La fiesta de los precios de la vivienda en España no tiene pinta de acabarse ni con petardos ni con cotillón. Según las últimas previsiones de Standard and Poor’s Global Ratings, nuestro país será, durante 2027 y 2028, el mercado donde más se disparen los precios residenciales de toda Europa, con subidas del 7,4% y el 6,2% respectivamente. Una cifra que, dicho así, suena casi a triunfo económico, pero que para cualquier familia que intente comprar una vivienda es sencillamente una losa más sobre unos salarios que llevan una década sin levantar cabeza.
En 2026, eso sí, España tendrá que conformarse con la plata. Portugal se llevará el oro con una subida del 10%, dejando a nuestro país en segunda posición con un incremento del 9,1%. S&P ha corregido al alza en un 3% su previsión de febrero sobre Portugal, mientras que en el caso español la ha retocado ligeramente a la baja, un 0,2%. Matices estadísticos que en la práctica significan lo mismo: comprar un piso en España va a seguir siendo una hazaña reservada a quien ya tenga patrimonio, herencia o un sueldo que no se parezca al de la mayoría.
No es un fenómeno ibérico, es una tormenta europea
Conviene no caer en el consuelo fácil de pensar que esto es «cosa de España y Portugal». S&P calcula que los precios de la vivienda subirán de media en toda Europa un 4% en 2026 y más de un 3% en 2027, superando el crecimiento de los ingresos de los hogares en prácticamente todos los mercados analizados. Alemania con su plan «Bau-Turbo», Francia con «Relance Logement», Italia con su «Piano Casa» y España con el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros, han salido a la palestra con sus respectivos paquetes de medidas. La agencia de calificación, sin embargo, es clara: el impacto real de estos planes tardará años en notarse, y algunas medidas de apoyo a la demanda podrían incluso terminar presionando más los precios al alza. Es decir: se anuncian soluciones que podrían agravar el problema que dicen resolver. Una ironía muy propia de cómo se gestiona la vivienda en este continente.
La clave está en la oferta, no en la buena voluntad
El diagnóstico de S&P sobre España es tan repetido como certero: un mercado laboral sólido, con fuerte creación de empleo y aumento salarial, ha incrementado el poder adquisitivo de las familias y ha atraído inmigración, lo que dispara la demanda de vivienda. El problema es que la oferta ni se inmuta. La inversión en vivienda residencial permanece prácticamente estancada desde 2019, a pesar de que la economía española es una de las más dinámicas de la eurozona. A esto se suman las trabas administrativas que ralentizan la construcción de nuevas promociones, un cuello de botella que lleva años sin resolverse y que ningún plan estatal, por bien dotado que esté económicamente, parece capaz de destrabar a corto plazo.
Los sueldos suben, pero no lo suficiente
Que los salarios hayan subido es innegable, y también lo reconoce el propio informe de S&P. El problema es la proporción: el poder adquisitivo mejora, sí, pero muy por debajo del ritmo al que se encarece la vivienda. Tras el fuerte incremento de precios registrado en 2025 (12,9%), la previsión es que las subidas se moderen ligeramente en los próximos años, pero seguirán muy por encima de la media europea, incluyendo un repunte adicional del 5,4% en 2029. Mientras tanto, buena parte de los salarios españoles siguen ancladas en una estructura que los empresarios se resisten a modificar, perpetuando una brecha entre lo que se gana y lo que cuesta vivir bajo un techo propio.
¿Hay margen para el optimismo?
S&P ha elaborado también un escenario alternativo, más favorable, en el que una rápida desinflación y bajadas de tipos de interés limitarían la subida de precios en Europa hasta un 1,4% en 2028. En ese caso, Alemania y Reino Unido serían los grandes beneficiados por su mayor sensibilidad a los tipos, mientras que España, Portugal e Irlanda —mercados estructuralmente tensionados— apenas notarían la diferencia respecto al escenario base. La conclusión es incómoda pero clara: incluso en el mejor de los escenarios posibles, el mercado español seguirá siendo de los más tensionados de Europa. La inflación, disparada hasta el 3,1% en la eurozona por el conflicto en Oriente Medio, y la incertidumbre sobre el comercio marítimo en el Estrecho de Ormuz, no ayudan precisamente a que ese escenario más benigno se materialice pronto.
Mientras los cálculos macroeconómicos se ajustan trimestre a trimestre, la realidad de a pie de calle sigue siendo la misma: comprar una vivienda en España se ha convertido en una carrera de obstáculos diseñada, casi con precisión milimétrica, para dejar fuera a quien no tenga ya un colchón económico previo.
