Los ingresos por el alquiler siguen incrementándose

En España, los datos no mienten aunque muchos preferiría que lo hicieran. Según el último Informe Anual de Recaudación Tributaria de la Agencia Tributaria, correspondiente a 2025, los propietarios de vivienda declararon el año pasado 34.917 millones de euros en ingresos por alquiler, un 7,9% más que en 2024, cuando ya se habían alcanzado los 32.349 millones. Para poner esto en perspectiva: las rentas del trabajo —las de los que madrugan, fichan y pagan religiosamente su IRPF nómina a nómina— crecieron solo un 6,2% ese mismo año. El mercado del alquiler, en cambio, lleva décadas corriendo una carrera en la que los inquilinos ni siquiera salen del vestuario.

La tendencia de largo plazo es aún más elocuente. En 2015, los ingresos declarados por el alquiler sumaban 17.881 millones de euros. Diez años después casi se han duplicado, con un incremento del 95,2%. Si ampliamos el foco a tres décadas, el panorama directamente da vértigo: en 1995, los caseros declararon 5.980 millones. Hoy son casi 35.000 millones. Las rentas del alquiler se han multiplicado por seis en treinta años, mientras que las rentas brutas de los hogares, las del trabajo y las del capital en conjunto solo lo han hecho por cuatro. El rentismo inmobiliario ha ganado, con diferencia, la liga de las últimas tres décadas.

El impulso más reciente se produce a partir de la pandemia. En 2021, los ingresos por alquiler declarados alcanzaron los 24.205 millones. En cuatro años han crecido un 40%, fruto de un mercado tensionado que acumula subidas anuales superiores al 10%. Esto no es un calentamiento puntual; es una transferencia estructural y sostenida de rentas desde quienes trabajan hacia quienes poseen.

 También se incrementa el conjunto de las rentas del capital

El alquiler residencial es solo la punta del iceberg. Las rentas del capital en su conjunto superaron por primera vez los 100.000 millones de euros en 2025, concretamente 108.118 millones, lo que representa un incremento del 45,22% desde 2023, cuando se situaban en 74.451 millones. Dos años para ganar casi 34.000 millones de euros adicionales en rendimientos de capital. Mientras tanto, el sueldo medio español ronda los 27.000 euros brutos anuales.

La Agencia Tributaria desglosa estas rentas en tres grandes partidas. La primera, el capital mobiliario —dividendos, intereses bancarios, bonos—, creció un 48,93% entre 2023 y 2025. La segunda, las ganancias patrimoniales por venta de bienes y activos, aumentó un 32,6% solo en el último año, alcanzando los 41.660 millones. Con un Ibex 35 que se revalorizó un 49% en 2025 y el precio de la vivienda en máximos históricos, quienes tenían patrimonio lo multiplicaron. Quienes no tenían, pagaron alquiler.

Como señala Javier Gil, investigador del CSIC y autor de Generación inquilina, «estamos ante una nueva división de clase donde la estructura inmobiliaria está determinando las posiciones socioeconómicas y donde el mercado del alquiler funciona como un mecanismo regresivo de transferencia de rentas». Difícil resumirlo con más precisión.

Continúa existiendo el alquiler en B

Y luego está lo que no se declara, que también existe y que, por definición, no aparece en las estadísticas de Hacienda. Miles de propietarios alquilan sus viviendas —habitaciones, en muchos casos— sin presentar contrato ni tributar por los ingresos, quedándose con el 100% del dinero que cobran a sus inquilinos. El sistema tiene sus propios mecanismos de detección: un inmueble que figura como vacío pero consume luz y agua levanta sospechas; una fianza no depositada en el IVIMA o el INCASÒL es otra señal; los movimientos bancarios pueden delatar al casero si cobra por transferencia, motivo por el cual muchos prefieren el efectivo.

El resultado para el inquilino atrapado en uno de estos contratos en B no podría ser peor: sin contrato reconocible, sin protecciones legales, sin capacidad de reclamar. En algunos casos, como denuncian estudiantes extranjeros que pagan entre 450 y 550 euros por habitaciones que «más bien parecen armarios», los contratos incluyen cláusulas manifiestamente ilegales —prohibición de tener pareja, acceso del propietario al piso a cualquier hora— que nadie puede impugnar porque, sobre el papel, ese contrato no existe. La precariedad habitacional más extrema tiene también su economía sumergida.

