Navarra ha decidido tomarse en serio algo que hasta ahora quedaba en el terreno de la intuición: cuántas viviendas permanecen vacías mientras miles de familias no encuentran dónde alquilar. El Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias ha comenzado a enviar comunicaciones a los titulares de 115 inmuebles —72 bancos, empresas y fondos de inversión— en los que ha detectado indicios de estar deshabitados. De ellos, 85 se ubican en Pamplona/Iruña y su comarca, la zona donde la presión del alquiler resulta más asfixiante, y los 30 restantes se reparten por el resto del territorio foral.

La medida se enmarca en el Plan de Control e Inspección de Vivienda en Navarra, y no llega por casualidad: el mercado residencial navarro atraviesa un momento de tensión sostenida, con precios al alza y una oferta que no da abasto para cubrir la demanda, especialmente en la capital y su entorno. Ante ese panorama, el Gobierno foral ha optado por mirar hacia el parque ya construido antes de depender en exclusiva de nueva promoción.

Una nueva herramienta para dejar de adivinar

Detectar una vivienda vacía no es tan sencillo como parece a simple vista, y hasta ahora buena parte del trabajo dependía de indicios dispersos. Para resolverlo, la Dirección General de Vivienda ha desarrollado una herramienta de análisis que cruza los consumos de agua y electricidad con la información catastral y los domicilios fiscales registrados. El resultado de esa primera criba ha sido precisamente el listado de 115 viviendas sin consumos significativos que ahora entra en el procedimiento de comprobación.

Conviene no confundir esta herramienta con un mecanismo automático de sanción. Se trata de un paso previo de identificación que, según la propia administración, debe completarse siempre con una revisión individualizada por parte del personal técnico. Es decir: el algoritmo señala, pero no condena.

Vacía no es lo mismo que deshabitada

Aquí es donde el texto legal se vuelve más interesante —y donde conviene prestar atención si se es propietario—. Una vivienda vacía es, simplemente, la que no tiene uso y normalmente carece de consumos asociados. Pero que una vivienda esté vacía no implica automáticamente que sea deshabitada a efectos legales.

Para las personas físicas, solo puede declararse deshabitada la tercera vivienda en propiedad, o las siguientes; una segunda residencia, por mucho que permanezca cerrada la mayor parte del año, queda fuera de esta figura. Para las personas jurídicas, en cambio, el criterio es mucho más estricto: no importa cuántos inmuebles posean, cualquier vivienda sin uso puede considerarse deshabitada, incluso si es la única que tienen. Esa asimetría explica por qué el foco de esta campaña recae precisamente sobre bancos, empresas y fondos, y no sobre particulares con una segunda residencia en el valle o la montaña.

El procedimiento, paso a paso

Una vez detectados los indicios, la administración no declara la vivienda deshabitada de forma automática. Se contacta primero con la persona titular, que dispone de 10 días hábiles para alegar y justificar la situación real del inmueble. Antes incluso de llegar a la declaración, se ofrecen medidas de fomento orientadas a facilitar el arrendamiento o una rehabilitación protegida, en un intento de que el propietario opte por poner la vivienda en el mercado antes que por defenderse de un expediente.

Si transcurrido ese plazo no queda acreditado que la vivienda está en uso, se procede a inscribirla en el Registro de Viviendas Deshabitadas de Navarra. A partir de ahí, la comunicación llega también a los ayuntamientos correspondientes, que incorporan el inmueble a sus censos y activan el cobro del Impuesto sobre Viviendas Deshabitadas. La presión fiscal, en este esquema, funciona como último recurso disuasorio: el objetivo declarado no es recaudar, sino que el propietario prefiera alquilar antes que pagar.

Una pieza más de un plan más amplio

Esta actuación no viaja sola. Forma parte del IX Plan de Control e Inspección en materia de vivienda 2025-2026, que además de las viviendas deshabitadas incluye ejes dedicados a la promoción y edificación, la rehabilitación protegida, la adjudicación y transmisión de vivienda protegida, el registro de contratos de arrendamiento y el registro de grandes tenedores. Es, en definitiva, un esfuerzo por poner orden e información donde antes había opacidad, revisando desde el cumplimiento normativo en construcción hasta las condiciones reales de los alquileres protegidos.

El mensaje de fondo es claro: en un contexto de escasez de vivienda, dejar inmuebles vacíos —sobre todo en manos de grandes tenedores— empieza a tener un coste. Si la herramienta funciona como se espera, Navarra podría convertirse en un banco de pruebas para otras comunidades autónomas que enfrentan el mismo dilema entre construir más o, simplemente, usar mejor lo que ya existe.