El consejero de Vivienda del Gobierno Vasco, Denis Itxaso, compareció este lunes en Donostia con datos que llevaban tiempo esperándose en el sector: los nuevos contratos de alquiler firmados en Gipuzkoa entre octubre y diciembre del año pasado se cerraron entre un 3% y un 4% más baratos que los del trimestre anterior. No es un matiz estadístico menor. Es la primera vez desde que existe la Estadística del Mercado del Alquiler Libre (EMAL), es decir, desde 2016, que Gipuzkoa deja de ser el territorio vasco con las rentas de entrada más elevadas. Y el motivo que señala el Gobierno Vasco tiene nombre y fecha concretos: la entrada en vigor, el 1 de octubre, de los índices de precios de referencia como tope legal en las zonas declaradas tensionadas.

Un descenso que se nota en San Sebastián, Irun y Errenteria

Los tres municipios más poblados del territorio, todos ellos zona tensionada, protagonizan el ajuste. En Donostia, la renta media de los nuevos alquileres pasó de 1.175 a 1.132 euros, un 3,7% menos. En Irun, de 878 a 851 euros, un 3% menos. Y en Errenteria, de 835 a 800 euros, la caída más pronunciada, un 4,1%. Solo Lasarte-Oria se queda al margen de esta intensidad, con un descenso más discreto del 0,6%.

El dato agregado de Gipuzkoa refleja bien esta tendencia: la renta media de los nuevos contratos bajó un 3,5% en un solo trimestre, de 926 a 894 euros. Para Itxaso, se trata de una señal que «habla con claridad e invita a la esperanza», aunque el propio consejero pidió prudencia: «sería prematuro convertir un trimestre en una tendencia consolidada».

El precio baja, pero la oferta no se resiente

Uno de los temores que ha acompañado la regulación de precios desde su aprobación era que los propietarios optaran por retirar sus viviendas del mercado de alquiler ante la limitación de rentas. Los datos presentados este lunes desmienten, al menos por ahora, ese escenario. El Gobierno Vasco cerró 2025 con 86.522 contratos de alquiler libre vigentes en Euskadi, la cifra más alta de toda la serie histórica: 42.927 en Bizkaia, 31.351 en Gipuzkoa y 12.244 en Álava.

En Gipuzkoa, el parque de alquiler creció un 3,2% respecto al trimestre anterior y un 2,6% respecto al cierre de 2024. Por municipios, el aumento fue especialmente notable en Errenteria (3%) e Irun (2,9%), y más moderado en Lasarte-Oria (1,4%) y Donostia (1,1%). Itxaso fue tajante al respecto: el cambio de tendencia en los precios se ha producido «sin que se haya producido una fuga de propietarios que dejan de alquilar sus viviendas, como aseguran algunos».

Donostia, ¿ha tocado techo?

El caso de San Sebastián merece un apunte especial. La capital guipuzcoana, la ciudad vasca con mayor tensión inmobiliaria, encadena ya dos trimestres consecutivos de bajada en el precio medio de los nuevos contratos, después de haber alcanzado un máximo de 1.190 euros en el segundo trimestre del año pasado. Itxaso lo definió como «un primer alivio», aunque insistió en que la tendencia deberá confirmarse en los próximos meses antes de darla por consolidada.

Las desgravaciones fiscales, una vía que aún se usa poco

Otro de los asuntos abordados en la rueda de prensa fue el de los incentivos fiscales para propietarios. El año pasado, 53.536 contribuyentes de Gipuzkoa se beneficiaron de alguna desgravación por poner una vivienda en alquiler, de los cuales 25.153 accedieron a la bonificación más alta, del 70%, por tener su piso en zona tensionada, dentro de programas como Bizigune, o dentro de los precios de referencia. El resto, 28.383 propietarios, se quedó en el 30%.

Itxaso reconoció que existe un margen de mejora en la comunicación de estas ventajas: «las administraciones debemos hacer más pedagogía y campaña para incentivar que los propietarios se acojan a esta ventaja, porque si se hacen números, a una mayoría les saldrá más a cuenta situar la renta dentro de la horquilla de precios de referencia que situarla por encima». Una llamada directa a que más caseros se animen a beneficiarse de una fiscalidad que, según los propios cálculos del Gobierno Vasco, resulta ventajosa para quien modere sus rentas.

Una batería de herramientas que empieza a funcionar en conjunto

El consejero enmarcó los datos dentro de un paquete de medidas que, según explicó, empieza ahora a desplegarse de forma completa en Gipuzkoa: los topes legales al alquiler, las prórrogas extraordinarias de los contratos, los índices de precios de referencia y los incentivos fiscales. «Es la combinación de estas cuatro medidas la que puede ayudarnos a contener los precios en el mercado libre del alquiler», subrayó Itxaso, quien recordó que su aplicación ha sido escalonada, en función de qué municipios han ido solicitando la declaración de zona tensionada.

Previsión para los próximos meses

Con todo, el propio Gobierno Vasco pide cautela antes de cantar victoria. Itxaso admitió que el ritmo de nuevos alquileres podría ralentizarse, aunque no por miedo de los propietarios, sino porque «bebemos de un caladero cada vez más pequeño», en referencia a la progresiva reducción de viviendas vacías disponibles para salir al mercado. El reto pendiente, reconoció, sigue siendo aumentar la oferta total mediante nueva construcción, para lo cual reiteró su llamamiento a los ayuntamientos para que agilicen la tramitación urbanística y cedan suelo para vivienda protegida.

Con este primer trimestre completo bajo el nuevo marco regulatorio, Gipuzkoa se convierte en el territorio de referencia para comprobar si la regulación de precios puede, efectivamente, moderar el mercado sin frenar la actividad. Los próximos datos trimestrales serán decisivos para saber si lo ocurrido entre octubre y diciembre fue el inicio de una tendencia o solo un primer respiro.