El fondo soberano España Crece empieza a enseñar sus cartas. El ministro de Economía, Comercio y Empresa, Carlos Cuerpo, ha confirmado este jueves ante la Comisión Mixta de la Unión Europea en el Congreso que ya hay 34 proyectos de promoción de vivienda destinada al alquiler asequible en cartera. Una primera muestra, según el Gobierno, del trabajo desarrollado mientras se terminaba de perfilar la estrategia de inversión del fondo. Es una buena noticia, sin duda, aunque conviene no descorchar todavía.

Nadie con dos dedos de frente discute que la salida estructural a la crisis de la vivienda pasa por aumentar la oferta. Construir es lo lógico y llevamos demasiado tiempo sin hacerlo al ritmo necesario. El problema es que la situación actual rompe todas las costuras: jóvenes que no se emancipan, salarios que se evaporan en el pago del alquiler y zonas tensionadas donde encontrar piso es casi una lotería. Para eso harían falta medidas de choque, y ahí el Gobierno se topa con un muro: la vivienda es competencia autonómica, el suelo y las licencias dependen de los ayuntamientos y la Administración central se mueve con fondos, avales e instrumentos financieros. Herramientas, todas ellas, de medio y largo plazo.

España Crece con 700 millones de euros

Según Cuerpo, esos 34 proyectos «tirarían de unos 700 millones de euros«. Pongamos la cifra en contexto. España Crece aspira a movilizar hasta 23.000 millones de euros entre recursos públicos y privados, con el objetivo de financiar la construcción de 15.000 viviendas al año y contribuir a cerrar el déficit habitacional. Los 700 millones de esta primera tanda representan apenas un 3% del total previsto.

Es un arranque, no una solución, y deja al descubierto el gran dilema de la política de vivienda en España: hablamos de ladrillo que tardará años en convertirse en llaves entregadas, mientras miles de familias necesitan una respuesta para la próxima renovación del contrato de alquiler, no para la próxima legislatura. Las medidas inmediatas que se anuncian con solemnidad en rueda de prensa suelen chocar después con la realidad competencial y jurídica de nuestro país, y el resultado es la sensación permanente de que siempre se llega tarde.

Instrumentos diseñados para canalizar la financiación

Hay que reconocerle al Ejecutivo un cambio de tono. El Instituto de Crédito Oficial (ICO) ha mantenido durante los últimos meses un diálogo «directo, aterrizado y continuo», en palabras del ministro, con los sectores implicados, especialmente con los promotores. El objetivo ha sido doble: diseñar los instrumentos adecuados para canalizar la financiación y anticipar el trabajo necesario para que los proyectos puedan empezar a ejecutarse cuanto antes.

Cuerpo asegura que la recepción del sector está siendo «bastante buena» y confía en que las iniciativas identificadas contribuyan a aliviar la situación de la oferta. No es de extrañar el buen recibimiento: cuando el dinero público llega acompañado de financiación estable y no solo de exigencias, los promotores suelen escuchar con atención. Después de años de mensajes cruzados entre Administración y sector, que el Estado se siente a la mesa con quienes realmente construyen viviendas es, cuanto menos, una novedad digna de apuntarse.

Las modalidades del nuevo instrumento financiero

El instrumento financiero de vivienda del ICO fue aprobado por su Consejo en julio y está disponible desde septiembre para promotores e inversores a largo plazo. Ofrece tres modalidades: financiación para la construcción de las viviendas; financiación a largo plazo para su tenencia y explotación en alquiler; y una modalidad integrada para quienes desarrollan ambas fases.

Aquí está, probablemente, lo más interesante de la iniciativa. El alquiler asequible tiene una rentabilidad lenta y ajustada, y uno de los grandes frenos para su desarrollo ha sido precisamente la falta de financiación paciente para la fase de explotación. Construir es caro, pero mantener un parque de alquiler durante décadas con rentas contenidas lo es todavía más si no hay detrás un esquema financiero que lo sostenga. Cubrir ese tramo es un acierto.

Suelo, licencias y plazos: la letra pequeña

Ahora bien, el dinero no es el único cuello de botella. Sin suelo finalista disponible, con licencias que tardan meses o años en concederse, con costes de construcción disparados y escasez de mano de obra, la financiación puede quedarse esperando en un cajón. El éxito de España Crece dependerá tanto del ICO como de la agilidad de comunidades autónomas y ayuntamientos, que son quienes tienen la llave del ritmo real de ejecución.

Quedan además preguntas sin respuesta: dónde se ubicarán esos 34 proyectos, cuántas viviendas sumarán, qué se entenderá por alquiler asequible en cuanto a precios y durante cuántos años se mantendrá esa condición. Detalles que marcarán la diferencia entre una política de vivienda eficaz y otra muy bonita sobre el papel.

España Crece va en la dirección correcta, pero llega con el reloj en contra. La vivienda que se financie hoy aliviará el mercado dentro de unos años. La pregunta que sigue en el aire es qué hacemos mientras tanto.