El mercado de la vivienda en España no da respiro. Los últimos datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, junto con las estadísticas difundidas este mismo jueves por el Consejo General del Notariado, confirman una tendencia que ya nadie puede negar: los precios siguen disparados mientras las operaciones de compraventa llevan meses encadenando caídas. Una combinación que, lejos de tranquilizar, dibuja un panorama cada vez más preocupante para cualquier familia que viva de un sueldo medio y aspire a tener un techo propio, ya sea en propiedad o en alquiler.

El precio del m2 ya ostenta un récord histórico y deja atrás el precio de 2025

El valor tasado de la vivienda libre se situó en el primer trimestre de 2026 en 2.315 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento interanual del 13,9% y un nuevo máximo histórico de la serie que elabora el Ministerio desde 1995. El dato no es menor: supera los precios que se registraban en plena burbuja inmobiliaria de 2008, cuando el metro cuadrado rondaba los 2.100 euros. El cierre de 2025 ya había sido récord, con 2.230 euros por metro cuadrado y una subida anual del 13,1%, pero ese registro ha quedado ya como el segundo más alto de la serie. Con este nuevo hito, el valor tasado encadena cinco trimestres consecutivos por encima de los 2.000 euros por metro cuadrado.

La fuente que utiliza el Ministerio son los informes de las tasadoras integradas en la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV), lo que confiere a la estadística una solidez difícilmente cuestionable. No son los portales inmobiliarios ni los promotores: es el propio Gobierno quien certifica que la vivienda nunca ha sido tan cara en España.

El precio por tipos de vivienda: la obra nueva lidera, pero la segunda mano aprieta

La vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad —lo que habitualmente se identifica con obra nueva— fue la más cara, con un precio medio de 2.685,2 euros por metro cuadrado, tras subir un 12,8% en tasa interanual. Este importe es el más elevado registrado para esta modalidad desde que existen datos comparables, en 2010, y encadena ya 16 trimestres consecutivos por encima de los 2.000 euros por metro cuadrado, desde el segundo trimestre de 2022.

Sin embargo, la vivienda de más de cinco años —la segunda mano— se encareció en mayor medida porcentualmente, un 13,8%, hasta los 2.303,8 euros por metro cuadrado. Es el quinto trimestre consecutivo que supera la barrera de los 2.000 euros y también el dato más elevado desde 2010. Que la segunda mano suba más rápido que la obra nueva no es una anécdota: refleja la presión de una demanda que, ante la escasez y el precio de la vivienda nueva, se vuelca sobre el parque existente y lo encarece de forma acelerada. En cuanto a la vivienda protegida, su precio aumentó un 4,5%, hasta los 1.222,3 euros por metro cuadrado, el valor más alto desde que arranca su serie en 2005.

 Las compraventas bajan el primer trimestre

Mientras los precios baten récords, las operaciones de compraventa muestran una clara desaceleración. Según los datos del Consejo General del Notariado, en marzo las compraventas cayeron cerca de un 5% y acumulan ya seis meses consecutivos de descensos desde octubre de 2025. Por territorios, trece comunidades autónomas registraron retrocesos en las operaciones. El desplome más llamativo se produjo en Navarra, con una caída superior al 33%, seguida de Baleares, con un retroceso cercano al 18%, y Cantabria, donde el recorte fue del 14%. Solo Castilla-La Mancha, Extremadura y Aragón registraron repuntes moderados, mientras la Comunidad de Madrid se mantuvo prácticamente plana.

La lectura de este enfriamiento de las operaciones no es unívoca. Por un lado, los precios desorbitados y el endurecimiento de las condiciones de financiación están expulsando a compradores potenciales. Por otro, una parte relevante de quienes intentan comprar lo hace huyendo de un mercado del alquiler igualmente insostenible, donde los precios y la inseguridad hacen imposible planificar una vida con cierta estabilidad. El resultado es una demanda que sigue siendo robusta pero que choca contra una oferta insuficiente y unos vendedores que, por ahora, no tienen incentivos para bajar los precios. Eso cambiará, probablemente, cuando los tiempos de venta se alarguen tras el verano.

Madrid es la región más cara: supera por primera vez los 4.000 euros por metro cuadrado

Las subidas fueron generalizadas en todas las comunidades autónomas sin excepción en el primer trimestre de 2026. La Comunidad de Madrid registró el importe más elevado y superó por primera vez en su historia la barrera de los 4.000 euros por metro cuadrado, concretamente 4.047,5 euros, lo que supone un récord histórico y una subida interanual del 16,4%. Detrás se sitúan Baleares, con 3.885,6 euros, y País Vasco, con 3.036,3 euros. Por encima de los 2.000 euros por metro cuadrado se encuentran también Cataluña (2.748,7 euros), Andalucía (2.315,7 euros), Canarias (2.233,7 euros) y Ceuta y Melilla (2.161,6 euros).

Los incrementos interanuales más acusados del trimestre se registraron en Cantabria (17,4%), Comunidad Valenciana (17,2%), Comunidad de Madrid (16,4%), Aragón (15,6%) y Asturias (15,4%). Incluso en los territorios más asequibles la situación es preocupante: Extremadura fue la única comunidad donde el valor tasado quedó por debajo de los 1.000 euros por metro cuadrado, con 970,5 euros.

Solo La Rioja y Navarra, según los notarios, registraron caídas de precios en marzo, del 9,5% y del 6,8% respectivamente. El resto del mapa es rojo: subidas generalizadas en un país donde los salarios no han crecido ni de lejos a este ritmo y donde cada nueva estadística certifica que acceder a una vivienda digna se convierte, para la mayoría, en una posibilidad cada vez más remota.