El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha publicado una resolución en la que establece que la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual, que solo se mantiene para los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2013, también se puede aplicar sobre el importe destinado a la cancelación del préstamo hipotecario realizada con el dinero obtenido de la venta.

Así lo establece el órgano dependiente del Ministerio de Hacienda, que precisa, en una resolución para la unificación de criterio, que el inmueble haya sido efectivamente la vivienda habitual del contribuyente hasta la venta, que se haya comprado antes del 2013 y que se hubiese aplicado la deducción en su momento.

«Cuando un interesado que vende la que era su vivienda habitual y en la que hasta entonces vivía, cancela la cantidad restante del préstamo hipotecario que la gravaba utilizando para ello parte del importe que ha recibido como precio por su venta, ese interesado va a poder disfrutar de la deducción por inversión en la vivienda habitual», reza la resolución del TEAC.

El inmueble debió ser la vivienda habitual hasta su venta

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha dictado una resolución que abre la puerta a que muchos contribuyentes recuperen cantidades importantes en su declaración del IRPF. El criterio fijado por el TEAC establece que la deducción por inversión en vivienda habitual —vigente en régimen transitorio para quienes compraron antes del 1 de enero de 2013— puede aplicarse también sobre el importe destinado a la cancelación del préstamo hipotecario cuando esa cancelación se financia con el dinero procedente de la venta de la propia vivienda. La decisión unifica criterio y corrige una interpretación previa de Hacienda que venía denegando esa deducción en esos supuestos.

El TEAC fija tres condiciones esenciales para que proceda la deducción: que el inmueble fuera la vivienda habitual hasta su venta, que la adquisición se produjera antes del 1 de enero de 2013 y que el contribuyente hubiera venido aplicando la deducción en ejercicios anteriores. Si se cumplen, el destino del dinero —pagar la hipoteca— se considera equivalente fiscalmente a hacerlo con ahorros el día anterior a la enajenación.

Los efectos prácticos de este cambio son relevantes. Hasta ahora, la interpretación de la Agencia Tributaria era estricta: la deducción podía aplicarse únicamente respecto de las cantidades satisfechas mientras el contribuyente residiera en la vivienda; el derecho desaparecía el mismo día de la venta, y la parte del precio de venta utilizada para cancelar la deuda no computaba como gasto deducible. El TEAC corrige esa postura y considera que la cancelación de la hipoteca con fondos procedentes de la venta mantiene el mismo carácter «inversión en vivienda habitual» que si se hubiera hecho con otros recursos.

Cambios para quienes compraron su vivienda antes del 1 de enero de 2013

La deducción por vivienda habitual, suprimida en 2013 para adquisiciones posteriores, sigue vigente en modalidad transitoria para quienes compraron antes de esa fecha y ya la aplicaban. Bajo este régimen, el contribuyente puede deducir el 15% de las cantidades satisfechas por la vivienda (capital e intereses) con una base máxima de 9.040 euros anuales —lo que supone una deducción máxima anual de 1.356 euros—.

Con la resolución del TEAC, los importes destinados a cancelar anticipadamente el préstamo hipotecario con el producto de la venta pasan a considerarse deducibles siempre que se cumplan las condiciones descritas. Ello puede suponer devoluciones significativas para vendedores que en su día afrontaron la amortización pendiente con lo ingresado por la transmisión.

Hacienda solo admitía deducciones hasta el día antes de la venta

La práctica anterior de la Agencia Tributaria dejaba fuera del cómputo deducible las cantidades abonadas mediante la venta el mismo día del cierre; en la práctica, si la venta se firmaba el 1 de abril, solo serían deducibles las cuotas satisfechas hasta el 31 de marzo. El TEAC entiende ahora que esa doctrina era excesivamente rígida: si el destino económico del dinero es cancelar la hipoteca de la vivienda habitual, debe reconocerse la deducción aunque los fondos procedan de la venta.

El tribunal razona que la finalidad del gasto (pagar la deuda que gravaba la vivienda habitual) no cambia por la procedencia del dinero, y que negar la deducción por ese motivo vulnera la lógica del régimen transitorio.

Se pueden revisar los ejercicios no prescritos: 2021, 2022, 2023 y 2024

La resolución del TEAC se dictó en octubre de 2025, con lo que entraña una oportunidad práctica: pueden solicitarse rectificaciones de las declaraciones de los ejercicios no prescritos —habitualmente los últimos cuatro— es decir, 2021, 2022, 2023 y 2024. Los contribuyentes que en esos años vendieron su vivienda habitual y usaron parte del precio para cancelar la hipoteca pueden pedir la devolución de lo indebidamente retenido o denegado por Hacienda.

En muchos casos la cuantía puede superar los 1.000 euros por ejercicio, sobre todo si se aplicó la deducción máxima en la base o si la cancelación anticipada fue elevada. Por eso resulta relevante revisar el historial fiscal y presentar la correspondiente solicitud de rectificación o reclamación, aportando la documentación que acredite la venta y la cancelación del préstamo.

Qué pasos seguir y recomendaciones

  1. Revisar las declaraciones de IRPF de 2021 a 2024 para identificar ventas y cancelaciones de hipoteca.

  2. Reunir la documentación: escritura de compraventa, justificante de la cancelación registral de la hipoteca, recibos y las liquidaciones del impuesto.

  3. Presentar la solicitud de rectificación de autoliquidación o la reclamación económico-administrativa ante la Agencia Tributaria, citando la resolución del TEAC como fundamento.

  4. Si la Administración deniega, cabe recurso contencioso-administrativo. Dado el cambio de criterio del TEAC, la posición del contribuyente se ha fortalecido.

Desde Aquimicasa recomendamos a quienes puedan estar afectados que consulten con su gestor o asesor fiscal para valorar la oportunidad de reclamar. La resolución del TEAC corrige una interpretación que penalizaba a contribuyentes en situaciones reales y habituales, y abre la vía a recuperar importes que, hasta ahora, quedaban fuera por una aplicación demasiado estricta de la norma.

#IRPF #TEAC #Hipoteca #Vivienda #Fiscalidad #Aquimicasa