En abril de 2026, heredar superó en dinamismo a comprar. Las 17.184 viviendas que cambiaron de manos por sucesión supusieron un incremento del 5,3% respecto al mismo mes del año anterior, mientras la compraventa retrocedía un 1,8%, hasta 53.241 operaciones. El resultado es que casi una de cada cinco viviendas transmitidas en abril —el 19,6% del total— lo fue por herencia. No es un dato puntual ni una distorsión estadística: es la confirmación de una tendencia estructural que lleva años consolidándose en silencio.

Con los datos de abril, una de cada cinco viviendas que cambió de manos fue por herencia

La estadística del Instituto Nacional de Estadística sobre transmisiones de derechos de la propiedad registró en abril de 2026 un contraste llamativo. La compraventa —que sigue siendo, con el 60,8% del total, la vía de transmisión dominante— perdió fuelle, mientras la herencia avanzaba con el mayor empuje entre todas las modalidades. La donación apenas se sostuvo: 1.889 operaciones, un 1,6% menos que un año antes. El contraste con el suelo rústico añade un matiz: las fincas transmitidas por herencia descendieron un 1,3%, hasta 14.207, lo que sugiere que el impulso hereditario se concentra con especial intensidad en el patrimonio residencial urbano.

La herencia de inmuebles, una situación en auge

Los datos de abril no hacen sino confirmar una tendencia que ya se había instalado en la estadística anual. En 2025, se inscribieron en los registros 208.227 operaciones de herencias de viviendas en toda España, un 3,2% más que el año anterior y el máximo histórico de una serie que arranca en 2007. Desde 2021 —cuando la pandemia disparó la mortalidad y con ella el volumen de herencias—, el umbral de las 200.000 operaciones anuales no se ha vuelto a perder, salvo en 2022. La tendencia al alza no es, por tanto, un accidente del mercado, sino una variable estructural que ha llegado para quedarse.

Responde a la costumbre española de invertir en ladrillo

España nunca diversificó su cultura del ahorro con la misma intensidad que otros países europeos. Mientras en Alemania o los Países Bajos el patrimonio familiar se distribuyó históricamente entre activos financieros, fondos de inversión y planes de pensiones, en España el ladrillo fue durante décadas el destino casi exclusivo del excedente familiar. Las generaciones que compraron su primera vivienda —o una segunda residencia— en los años sesenta, setenta y ochenta del siglo pasado lo hicieron en un contexto de crédito barato, inflación alta y mercados financieros poco desarrollados. Hoy, esas viviendas están en su inmensa mayoría libres de cargas hipotecarias: sus propietarios tuvieron décadas para amortizar los préstamos. El resultado es que el grueso de las herencias que se tramitan ahora son lo que los abogados llaman «herencias limpias»: sin deudas, sin embargos, sin gravámenes. Eso facilita la aceptación y acelera la tramitación.

La herencia se produce cada vez más tarde

A la abundancia de patrimonio inmobiliario acumulado se suma un factor demográfico que introduce matices relevantes sobre el momento en que ese patrimonio llega a los herederos. Las proyecciones de población del INE para el periodo 2024-2074 anticipan que la población de 65 años y más, que en 2024 representa el 20,4% del total, escalará hasta rondar el 29-30% hacia mediados de siglo, con un máximo del 30,5% en torno a 2055. Una esperanza de vida en alza significa que el relevo generacional se desplaza hacia edades cada vez más avanzadas. El hijo que hereda el piso de sus padres tiene, con frecuencia creciente, más de cincuenta o incluso sesenta años. El patrimonio inmobiliario se concentra en cohortes de edad avanzada y se transmite a herederos que también son mayores, en un proceso que condiciona cuándo y cómo esas viviendas vuelven al mercado.

Las herencias de vivienda por comunidades autónomas

La fotografía territorial del mes de abril muestra que Andalucía concentró el mayor volumen de herencias, con 2.995 operaciones y un avance del 7,9%, seguida de Cataluña (2.515, +7,2%) y la Comunitat Valenciana (2.366, +0,6%). Madrid registró 1.942 herencias, con un crecimiento modesto del 0,5%. Los aumentos más intensos, sin embargo, se produjeron en mercados más pequeños: Cantabria disparó las herencias un 25,5% y Canarias un 22,3%, los dos mayores crecimientos del mes, seguidos de Navarra (+19,7%), el País Vasco (+14%) y Galicia (+12,5%). En el lado contrario, Baleares retrocedió un 11,8%, Ceuta un 27,3% y Melilla un 50%, aunque el reducido volumen de estas últimas hace que sus variaciones porcentuales sean poco representativas.

Detrás de estas diferencias territoriales pesan tanto factores demográficos —el grado de envejecimiento de cada comunidad— como fiscales. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es un tributo cedido a las autonomías, y las bonificaciones aplicables varían de forma notable entre territorios. Las comunidades con mayor presión fiscal en sucesiones tienden a ver más retrasos o reestructuraciones de las herencias; las que aplican mayores bonificaciones, como Madrid o Canarias, facilitan una tramitación más ágil y pueden estar adelantando operaciones que en otros territorios se difieren.

El buen momento inmobiliario y las dudas con la regulación del alquiler propician las ventas

Una parte significativa de las viviendas heredadas no permanece en el patrimonio de los nuevos titulares. El mercado observa desde hace meses un cambio de comportamiento: si hace unos años los herederos tendían a conservar los inmuebles —para uso propio o para ponerlos en alquiler—, ahora un número creciente opta por vender. Los motivos son variados. La inseguridad jurídica en torno a la regulación del alquiler desincentiva mantener un inmueble en renta a quienes no tienen experiencia como arrendadores. Las masas hereditarias se presentan, con frecuencia, cargadas de inmuebles y escasas de liquidez, lo que obliga a vender parte del patrimonio para costear impuestos, gastos notariales y el mantenimiento del resto. Y cuando los herederos son varios y no se ponen de acuerdo, la venta a un tercero es la salida habitual para evitar los problemas de una copropiedad que, a largo plazo, raramente funciona. A todo ello se añade el contexto de mercado: los precios al alza y la escasez de oferta hacen que una vivienda heredada encuentre comprador con rapidez, lo que reduce el tiempo —y el coste— de mantener un activo que no se necesita.

Las perspectivas para los próximos años

La combinación de envejecimiento demográfico, alta tasa de propiedad y concentración del ahorro en activos inmobiliarios configura una tendencia que los datos de un solo mes apenas permiten vislumbrar en su totalidad. El patrimonio inmobiliario de los hogares españoles se aproxima ya a los 7,5 billones de euros, según el Banco de España —la cifra más alta de la serie—, y buena parte de él reside en manos de las generaciones que compraron entre los años sesenta y los noventa. La generación del baby boom española no solo presionará el sistema de pensiones en los próximos años: también protagonizará la mayor transferencia de patrimonio inmobiliario de la historia reciente del país.

Las consecuencias para el mercado no son menores. Un flujo creciente de viviendas heredadas que se vendan o se incorporen al alquiler puede amortiguar parcialmente la tensión de oferta que lastra a los mercados más dinámicos, aunque con limitaciones evidentes: muchas de estas viviendas se encuentran en entornos rurales o en zonas con demanda débil, lejos de donde la presión es más aguda. La dispersión geográfica del patrimonio heredado limita su capacidad para aliviar los mercados más tensionados. Lo que sí es seguro es que la herencia, durante años un mecanismo secundario en el relato del mercado inmobiliario español, ocupa ya un lugar central en la explicación de cómo cambia de manos la vivienda en España. Y la demografía garantiza que ese protagonismo seguirá creciendo.