Con los tiempos que se avecinan, poco ha tardado el Estado en meter la cuchara en uno de los negocios más extendidos y productivos de los españoles, el inmobiliario, y lo hace actuando sobre la única variable que aún no controlaba del todo y que, además, es la base de todas las posibles ganancias: el precio del inmueble.

Quedan poco más de tres meses para que entre en vigor el nuevo valor de referencia de los inmuebles del Catastro. Un valor que va a modificar la base imponible de impuestos como transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD), sucesiones y donaciones y patrimonio. Y a pesar de la importancia del cambio, sobre todo por lo que puede suponer a la hora de tener que saludar a Hacienda, aún no tenemos noticias del reglamento que determinará el método para realizar el cálculo del valor de nuestra propiedad.

La nueva normativa denominada Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal resulta de la trasposición de la Directiva europea 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016. En la misma se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal entre las que destaca la modificación de la valoración tributaria de los inmuebles. Y aunque desde Hacienda enronquecen asegurando que todo quedará igual, la realidad, como siempre, es que traerá un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRPF, ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio.

La figura sobre la que pivota todo el invento es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. De esta forma se cambia toda la situación anterior, pasando de un sistema en el que el contribuyente declara un valor en la operación inmobiliaria y la Administración lo comprueba, a otro donde la Administración dice lo que vale lo que compras o vendes y si no estás de acuerdo eres tú el que tiene que recurrir y probar que la administración se equivoca. Y esto es complicado, largo y costoso.

Hasta ahora, la base imponible de estos impuestos era el “valor real”, que se equiparaba o bien al precio de compraventa o a un valor objetivo asignado por las comunidades autónomas en función de factores como el precio de la zona, generalmente más alto, algo que ha sido rechazado reiteradamente en los tribunales generando una litigiosidad, que además solía perder la administración y que ahora ponen como motivo para el cambio “reducir la litigiosidad”. Pero la realidad es que la ley pretende en realidad garantizar e incrementar la recaudación de la administración.

Una de las dudas que todos tenemos es la de saber cómo va a calcular la administración este valor de referencia, más allá de la información procedente de notarios y registradores, sobre todo cuando filtraciones aseguran que no se visitará el inmueble para conocer su estado, ni si está reformado ni si los materiales empleados son de primera calidad o de mercadillo. Otra duda y no pequeña, es si esos valores de referencia estarán operativos en la fecha indicada y si de verdad tienen datos para su cálculo sea cual sea la propiedad inmobiliaria y la localidad, o más bien vamos a contemplar un titánico ejercicio de “creatividad” administrativa. Y dicen que va a entrar en vigor el 1 de enero próximo… Eso sí, sin efectos retroactivos…

Por si acaso y para curarse en salud, la norma prevé que Catastro pueda carecer de ese valor de referencia o no pueda ser certificado, en cuyo caso la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados en el notario o el valor de mercado.

Y lo dice con estas palabras: “si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”. También asegura la nueva norma que cuando el contribuyente tome como base imponible el valor de referencia o declare un valor superior, la Administración tributaria no podrá iniciar ningún procedimiento de comprobación de valores de estos bienes inmuebles. ¡Ese euro de diferencia va a marcar el camino!

Y para cerrar el círculo de participación en los posibles beneficios del negocio, esta denominada Ley antifraude fiscal también establece que la comprobación de valores que se notifiques al comprador de una vivienda “chollo” le llegue también al transmisor del inmueble, ya sea por venta o donación. Y lo hace porque si el precio acordado no es el de referencia, esta primera parte de la transmisión tendrá que pagar un incremento en su IRPF.

Esta nueva forma de calcular el valor de los inmuebles va a afectar al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y al de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Pero también al Impuesto sobre el Patrimonio. El seguro contribuyente no sólo va a tributar respecto a ese valor cuando compre, herede o reciba en donación una vivienda, sino que, además, cuando llegue el momento del Impuesto sobre el Patrimonio deberán declarar los valores inmobiliarios de su propiedad conforme al nuevo valor de referencia determinado por el Catastro.

Y para poder hacerse con todos los cabos sueltos, la misma Ley que nos ha llegado sin enterarnos demasiado, contempla que la Inspección de Hacienda pueda entrar en el domicilio del contribuyente sin notificación previa del procedimiento de inspección.  Ya no será necesario, como aseguró el Supremo para echar abajo estas inspecciones por sorpresa, que para autorizar la entrada en el domicilio exista una inspección en marcha. Ahora esa autorización podrá ser concedida por el juzgado previamente al inicio del acto de inspección tributaria. Queda inaugurada la patada fiscal en la puerta y no sólo en sentido figurado.

En todo caso, con una deuda superior al 120% del PIB, está claro que el Estado tiene que buscar recursos. Con el inmobiliario ya encaminado, la tributación de las grandes empresas, que en algunos casos es excesivamente baja frente a la cotización de Pymes y autónomos, no va a quedar al margen. Es lo que está intentando forzar para aprobar los Presupuestos Unidas Podemos, el socio de Sánchez en el Gobierno, que exige un 15% de tributación mínima. Como siempre, Calviño quiere dejarlo para «más adelante» pero si quiere aprobar unos Presupuestos tan importante como los del 2022, y ya se lo han asegurado desde Unidas Podemos, va a sudar el esfuerzo. Iremos viendo.

Hacienda recurrirá a todo para perseguir el dinero

Periodista económico

Eduardo Lizarraga

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