El Tribunal Supremo (TS) ha dado un paso decisivo en la interpretación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al avalar que los contribuyentes deban pagar el ITP conforme a lo que marca la tasación cuando el valor hipotecario del inmueble sea superior al precio declarado en la escritura de compraventa. La doctrina fijada en varias sentencias recientes, entre ellas la STS 171/2026, de 26 de enero, consolida una línea jurisprudencial que refuerza claramente la posición de la Administración tributaria en los procedimientos de comprobación de valores y que afecta de lleno tanto al sector inmobiliario como a los consumidores.

El punto de partida es conocido. En la mayoría de las compraventas financiadas con hipoteca, el banco exige una tasación homologada del inmueble. Esa tasación suele arrojar un valor superior al precio pactado entre comprador y vendedor, ya que su finalidad es garantizar la cobertura del préstamo. Hasta ahora, muchos contribuyentes autoliquidaban el ITP sobre el precio escriturado, entendiendo que era el valor real satisfecho. Sin embargo, el Alto Tribunal considera que esa diferencia relevante entre el precio declarado y el valor de tasación es suficiente para que Hacienda inicie una comprobación.

Hacienda puede entrar a comprobar el valor real del inmueble adquirido

El Supremo establece que Hacienda puede entrar a comprobar el valor real del inmueble adquirido cuando exista una discrepancia significativa entre el importe declarado por el contribuyente y el valor fijado en la tasación hipotecaria. Y lo hace apoyándose en el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, que permite utilizar como medio de comprobación el valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas.

La clave de la sentencia radica en que la mera constatación objetiva de esa diferencia de valores justifica el inicio del procedimiento, sin que sea exigible una motivación reforzada ni un informe técnico adicional. Es decir, no es necesario que la Administración pruebe previamente una ocultación de precio ni que realice visita al inmueble. Basta con que el valor de tasación, emitido conforme a la normativa hipotecaria y conocido por el contribuyente, supere de forma relevante al declarado en la autoliquidación.

El Alto Tribunal refuerza así la idea de que la tasación hipotecaria, cuando es técnica, homologada y contemporánea al momento del devengo, puede reflejar adecuadamente el valor real del bien transmitido. Además, descarta que valoraciones administrativas posteriores o el valor catastral prevalezcan frente a esa tasación referida al momento de la compraventa.

El recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Madrid

El caso que da lugar a la fijación de doctrina parte de un recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Madrid contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que había anulado una liquidación complementaria de ITP. En el supuesto analizado, los contribuyentes adquirieron una vivienda declarando como base imponible el precio efectivamente pagado. Sin embargo, la tasación hipotecaria elevaba de forma notable ese importe.

La Administración autonómica inició entonces un procedimiento de comprobación de valores utilizando el método del artículo 57.1.g LGT y giró liquidaciones complementarias tomando como referencia la tasación. El TSJ de Madrid consideró insuficientemente motivada la actuación administrativa. No obstante, el Tribunal Supremo estima el recurso de la Comunidad de Madrid, casa la sentencia y declara ajustada a Derecho la liquidación basada en el valor hipotecario.

El pronunciamiento no es aislado. Forma parte de una serie de resoluciones que, desde diciembre de 2024, vienen consolidando una jurisprudencia favorable a la Administración tributaria en materia de regularizaciones del ITP cuando existe financiación hipotecaria.

El fallo motivado del Supremo

El fallo motivado del Supremo resulta especialmente relevante porque fija doctrina clara: la Administración puede utilizar la tasación hipotecaria como medio válido de comprobación sin necesidad de aportar una motivación adicional distinta de la constatación de la discrepancia. Siempre que la tasación haya sido conocida y aceptada por el contribuyente y exista una diferencia relevante, la carga argumental se reduce considerablemente para Hacienda.

La Sala entiende que no puede ignorarse que el propio comprador ha aportado esa tasación al banco para obtener financiación, lo que implica un reconocimiento indirecto de su validez técnica. En consecuencia, no resulta coherente que posteriormente niegue su idoneidad como referencia de valor real a efectos tributarios.

Esta doctrina supone, en la práctica, un endurecimiento del control fiscal sobre las operaciones inmobiliarias y una advertencia clara a los compradores: el precio escriturado puede no ser el único parámetro determinante para liquidar el impuesto.

¿Qué significa la sentencia para el sector inmobiliario?

La pregunta inevitable es qué significa esta sentencia para el sector inmobiliario y para los consumidores. En primer lugar, introduce un elemento adicional de riesgo fiscal en las compraventas financiadas. Los compradores deberán analizar con mayor detenimiento la diferencia entre precio y tasación antes de presentar la autoliquidación del ITP, pues una discrepancia notable puede traducirse en una liquidación complementaria con intereses.

En segundo lugar, la doctrina puede influir en la negociación de precios y en la estrategia de financiación. Si la tasación supera ampliamente el precio pactado, el adquirente debe ser consciente de que esa cifra puede convertirse en la base imponible efectiva del impuesto.

Desde la perspectiva del consumidor, la sentencia refuerza la necesidad de información y asesoramiento previo. En un mercado tensionado y con elevados costes asociados a la compra de vivienda, una liquidación complementaria inesperada puede desestabilizar la economía familiar.

En definitiva, el Tribunal Supremo consolida una interpretación que favorece la seguridad jurídica de la Administración, pero que obliga a los ciudadanos a extremar la prudencia. Pagar el ITP conforme a lo que marca la tasación deja de ser una hipótesis excepcional para convertirse en una posibilidad real y jurídicamente avalada. El sector inmobiliario, los profesionales jurídicos y los propios compradores deberán adaptarse a este nuevo escenario donde la tasación hipotecaria adquiere un protagonismo fiscal indiscutible.