La OCDE cifra en un 25% la brecha entre el precio de la vivienda en las grandes ciudades y la media nacional

Vivir en una gran ciudad española cuesta un 24,9% más que la media del país, según el informe bienal de la OCDE ‘Regiones y ciudades de un vistazo 2026’. España queda algo por debajo del 27% del conjunto de la organización, aunque eso consuela poco. El informe confirma que el mercado residencial español avanza a dos velocidades: ciudades caras donde falta vivienda y un interior donde sobran casas y falta empleo.

El gradiente territorial es más pronunciado en España que en el resto de países avanzados. En la periferia metropolitana la vivienda cuesta un 23% menos que la media nacional, frente al 15% de descuento del promedio de la OCDE. Lejos de las áreas urbanas funcionales el precio cae hasta un 38%, cuando en la OCDE baja un 34%. Cuanto más se aleja el comprador de la capital, más barato le sale. Tampoco esto es noticia para nadie que haya buscado piso en los últimos cinco años.

Un esfuerzo de compra de hasta nueve años de diferencia

El precio es solo una parte del problema. Lo que más pesa es el esfuerzo de compra, medido en años de ingresos disponibles. En las grandes áreas urbanas los salarios son más altos, pero los precios suben todavía más y se comen esa ventaja. El resultado es que, entre las 23 áreas urbanas españolas analizadas, la distancia entre la más tensionada y la más accesible supera los nueve años de sueldo.

En el extremo asequible está Castellón de la Plana, donde comprar exige 4,85 años menos de ingresos que la media nacional, seguida de Oviedo-Gijón, con 4,2 años menos. Son dos mercados en los que comprar vivienda todavía es un objetivo realista para un asalariado.

El esfuerzo de compra se concentra en Málaga, Marbella y Palma

Lo llamativo es que Madrid y Barcelona ya no encabezan la clasificación. El área de Málaga-Marbella es el mercado más inaccesible de España, con 4,52 años de ingresos por encima de la media nacional. Le sigue Palma de Mallorca, con 4,33 años. Detrás quedan Madrid, con 2,71 años más, y Barcelona, con 1,59.

El dato tiene su lógica. En la Costa del Sol y en Baleares compite el comprador local, que cobra un salario español, con el inversor internacional y el de segunda residencia, que llegan con otro poder adquisitivo. Esa competencia es la que hace que una enfermera de Málaga o un camarero de Palma necesiten más de cuatro años de sueldo adicionales para comprar en la ciudad donde trabajan.

Las ciudades concentran menos viviendas vacías

La OCDE relaciona los precios con la oferta disponible. Los mercados más caros son también los que tienen menos viviendas desocupadas. La tasa de desocupación es del 11% en los centros urbanos de la OCDE, del 14% en la periferia y del 19% fuera de las áreas funcionales. El informe incluye en esta categoría las segundas residencias y las de uso estacional.

España registra la mayor brecha de todos los países analizados. En las ciudades la tasa queda 8 puntos por debajo de la media nacional, casi el triple que en la OCDE (2,9 puntos). En las zonas alejadas la supera en 14,6 puntos. Esto contradice a quienes defienden que el problema se resolvería sacando al mercado las viviendas vacías: buena parte de ese parque está en lugares donde casi nadie lo demanda.

Madrid como ejemplo de desequilibrio entre incremento demográfico y oferta de vivienda

Desde 2011, la oferta de vivienda en las grandes áreas metropolitanas ha crecido menos que la población, a pesar de que sus precios de partida ya eran más altos. La OCDE sitúa a Madrid, junto a Lisboa, entre los casos más acusados. La capital ha sumado población, empleo cualificado y una parte importante del capital riesgo del país, pero apenas ha construido vivienda nueva.

El informe atribuye esta escasez a la falta de suelo, a la normativa y a la oposición local a nuevos desarrollos. A esa lista habría que añadir la lentitud de la tramitación urbanística y una promoción pública casi inexistente durante más de una década. La OCDE advierte además de que el coste de la vivienda frena la movilidad laboral: si los trabajadores no pueden permitirse vivir cerca de los empleos más productivos, las empresas crecen menos y la economía en su conjunto pierde potencial.

La situación en Europa

En el contexto europeo, España ocupa una posición intermedia en cuanto a sobrecoste urbano. Dinamarca registra la mayor brecha entre las ciudades y la media nacional, con un 63,6%, seguida de Hungría (57,2%), Finlandia (55%) y Suecia (46,2%). Los mercados más homogéneos son Países Bajos (1,1%), Reino Unido (3,9%) e Israel (11,6%).

En esfuerzo de compra entre ciudades, solo Alemania supera a España. La distancia entre Múnich, con 7,8 años por encima de la media, y Chemnitz, con 9 años por debajo, llega a 17 años de ingresos.

Previsión para el próximo año y soluciones

El informe no ofrece una previsión, pero su diagnóstico apunta a que la brecha se mantendrá. Sin un aumento real de la oferta, Madrid, Barcelona, la Costa del Sol y Baleares seguirán por encima de la media en 2027, mientras el interior conservará el parque vacío que nadie demanda. Para el comprador de vivienda habitual, el esfuerzo dependerá más del tipo hipotecario y del plazo que de una bajada de precios que no se ve venir.

La OCDE es clara en cuanto a las soluciones: más suelo finalista, menos trabas urbanísticas y más construcción donde se concentra el empleo. Topar precios en zonas tensionadas no compensa un déficit de oferta acumulado durante quince años. El informe también recuerda que la vivienda barata no basta para repoblar las regiones en declive si no llegan con ella empleo cualificado y servicios.