El mercado inmobiliario español ofrece en febrero de 2026 una imagen aparentemente contradictoria: las hipotecas crecen con vigor mientras las compraventas de vivienda caen por segundo mes consecutivo. Los datos provisionales del Colegio de Registradores, elaborados sobre el 92,4% de los registros analizados, confirman una divergencia que va más allá de la estadística puntual y apunta a una transformación de fondo en la naturaleza del comprador que hoy mueve el mercado.

Las 59.500 compraventas de vivienda en febrero suponen un descenso del 0,7%

En febrero se registraron unas 118.800 compraventas de inmuebles en total, con un incremento del 1,1% respecto al mismo mes del año anterior. Sin embargo, el dato que importa al sector es otro: de esas operaciones, cerca de 59.500 correspondieron a vivienda, lo que supone un descenso interanual del 0,7%. No es un hundimiento, pero sí la consolidación de una tendencia preocupante. Tras el fuerte parón de enero, febrero no ha traído el rebote esperado, y la vivienda como activo sigue perdiendo tracción transaccional.

El diagnóstico no es difícil de formular. El mercado residencial español lleva meses estrangulado por una combinación de escasez de oferta y precios que han alcanzado cotas históricas en las grandes capitales y sus áreas metropolitanas. En ese entorno, los inversores —que durante años actuaron como motor de la actividad— se han retirado progresivamente. La rentabilidad del alquiler se ha comprimido hasta niveles que no justifican el riesgo ni el capital inmovilizado, y el producto disponible a precios razonables sencillamente no existe en los mercados más demandados. Lo que queda, en buena medida, son compradores que adquieren vivienda para vivir en ella, no para rentabilizarla.

En torno a 44.500 hipotecas sobre vivienda en febrero

Y ahí está la clave de la aparente paradoja. Se constituyeron unas 58.500 hipotecas totales en febrero, un 15,2% más que en el mismo mes de 2025, y de ellas cerca de 44.500 tuvieron como objeto una vivienda, con un incremento del 14,3% interanual. Veinte meses consecutivos de crecimiento hipotecario, sin una sola pausa. El comprador que hoy firma ante notario no es el mismo que dominaba el mercado hace tres o cuatro años: necesita financiación, compra para residir y está dispuesto a asumir una hipoteca porque no tiene alternativa habitacional razonable. Eso explica que la ratio entre hipotecas constituidas y viviendas compradas haya alcanzado niveles históricamente elevados, superando el 75% según señalan los propios Registradores.

Las operaciones de compraventa por comunidades autónomas, con descensos importantes

El comportamiento territorial es heterogéneo, aunque los focos de debilidad resultan llamativos. Cantabria (-18,2%), Galicia (-16,7%), Murcia (-15,4%) y La Rioja (-12,7%) registraron los mayores descensos en compraventas de vivienda, todos ellos por encima del 10%. En el otro extremo, Melilla y Ceuta, por su reducida base estadística, ofrecen incrementos espectaculares que no resultan extrapolables, mientras que Navarra (+18,7%) y Canarias (+18,3%) sí merecen una lectura más sustantiva. En términos absolutos, Andalucía, Cataluña, Valencia y Madrid siguen concentrando el grueso de la actividad, con Andalucía superando con holgura las 22.000 operaciones totales y más de 12.000 en vivienda.

Las hipotecas constituidas sobre todo tipo de inmuebles aumentan en catorce comunidades

En el capítulo hipotecario, catorce comunidades registraron incrementos en el número de hipotecas sobre todo tipo de inmuebles. Los avances más pronunciados se concentraron en Madrid (+35,5%), Castilla-La Mancha (+33,7%) y Ceuta (+32,8%). Las caídas más severas correspondieron a País Vasco (-21,3%) y La Rioja (-18,2%). En términos de volumen absoluto, Andalucía vuelve a liderar con 11.800 hipotecas totales y 9.500 sobre vivienda, seguida de Cataluña, Madrid y Valencia.

Una visión histórica del mercado los últimos quince meses

La lectura de los últimos quince meses dibuja un ciclo reconocible. El mercado arrancó 2025 con impulso, alimentado por la demanda embalsada y la bajada de tipos que comenzaba a trasladarse a los diferenciales hipotecarios. Pero a partir del verano la inercia se fue agotando: la falta de producto, el encarecimiento sostenido de los precios y la salida del inversor fueron restando combustible a las compraventas. Noviembre y diciembre de 2025 ofrecieron un rebote, en parte estacional, pero enero de 2026 volvió a mostrar la fragilidad de la recuperación, y febrero la confirma. Las hipotecas, en cambio, llevan su propio ritmo: más rezagadas en la desaceleración, responden a una demanda estructural de financiación que el mercado de alquiler, cada vez más caro e inaccesible, no hace sino alimentar.

Las previsiones del mercado hipotecario y de compraventas para los próximos meses

De cara a los próximos meses, las perspectivas para las compraventas son de estabilidad en niveles moderados, sin señales claras de recuperación mientras no aparezca nueva oferta a precios accesibles ni se produzca un ajuste significativo en las zonas más tensionadas. El mercado hipotecario, en cambio, tiene más recorrido al alza: si el Banco Central Europeo mantiene o profundiza la senda de bajada de tipos, el coste de financiación seguirá reduciéndose y animará a compradores que hasta ahora aguardan en los márgenes. La demanda existe y es solvente; lo que escasea es el producto. Ese desequilibrio estructural entre oferta y demanda es, a estas alturas, el verdadero protagonista del mercado inmobiliario español.