La fiscalidad en el alquiler sigue sin funcionar

El debate sobre si hay que gravar más o menos el alquiler lleva años instalado en la agenda política sin producir ningún resultado relevante para los inquilinos. La estructura fiscal vigente en 2026 consagra una asimetría profunda entre las rentas del trabajo y las del capital inmobiliario que ninguna reforma ha corregido de manera efectiva.

Los salarios tributan en una escala progresiva que puede alcanzar hasta el 54% en los tramos más altos, sumando el componente estatal y el autonómico. Los rendimientos del capital inmobiliario, en cambio, tributan en la base del ahorro, con tipos que van del 19% al 28%, y se benefician de reducciones que pueden llegar al 50% del rendimiento neto —o incluso al 90% en zonas tensionadas si el propietario cumple determinadas condiciones—. Los arrendadores, además, pueden deducirse gastos de comunidad, seguros, intereses hipotecarios y reparaciones, ventajas fiscales de las que no disfruta ningún trabajador por cuenta ajena.

El resultado de esta arquitectura tributaria es previsible: el índice de Gini en España se situó en 0,4266 en 2023, y el sistema fiscal reduce la desigualdad de la renta bruta en menor medida que en años anteriores. Gestha, el sindicato de Técnicos de Hacienda, ha señalado reiteradamente que las rentas del capital gozan de un trato favorable que limita la capacidad redistributiva del sistema.

Una presión fiscal demasiado concentrada en las rentas del trabajo, que es lo fácil

El problema de fondo no es solo que los alquileres suban. Es que el Estado recauda principalmente donde recaudar es cómodo: sobre los salarios, que están perfectamente documentados, que pasan por nóminas y se retienen en origen, y sobre los que resulta prácticamente imposible evadir. Las rentas del capital, en cambio, ofrecen una casuística mucho más compleja: vehículos de inversión, sociedades interpuestas, estructuras de tenencia, y una industria de asesoramiento fiscal dedicada a optimizar —léase minimizar— la factura tributaria de quienes más tienen.

La presión fiscal total en España ronda el 36,5% del PIB, en línea con la media de la OCDE, pero su distribución interna perpetúa la desigualdad. Subir los tipos al capital inmobiliario suena bien en campaña electoral; el problema es que en la práctica los propietarios tienden a repercutir cualquier incremento fiscal en los alquileres para mantener su margen neto. No es especulación: es lo que ocurre en mercados con oferta rígida y demanda sostenida. La fiscalidad, sola, no resuelve el problema habitacional. Solo lo traslada.

 ¿Ha solucionado algo la renta 2026?

La declaración de la renta de 2026 —correspondiente a los ingresos de 2025— incorpora las novedades introducidas por la Ley de Vivienda en lo relativo a las reducciones aplicables al alquiler de vivienda habitual en zonas tensionadas. En teoría, el sistema de reducciones escalonadas debería incentivar a los propietarios a contener precios. En la práctica, el mercado ha continuado subiendo: según datos de Fotocasa, los alquileres se incrementaron un 29,4% en 2025, frente a un 7,4% de crecimiento salarial. Las zonas declaradas tensionadas han frenado parcialmente la subida en algunos municipios, pero el impacto agregado sobre el precio medio del alquiler ha sido, por el momento, marginal.

Perspectivas en base a las demandas de los expertos

Los expertos en vivienda llevan años reclamando un conjunto de medidas que van más allá del IRPF: fiscalidad diferenciada para grandes tenedores frente a pequeños propietarios, incremento del parque público de vivienda en alquiler asequible —prácticamente inexistente en España en comparación con otros países europeos—, y una política de suelo que permita incrementar la oferta de forma estructural. Sin más oferta, cualquier ajuste fiscal o regulatorio tiene un recorrido limitado.

El diagnóstico de fondo es compartido: España lleva décadas construyendo un modelo en el que la vivienda es antes un activo financiero que un derecho. Mientras eso no cambie, los datos de la Agencia Tributaria seguirán contando, año tras año, la misma historia: los propietarios ganan más, los inquilinos pagan más, y la brecha entre unos y otros no para de crecer.