El mercado residencial español ha cerrado 2025 con una nueva aceleración del precio de la vivienda que vuelve a tensionar el acceso a la compra y al alquiler en las principales ciudades. Según el último informe mensual de Tinsa, el valor de la vivienda nueva y de segunda mano subió un 1,6 % en diciembre respecto a noviembre, lo que sitúa la variación interanual en un 13,9 %, muy por encima de la inflación y con especial intensidad en las capitales de provincia y las grandes áreas urbanas.
El encarecimiento no se limita a mercados concretos. La estadística refleja un fenómeno de alcance nacional, impulsado por una combinación de crecimiento demográfico, fuerte creación de hogares, resistencia del empleo y una oferta claramente insuficiente, especialmente en los polos de empleo y los principales destinos turísticos.
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, advierte que “el precio residencial medio ha acelerado su crecimiento por encima de la inflación de forma intensa en todas las zonas, destacando las capitales y grandes ciudades y las áreas metropolitanas, como consecuencia de la concentración de la demanda en un entorno de escasez de vivienda”.
El Índice General aumentó un 1,6 % mensual en diciembre y se sube un 13,9 % anual
El Índice General de Tinsa confirma que el mercado residencial atraviesa una fase claramente expansiva. La subida del 1,6 % mensual registrada en diciembre consolida una trayectoria que ha llevado al precio de la vivienda a crecer un 13,9 % interanual, una tasa que supera en 10,7 puntos a la inflación del mismo periodo.
Con este dato definitivo, el cuarto trimestre de 2025 cierra con una subida interanual del 13,3 %, dos décimas por encima de la estimación provisional publicada a finales de diciembre. El dato confirma que la presión sobre los precios no se ha relajado ni siquiera en el tramo final del año.
La evolución es especialmente intensa en los territorios donde la demanda se concentra con más fuerza. Islas (+16,8 %), Áreas metropolitanas (+15,2 %) y Capitales y grandes ciudades (+14,6 %) lideran los incrementos anuales, reflejando un patrón que ya se repite desde hace meses.
¿Cuáles son las zonas en que más se incrementó el precio de la vivienda en tasa mensual e interanual?
La variación mensual de los precios en diciembre se ha movido entre el +0,4 % y el +3,4 % en términos nominales, con Áreas metropolitanas y Territorio insular como los grupos que vuelven a registrar los mayores repuntes, seguidos muy de cerca por Capitales y grandes ciudades.
En tasa interanual, todos los grupos de mercado, salvo los municipios del interior, mantienen subidas superiores al 10 %. Los mayores incrementos se concentran de nuevo en Islas, áreas metropolitanas y grandes capitales, donde la combinación de empleo, turismo, inversión y falta de suelo disponible actúa como un potente acelerador del precio.
Este comportamiento confirma que la subida ya no es un fenómeno localizado, sino una tendencia estructural que afecta al conjunto del mercado residencial español.
El valor medio de la vivienda en España se encuentra un 1,7 % por debajo de los máximos de 2007
En términos nominales, el precio medio de la vivienda en España se ha revalorizado un 67,1 % desde los mínimos de 2015, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. A pesar de esta fuerte recuperación, el valor medio todavía se sitúa un 1,7 % por debajo de los máximos de 2007.
Sin embargo, si se descuenta el efecto de la inflación acumulada en estos años, la vivienda sigue estando un 32 % por debajo de los niveles reales del boom inmobiliario, lo que explica por qué, a pesar del encarecimiento, el mercado todavía encuentra respaldo en la capacidad económica agregada de los hogares.
No ocurre lo mismo en todos los segmentos. En términos nominales, el precio ya supera los máximos de 2007 en Islas (+26 %) y en Capitales y grandes ciudades (+4 %), lo que refleja hasta qué punto estos mercados están sometidos a una presión extraordinaria.
El incremento de la demografía fortalece la demanda, que sin oferta suficiente, sube los precios
Uno de los factores clave detrás de esta escalada es el fuerte crecimiento de la población desde 2021. España ha incorporado cientos de miles de nuevos residentes, lo que ha impulsado la creación de hogares y, con ello, la demanda de vivienda, tanto en compra como en alquiler.
Cristina Arias subraya que “las compraventas se han mantenido en niveles muy robustos, apoyadas por el crecimiento de la población, la resistencia del empleo, el ahorro acumulado y el acceso al crédito”, pero advierte que el problema está en el otro lado del mercado: la construcción sigue siendo insuficiente para atender esa demanda.
Aunque la promoción de vivienda ha aumentado durante 2025, su volumen continúa lejos de cubrir las necesidades reales del mercado, especialmente en las capitales y en las áreas metropolitanas, donde la falta de suelo, los retrasos administrativos y el encarecimiento de los costes están limitando la capacidad de respuesta.
El resultado es un escenario en el que la presión demográfica, la inversión y el uso turístico compiten por una oferta escasa, empujando al alza los precios y dificultando cada vez más el acceso a la vivienda para los hogares medios.
