El mercado inmobiliario español cerró el mes de julio con un nuevo récord en el número de operaciones de compraventa, consolidando una tendencia que ya encadena trece meses consecutivos al alza. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en julio se registraron 64.730 transmisiones de vivienda, lo que supone un incremento interanual del 13,7%. Este dato no solo refleja el dinamismo de la demanda, sino que también supera el volumen alcanzado en el mismo mes de 2007, en pleno auge del ciclo anterior, cuando se rozaban las cifras récord de la burbuja inmobiliaria.

El crecimiento se apoya en dos pilares: por un lado, la fortaleza de la compraventa de vivienda usada, que representa la mayor parte del mercado, y por otro, la notable recuperación de la vivienda nueva, que vive su mejor registro en más de una década. En conjunto, estas cifras refuerzan la percepción de que la reactivación del mercado no es un hecho aislado, sino una tendencia consolidada que responde a varios factores: financiación más accesible, tipos de interés en niveles históricamente bajos y una demanda contenida que ha decidido dar el paso en los últimos meses.

Las cifras de compraventas por comunidades autónomas

Los datos del INE muestran que el dinamismo del mercado no ha sido homogéneo en todo el territorio. Extremadura (+28%), Aragón (+23,8%) y Castilla-La Mancha (+21,1%) encabezan el ranking de incrementos, con subidas que duplican la media nacional. En cambio, grandes mercados como Madrid (+4,1%) y Canarias (+2,5%) presentan un avance mucho más moderado, lo que evidencia diferencias territoriales en función de la oferta disponible y la presión de la demanda.

Especialmente llamativo es el caso de Navarra (-15,7%) y Cantabria (-5,9%), que son las únicas comunidades que registraron caídas en el número de operaciones. El resto de regiones mantiene crecimientos de distinta intensidad, con Cataluña (+17,6%) y Andalucía (+18,5%) entre las más dinámicas, y la Comunidad Valenciana (+11,5%) o País Vasco (+12,3%) por debajo de la media.

En cuanto al tipo de vivienda, el 93,1% de las operaciones correspondió a vivienda libre, con un incremento del 14,9%, mientras que las viviendas protegidas apenas supusieron el 6,9% y mostraron un leve retroceso del 0,5%. Por régimen de tenencia, la segunda mano sigue siendo el motor: con 51.090 transmisiones, avanzó un 11,6%, mientras que la obra nueva alcanzó 13.640 operaciones, un 22,3% más, lo que supone el mejor dato desde 2010.

Según el INE, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas subió un 25% interanual en julio

El segmento hipotecario también mostró una fortaleza extraordinaria en julio. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 45.067, lo que representa un crecimiento interanual del 25% y supone el mejor mes de julio desde 2010. En el acumulado de los siete primeros meses del año, el avance es del 24,9%, con un repunte del 41,1% en el capital prestado y un aumento del 13% en el importe medio de los créditos concedidos.

El importe medio de las hipotecas alcanzó los 163.307 euros, un 7,6% más que en julio de 2024, mientras que el capital total prestado rozó los 7.360 millones de euros, un incremento del 34,5%. Estos datos muestran cómo el encarecimiento del precio de la vivienda está impactando directamente en el tamaño de los préstamos, obligando a las familias a un mayor esfuerzo financiero para acceder a la compra de una vivienda.

Los tipos de interés y las hipotecas

El tipo de interés medio en los préstamos hipotecarios firmados en julio se situó en el 2,94%, por debajo del 2,99% del mes anterior y enlazando seis meses consecutivos por debajo del 3%. Este nivel supone un respiro para los compradores, que se benefician de unas condiciones de financiación más ventajosas, aunque el repunte de los precios de la vivienda limita en parte este efecto.

Por tipo de hipoteca, el 70,1% de los contratos se firmaron a tipo fijo, frente al 29,9% a tipo variable (incluyendo hipotecas mixtas). Esta distribución refleja la preferencia de los hogares por asegurar cuotas estables en un contexto de incertidumbre económica y de evolución del Euríbor, que permanece estable tras un 2023 marcado por fuertes subidas.

Los datos de hipotecas por comunidades autónomas

En el desglose territorial, los mayores aumentos en el número de hipotecas se registraron en Aragón (+79,7%), La Rioja (+45,0%) y Canarias (+43,4%). También destacan los incrementos en Andalucía (+38,8%), Murcia (+36,9%) y Castilla y León (+31,1%). Por el contrario, Navarra fue la única comunidad en negativo (-2,4%), mientras que Madrid (+4,2%) y Asturias (+5,1%) se situaron a la cola del crecimiento.

Estas diferencias reflejan no solo el comportamiento desigual de la demanda, sino también el distinto grado de oferta de vivienda nueva en cada región y la capacidad de los bancos para impulsar financiación hipotecaria.

Un círculo vicioso de precios y demanda

Los analistas advierten de que la combinación de elevada demanda, baja oferta y precios al alza está generando un círculo vicioso que se retroalimenta. La subida de precios empuja a muchos compradores a adelantar sus decisiones de compra por miedo a quedar excluidos del mercado en el futuro. A su vez, este adelantamiento de la demanda alimenta un nuevo repunte de precios.

El portavoz de idealista, Francisco Iñareta, ha señalado que «el número de viviendas vendidas en julio supera incluso al registrado en el mismo mes de 2007, con más de 700.000 operaciones en un solo año. Estas cifras reflejan la fortaleza de la demanda y explican las tensiones que vive el mercado, que se traducen en un rally alcista en los precios».

En paralelo, el aumento del precio medio de las hipotecas y el mayor capital prestado incrementan la carga financiera sobre los hogares, lo que podría tensionar su capacidad de pago en el medio plazo si los tipos de interés experimentan un repunte.

Perspectivas del mercado

Los datos de julio confirman que el mercado inmobiliario español atraviesa una fase expansiva, con máximos en compraventas y un nivel hipotecario que no se veía en más de una década. La clave ahora está en comprobar si esta tendencia se mantendrá en los próximos meses o si se moderará como consecuencia de la tensión en los precios y la falta de oferta en algunas zonas.

Según datos recientes de Fotocasa Research, un 21% de los compradores actuales ha tomado la decisión de entrar en el mercado gracias a la mejora de las condiciones de financiación, y un 7% reconoce que no tenía previsto adquirir vivienda este año pero lo ha hecho ante la oportunidad hipotecaria. Esto sugiere que la actividad podría continuar elevada en el corto plazo, aunque dependerá en buena medida de la evolución de los tipos de interés y de la capacidad de los hogares para asumir el esfuerzo financiero que implica la compra de vivienda.

En definitiva, julio ha marcado un nuevo hito en el sector con un aumento del 13,7% en las compraventas y del 25% en las hipotecas, reforzando la idea de que el mercado inmobiliario español ha entrado en una nueva fase de expansión. Sin embargo, el desequilibrio entre oferta y demanda, unido a la escalada de precios, plantea un escenario complejo en el que los próximos meses serán decisivos para medir la sostenibilidad de esta tendencia.