El mercado hipotecario español cerró el mes de octubre de 2025 con uno de los mejores registros de los últimos quince años, confirmando que la compraventa de vivienda sigue mostrando una fortaleza notable pese al contexto de precios elevados, falta de oferta residencial y un acceso cada vez más complejo para amplias capas de la población. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó las 52.198 operaciones, lo que supone un incremento interanual del 0,6% y convierte este mes en el mejor octubre desde 2009.

Aunque el crecimiento porcentual es moderado, el dato relevante está en el volumen absoluto de operaciones y, sobre todo, en el aumento del capital prestado. El importe medio de las hipotecas sobre vivienda se situó en 167.080 euros, un 10,4% más que en octubre del año anterior, lo que refleja de forma directa el encarecimiento del precio de la vivienda y el mayor endeudamiento necesario para acceder a ella. En total, el capital prestado para la compra de viviendas superó los 8.721 millones de euros, con un aumento interanual del 11%, una cifra que vuelve a tensionar la relación entre vivienda, crédito y consumo familiar.

Este comportamiento confirma que el mercado hipotecario no se enfría, pero sí se transforma: menos crecimiento en número de operaciones y más peso del capital, en un escenario en el que comprar vivienda exige un mayor esfuerzo financiero y un horizonte de endeudamiento más largo.

Incremento del capital para las hipotecas constituidas sobre vivienda

El aumento del importe medio de las hipotecas constituye uno de los datos más significativos del informe del INE. Mientras el número de operaciones crece de forma contenida, el capital prestado sigue avanzando con fuerza, lo que evidencia que el problema de acceso a la vivienda no se limita a la financiación, sino al precio del activo inmobiliario.

En el conjunto de todas las fincas hipotecadas, el importe medio se situó en 182.989 euros, con un incremento interanual del 8,4%. En el caso concreto de las viviendas, el aumento fue aún mayor, lo que refuerza la idea de que la vivienda sigue absorbiendo una parte creciente del crédito disponible. Este fenómeno tiene un impacto directo en el consumo de los hogares, que ven cómo una parte cada vez mayor de sus ingresos futuros queda comprometida al pago de la hipoteca.

Además, los datos muestran un fuerte crecimiento acumulado en lo que va de año, lo que sitúa a 2025 como uno de los ejercicios más intensos en actividad hipotecaria desde la anterior crisis inmobiliaria. Sin embargo, a diferencia de aquel periodo, el mercado actual se apoya en criterios de concesión más estrictos y en un mayor peso de los tipos fijos, lo que reduce el riesgo sistémico, pero no resuelve el problema estructural de la falta de vivienda asequible.

Los grandes datos de las hipotecas en octubre

El informe del INE refleja una evolución positiva en casi todos los segmentos del mercado hipotecario. En total, se constituyeron 66.960 hipotecas sobre fincas, un 13% más que en septiembre, aunque con un ligero descenso interanual del 0,4%. El capital prestado ascendió a más de 12.252 millones de euros, con un incremento interanual del 8%.

Por tipología de finca, las fincas urbanas concentraron la mayor parte de la actividad, con 65.863 hipotecas, mientras que las fincas rústicas mostraron también un crecimiento relevante, tanto en número como en capital prestado. No obstante, es el segmento de vivienda el que concentra el interés económico y social, al ser el principal indicador del acceso residencial de los hogares.

Respecto al mes anterior, octubre registró un aumento mensual del 13,2% en el número de hipotecas sobre viviendas, lo que confirma un fuerte repunte de la actividad tras el verano. Este comportamiento refuerza la idea de que la demanda sigue activa, impulsada por la estabilidad de los tipos de interés y por la expectativa de que los precios de la vivienda no van a corregirse de forma significativa a corto plazo.

Los tipos de interés en octubre

Uno de los elementos clave que explica el buen comportamiento del mercado hipotecario es la evolución de los tipos de interés. En octubre, el tipo de interés medio de las hipotecas sobre viviendas se situó en el 2,81%, con un plazo medio de 26 años, una cifra que se encuentra entre las más bajas de los últimos ejercicios.

El reparto por tipo de interés muestra una clara preferencia por la estabilidad: el 61,3% de las hipotecas se constituyó a tipo fijo, frente al 38,7% a tipo variable. Los tipos medios al inicio fueron muy similares, con un 2,82% para las hipotecas a tipo fijo y un 2,79% para las variables, lo que explica por qué muchos compradores siguen optando por asegurar su cuota a largo plazo, incluso a costa de renunciar a posibles bajadas futuras.

Este contexto de tipos relativamente contenidos ha reducido el número de cambios registrales. Las hipotecas con modificaciones en sus condiciones descendieron un 17,6% interanual, especialmente las novaciones y las subrogaciones al acreedor. Sin embargo, aumentaron con fuerza las subrogaciones al deudor, lo que refleja cambios de titularidad vinculados a herencias, separaciones o transmisiones patrimoniales, un fenómeno cada vez más habitual en un mercado tensionado.

Datos por comunidades autónomas

El comportamiento del mercado hipotecario no fue homogéneo en todo el territorio. Las mayores tasas de crecimiento interanual en el número de hipotecas sobre viviendas se registraron en Extremadura (16,1%), Castilla-La Mancha (15,6%) y Cantabria (15%), comunidades donde los precios de la vivienda siguen siendo más contenidos y el acceso resulta relativamente más viable.

En el extremo opuesto, Aragón (-10,7%), Castilla y León (-7,9%) y Galicia (-7%) registraron los mayores descensos, reflejando un menor dinamismo del mercado o un agotamiento de la demanda en determinadas zonas. En comunidades con mercados más tensionados, como Madrid, Cataluña o Baleares, el crecimiento fue más moderado, lo que apunta a un límite claro en la capacidad de endeudamiento de los hogares.

Estas diferencias territoriales ponen de manifiesto que el problema de la vivienda en España no es homogéneo, pero sí estructural. Allí donde el precio es más alto, el acceso se complica incluso con tipos de interés favorables, mientras que en zonas con menor presión de precios el crédito sigue fluyendo con mayor facilidad.

En conjunto, los datos de octubre confirman que 2025 se encamina a ser uno de los mejores años para el mercado hipotecario, con cerca de 500.000 hipotecas sobre vivienda al cierre del ejercicio. Sin embargo, este buen comportamiento del crédito no debe ocultar el principal problema del sector: la falta de vivienda asequible, que obliga a las familias a asumir mayores importes, plazos más largos y un esfuerzo financiero creciente, con un impacto directo sobre el consumo y la estabilidad económica de los hogares.