El mercado inmobiliario español empieza a dar señales de agotamiento tras meses de crecimiento sostenido. Los últimos datos del Colegio de Registradores reflejan un descenso en las operaciones de compraventa de viviendas durante agosto de 2025, rompiendo así una tendencia al alza que se había mantenido desde mediados de 2024. Aunque este mes suele presentar un marcado carácter estacional, el informe confirma un enfriamiento que muchos analistas ven como el inicio de una nueva fase de ajuste. El precio desorbitado de la vivienda, la falta de oferta y la pérdida de poder adquisitivo de los hogares están condicionando la evolución del mercado, tanto en la compra como en el alquiler.
Se han producido un 3,5% de operaciones menos que el pasado año
Según los datos provisionales publicados, durante el mes de agosto se registraron más de 91.500 compraventas de inmuebles, lo que supone un descenso del -1,5% respecto al mismo periodo de 2024. De ellas, 47.729 correspondieron a viviendas, reflejando una caída más acusada del -3,5%. Se trata de una bajada que interrumpe más de un año de incrementos continuos. Los registradores apuntan que el mes de agosto no es del todo representativo por su naturaleza vacacional, pero el dato resulta significativo porque rompe una dinámica expansiva que ya venía debilitándose desde la primavera. El descenso confirma lo que también habían anticipado los notarios: el mercado de compraventa empieza a perder fuerza, y el elevado precio medio de las operaciones —impulsado por la falta de vivienda disponible— está dejando fuera a una parte cada vez mayor de la demanda.
El dato es de agosto y hay que señalar la componente estacional
El informe matiza que este descenso podría tener un componente temporal, propio de un mes con menos actividad económica, pero también advierte que el ritmo de operaciones lleva varios meses desacelerándose. En palabras de la propia Estadística Registral Inmobiliaria, “es difícil predecir si este descenso se mantendrá a partir de septiembre o si volveremos a situarnos en una tendencia ascendente, aunque probablemente de manera más moderada”. Detrás de esta incertidumbre se esconde una realidad persistente: los precios no se ajustan al poder adquisitivo de los compradores. Mientras la inflación ha frenado el consumo y el acceso al crédito sigue limitado, el mercado inmobiliario continúa tensionado por la escasez de vivienda nueva y la alta demanda en zonas urbanas y costeras.
Las compraventas por Comunidades Autónomas
Las diferencias territoriales son notables. Diez comunidades autónomas registraron aumentos en el número total de compraventas, mientras que nueve anotaron descensos. Entre los mayores incrementos destacan La Rioja (28,8%), Ceuta (23,9%) y Navarra (17,7%). En el lado opuesto, las caídas más pronunciadas se produjeron en Melilla (-26,3%), Canarias (-21,8%), Madrid (-7,7%) y Asturias (-7,4%). En términos absolutos, las comunidades con mayor actividad siguen siendo Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana, que superan las 13.000 compraventas totales, con Andalucía en cabeza con más de 17.000. Si nos centramos solo en vivienda, estas tres comunidades también lideran el ranking, reflejando su peso estructural en el mercado nacional. Sin embargo, los descensos en Madrid y Canarias muestran cómo incluso las zonas más dinámicas empiezan a resentirse del incremento sostenido de precios y de la pérdida de capacidad de compra de los hogares.
Sin embargo, el número de hipotecas continúa incrementándose
Paradójicamente, mientras las compraventas bajan, las hipotecas siguen aumentando. En agosto se constituyeron 43.601 hipotecas sobre todo tipo de inmuebles, un 11,5% más que el año anterior. De ellas, 33.117 fueron sobre vivienda, lo que supone un incremento del 7,8%. Este crecimiento enlaza catorce meses consecutivos al alza, una cifra que refleja la progresiva recuperación del crédito hipotecario tras los años más duros de endurecimiento financiero. Las comunidades con mayores incrementos en la concesión de préstamos son Baleares (53,6%), Cantabria (46,5%), La Rioja (38,6%) y Aragón (35,5%). En cambio, Madrid (-4,0%), Andalucía (-3,7%) y Asturias (-1,8%) son las únicas regiones que muestran descensos. En números absolutos, Andalucía y Cataluña superan las 5.000 hipotecas sobre vivienda, seguidas de Madrid y la Comunidad Valenciana. Este contraste entre el número de hipotecas y la caída de compraventas podría interpretarse como una reorientación del mercado hacia la compra más planificada, donde los compradores con mayor solvencia se posicionan aprovechando mejores condiciones financieras o renegociaciones de crédito.
Un mercado que se ajusta por precio y falta de oferta
La lectura general es clara: el mercado inmobiliario español entra en una fase de enfriamiento. El número de operaciones baja, pero los precios siguen sin ceder, en parte por la escasez de producto y la creciente inversión extranjera en vivienda de costa o urbana. El aumento de hipotecas podría sostener el mercado a corto plazo, pero sin un incremento de la oferta, el ajuste real seguirá pendiente. Las cifras de los registradores confirman lo que ya se percibe en la calle: la vivienda se está volviendo inalcanzable para una parte creciente de la población. Con salarios estancados, escasa oferta de alquiler y una demanda que no deja de crecer, el equilibrio se aleja cada vez más. Y mientras tanto, la incertidumbre económica y el encarecimiento de los costes de construcción hacen improbable una corrección rápida.
¿Puede ser un aviso a medio plazo?
Los datos de agosto, aunque marcados por la estacionalidad, deben interpretarse como una advertencia para el conjunto del sector. Si el descenso de las compraventas se consolida en los próximos meses, podríamos entrar en una nueva fase de contención, donde solo los compradores más solventes mantendrán la actividad. Las hipotecas crecen, pero el número de transacciones cae: el mercado se polariza. En este contexto, la política de vivienda vuelve a ser crucial para equilibrar un escenario en el que la oferta sigue siendo insuficiente y el acceso a la vivienda se aleja de la realidad de miles de familias españolas.
