que sencillamente no da abasto.

Por el lado de la producción, el diagnóstico es igualmente sombrío. La escasez de suelo finalista, los costes de construcción disparados y los plazos administrativos eternos actúan como un tapón que ningún ciclo de bonanza económica ha logrado eliminar. El sector construye lo que puede, no lo que necesita el mercado.

El alquiler ha llegado al límite: las familias con ahorros se lanzan a comprar

El mercado del arrendamiento lleva creciendo al 10% anual desde 2023 y no da señales de moderarse. El 78% de los expertos internos y la totalidad de los externos coinciden en que los alquileres en Madrid y Barcelona han alcanzado —o se acercan peligrosamente— al límite de la capacidad de pago de los hogares. España ya registra el mayor nivel de sobreesfuerzo residencial entre las grandes economías europeas, según el Banco de España.

Ante esa presión, los mecanismos de ajuste que emergen son los de siempre cuando el sistema falla: viviendas más pequeñas, alquiler por habitaciones y familias desplazadas hacia la periferia. Pero hay un efecto adicional que el informe identifica con precisión: el «contagio» hacia la compraventa. Las familias que tienen ahorros suficientes para acceder a una hipoteca están adelantando la decisión de compra precisamente para escapar del alquiler antes de que sea demasiado tarde. Ese movimiento, racional desde el punto de vista individual, actúa como amplificador de los precios de venta en un mercado que ya no necesitaba más presión al alza.

La oferta real sigue bloqueada en 8.000 viviendas al mes

Aquí está el nudo gordiano del problema. Mientras el Valor Añadido Bruto de la construcción crece un 8,4%, la producción real de viviendas permanece estancada en unas 8.000 unidades terminadas al mes. El sector genera valor, pero no genera llaves. El informe lo describe como un fenómeno de stop-and-go: hay interés por construir, pero la capacidad productiva no acompaña.

El 55% de los panelistas de la AEV considera que el sector ha tocado su techo operativo, limitado por la escasez de mano de obra cualificada y el envejecimiento de las plantillas. Para salir de ese atolladero, los expertos señalan tres palancas: agilizar los trámites urbanísticos, impulsar la industrialización del proceso constructivo y garantizar un marco regulatorio estable que permita comprometer capital a largo plazo. Ninguna de las tres es nueva. Ninguna de las tres avanza al ritmo necesario.

El crédito hipotecario bate récords y presiona aún más los precios

La financiación hipotecaria ha superado las 133.000 operaciones trimestrales, su nivel más alto en una década, cubriendo el 66,6% del total de transacciones. Una cifra que en otro contexto sería una buena noticia. En este mercado, el 67% de los expertos la interpreta como un riesgo: más crédito aplicado sobre una oferta muy rígida equivale a más presión sobre los precios, no a más acceso a la vivienda.

Ante la falta de obra nueva, el mercado se alimenta de la rotación del parque existente —que alcanza apenas el 3% del stock total— y de las herencias, que ya representan cerca del 20% de las transacciones. El 78% de los panelistas advierte que no es sostenible mantener esos niveles de actividad sin un incremento real de viviendas terminadas. El mercado está, en buena medida, vendiéndose a sí mismo.

Perspectivas para 2026: precios altos, alquiler sin techo y un riesgo geopolítico en el horizonte

El escenario para el resto del año combina resistencia de los precios en venta, alquileres que seguirán sin moderarse en las grandes ciudades y un factor de riesgo externo que el informe no oculta: la inestabilidad geopolítica en Asia podría provocar un shock energético similar al de 2022. El coste medio de construcción ya ha repuntado un 9% interanual en el primer trimestre de 2026, y el 75% de los panelistas recomienda endurecer los criterios de viabilidad de los proyectos e incorporar márgenes de contingencia más amplios.

En palabras del secretario general de la AEV, Jorge Dolç: el mercado de alquiler ha agotado la capacidad de pago en las grandes ciudades y el sector constructor opera cerca de su límite efectivo. Lo que hace falta no es solo facilitar el crédito, sino resolver el estancamiento de la oferta. De lo contrario, la liquidez disponible seguirá capitalizándose únicamente en mayores subidas de precio y en más exclusión residencial. Una conclusión que llevan años repitiendo los informes. Y que sigue sin traducirse en política real.