El Banco de España eleva el déficit de vivienda hasta el millón de unidades

El Banco de España ha vuelto a hacer lo que mejor se le da: poner cifra oficial a lo que cualquier familia que busca piso sabe desde hace años. Según su subgobernadora, Soledad Núñez, en su intervención en el Forbes Economic Summit 2026, el país podría acumular un déficit de más de un millón de viviendas en 2028. Cada nueva estimación supera a la anterior, y la sensación es que el supervisor actualiza el marcador mientras el partido se sigue perdiendo por goleada.

La receta de fondo no admite discusión: hay que construir más. Lo que sí admite discusión, y mucha, es cómo, con qué, en cuánto tiempo y, sobre todo, con qué manos.

La situación actual y las previsiones a dos años

Los números son contundentes. Desde 2021, el mercado ha generado un déficit acumulado de unas 755.000 viviendas, y entre 2026 y 2028 podrían sumarse otras 300.000. Núñez atribuye el problema a una oferta insuficiente, y en eso hay poco que rebatir. Lo curioso es que el diagnóstico lleva años sobre la mesa y la oferta sigue sin aparecer.

Tranquiliza, eso sí, que la subgobernadora descarte que estemos ante la misma configuración de riesgos que precedió a 2008, porque los criterios de concesión de hipotecas siguen siendo prudentes. Su resumen es impecable: la vivienda es un grave problema económico y social, pero no, por ahora, del sistema financiero. Traducido: los bancos están bien; los que buscan casa, no tanto.

A corto plazo, la única vía realista es sacar al mercado viviendas del stock existente, y ahí entran de lleno las decisiones políticas: seguridad jurídica para el propietario, incentivos al alquiler, movilización de vivienda vacía. A medio y largo plazo, construir, y construir mucho.

Los jóvenes los más afectados

El Banco de España señala a dos colectivos que se llevan la peor parte: los jóvenes y los nuevos residentes. No es ninguna novedad. La edad de emancipación sigue disparada y la generación mejor formada de la historia comparte piso a los treinta y tantos, o directamente no sale de casa de sus padres.

El problema es que cada año de retraso tiene efectos en cadena: menos hogares formados, natalidad a la baja y una fractura patrimonial entre quienes heredan vivienda y quienes jamás podrán comprarla.

Los precios no dejan de subir por encima de los sueldos y convierten la vivienda en inaccesible

Aquí está el dato que debería enmarcarse en cada despacho ministerial. Desde 1980, la renta real disponible de los hogares se ha multiplicado por 1,8 en España (1,6 en la Unión Monetaria), mientras que los precios reales de la vivienda se han multiplicado por 3,5, frente al 1,8 de la zona euro. Es decir, en Europa los precios han ido de la mano de los sueldos; aquí los sueldos van a pie y los precios en AVE.

Los precios reales se han acelerado desde 2024 hasta niveles comparables a los de 2005, en plena burbuja. Sin crédito desbocado, cierto, pero con una oferta tan raquítica que el resultado para el comprador es parecido: la vivienda se ha vuelto inaccesible para buena parte de la población.

Y construir más no es tan sencillo como decirlo. El suelo está ahí, pero atrapado en una burocracia excesiva que convierte cualquier desarrollo en un calvario de una década. Hace falta llevar la energía eléctrica necesaria, algo que tiene solución optimizando la red actual y poniendo en marcha nueva generación. Pero el cuello de botella más serio es la falta de mano de obra: el sector puede producir hoy unas 95.000 viviendas al año, y habría que triplicar esa cifra solo para dejar de engordar el déficit y empezar a enjugarlo. ¿De dónde sale esa mano de obra? Esa pregunta, curiosamente, no suele aparecer en los foros.

La financiación, la innovación y la tecnología

Núñez dedicó buena parte de su discurso al sistema financiero. Destacó que el endeudamiento de los hogares está 14 puntos por debajo de la media de Europa y que el crédito privado complementa a la banca, especialmente en tecnología, servicios profesionales y manufacturas. Advirtió, eso sí, que buena parte procede de fondos de fuera del área del euro y está muy concentrado, por lo que pidió más transparencia y supervisión.

También reclamó que el sector sepa distinguir entre innovación y especulación. Buen consejo, sin duda. Quizá también podría aplicarse a la construcción industrializada, esa innovación que lleva años prometiendo acelerar la edificación y que sigue esperando normativa, escala y financiación.

Canalizar el ahorro hacia la economía real

La subgobernadora puso el foco en los neobancos y nuevos intermediarios, que captan ahorro de forma significativa y creciente sin que se traduzca siempre en crédito para la economía española. Reivindicó la función esencial de la banca: convertir el ahorro en inversión productiva.

Pocas inversiones más productivas cabría imaginar ahora mismo que la vivienda asequible. Si el ahorro de los españoles se fuga hacia productos exóticos mientras aquí faltan un millón de casas, algo falla en el circuito.

Los desafíos a los que se enfrenta la economía española

El cuadro macro es de claroscuros: la economía crece por encima de Europa, pero con peor inflación, tensionada por la energía y la geopolítica. Núñez citó como grandes retos la transición energética, los riesgos climáticos y la adaptación tecnológica, con la IA ya visible en inversión y exportaciones.

Todo muy pertinente. Pero ninguno de esos retos se sostiene si los trabajadores que deben protagonizarlos no pueden vivir cerca de donde trabajan. El Banco de España ya ha puesto la cifra. Ahora falta que alguien ponga los ladrillos, el suelo, los enchufes… y, sobre todo, las manos.